Créditos UVA: ¿Oportunidad real para la casa propia o riesgo financiero?

La vuelta del financiamiento hipotecario trajo la duda sobre las cuotas ajustadas por inflación, los codeudores y el verdadero riesgo de endeudarse a largo plazo.

La vuelta del crédito hipotecario vuelve a poner sobre la mesa una decisión importante para quienes buscan acceder a una vivienda propia.

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Los créditos hipotecarios UVA volvieron a activarse después de que el Gobierno avanzara con la primera licitación de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). En esa instancia se adjudicaron $200.000 millones entre 13 entidades financieras, con el objetivo de ampliar el fondeo del sistema.

Pero esto también trae la duda sobre qué tan conveniente es asumir una deuda cuya cuota se actualiza por inflación. Algunos expertos consideran que el UVA sigue siendo una herramienta atractiva para acceder a una vivienda, aunque advierten que el plazo, los ingresos y el contexto económico son variables importantes.

Los créditos UVA ajustan sus cuotas por inflación, por lo que el plazo y la evolución de los ingresos son variables centrales.

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El mito de los créditos UVA: por qué los analistas aseguran que "nunca se pierde"

Uno de los mayores miedos alrededor de los créditos UVA aparece cuando sube la inflación y, con ella, aumenta el valor de las cuotas. Los expertos reconocen que ese desfasaje se hizo evidente durante los últimos años del gobierno de Mauricio Macri, cuando el deterioro de las variables económicas provocó un incremento de las obligaciones de los tomadores.

De todas formas, el planteo es que el análisis no se debe limitar al monto nominal que se termina pagando. Quien accedió al crédito obtuvo una propiedad antes de haber podido comprarla con sus propios ahorros y transformó una parte de sus ingresos en un activo inmobiliario.

Esto significa que uno no pierde, porque el préstamo permitió anticipar la compra de la vivienda y destinar el dinero al ladrillo. Pero esto no significa que las cuotas no puedan volverse más exigentes, ya que el riesgo sigue estando en cómo evolucionan la inflación y los ingresos del hogar durante los años del préstamo.

Sumar a un padre o una pareja como codeudor puede ampliar el monto disponible, aunque la edad también influye en las condiciones.

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Cómo sumar a tus padres o pareja como codeudores sin recortar el plazo de pago

Incorporar a una pareja, un padre u otra persona como codeudor puede aumentar los ingresos que el banco toma en cuenta y, de esa manera, permitir acceder a un préstamo mayor.

Sin embargo, sumar un codeudor no garantiza conservar el mismo plazo. Las entidades analizan la relación entre el monto solicitado, los ingresos y la edad de quienes participan del crédito.

Por ejemplo, si se incorpora a un padre de 70 años y buena parte de los ingresos necesarios para obtener el préstamo provienen de él, el banco puede aprobar un monto mayor pero reducir la cantidad de años para devolverlo. Por eso, antes de sumar un codeudor hay que evaluar dos variables:

• cuánto aumenta el monto que puede prestar el banco

• qué impacto tendrá la edad del codeudor sobre el plazo de devolución

  

  Los niveles de morosidad del segmento se mantienen contenidos, pese al esfuerzo que implican las cuotas para muchos hogares.

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Análisis de morosidad: qué pasa hoy con el cumplimiento de las cuotas

A pesar del aumento que tuvieron las cuotas en distintos momentos, los niveles de morosidad del segmento no son elevados. El esfuerzo financiero se volvió más difícil para parte de la clase media que tomó estos préstamos, pero en términos generales, los deudores continúan cumpliendo con los pagos.

Según expertos, una mejora en las condiciones del mercado podría favorecer una nueva expansión del crédito hipotecario. El uso reciente de recursos del FGS permitió reducir parcialmente las tasas ofrecidas por algunas entidades. Actualmente existen líneas UVA con tasas cercanas al 6,5% o 7,5%, que todavía podrían bajar si mejoran las condiciones financieras.

Comprar una propiedad permite transformar parte del ingreso mensual en patrimonio, aunque el resultado depende del contexto económico.

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Inflación vs. valor del metro cuadrado: por qué comprar en ladrillo sigue rindiendo

El argumento a favor del UVA se basa en que el préstamo permite acceder hoy a un activo que, de otra manera, podría requerir muchos años de ahorro. En ese sentido, los expertos consideran que comprar una vivienda genera una disciplina financiera, porque en lugar de postergar la operación, el tomador destina mes a mes una parte de sus ingresos a una propiedad.

De todas formas, la inflación sigue siendo una variable decisiva porque el capital y las cuotas de estos créditos se actualizan por el UVA. Si los ingresos del deudor no acompañan esa evolución, el esfuerzo mensual puede aumentar. Algunos especialistas coinciden en que la adquisición de la propiedad permite "ganarle al tiempo".