El monstruo UVA: desde 2018, la deuda creció 86 veces y el sueldo 64

Un crédito hipotecario de $3,9 millones tomado en 2018 equivale hoy, medido en la unidad de ajuste que se pactó, a $335 millones. El salario con el que se paga esa cuota subió un tercio menos. La radiografía de una brecha que ningún gobierno quiso desactivar.

Brecha UVA-salario: Un crédito hipotecario de $3,9 millones en 2018 equivale hoy a $335 millones, mientras el sueldo subió un tercio menos.

Empiezo por el número, porque es el que ordena todo lo demás. Un crédito hipotecario de $3.900.000 tomado el 26 de junio de 2018 quedaba expresado, en el instrumento, en 160.824,74 UVA, porque a esa fecha cada UVA valía $24,25. Hoy cada UVA vale $2.086,45. Ese mismo capital, medido en la unidad que las partes pactaron, equivale a $335.552.778,77.

No es un caso extremo ni una hipótesis de laboratorio: es la aritmética que se aplica a cualquier crédito tomado en aquellos meses. Cualquiera puede rehacer la cuenta con el valor de la UVA que publica el Banco Central.

La Unidad de Valor Adquisitivo tiene sustento en la ley 25.827 y fue instrumentada por el Banco Central mediante las Comunicaciones “A” 5945 y “A” 6069 del año 2016. Su valor base se fijó en $14,05 al 31 de marzo de 2016, y ese importe no fue elegido al azar: representaba el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda, promediado en distintas ciudades del país.

La idea era elegante. Si el crédito se mide en ladrillos y no en pesos, el prestamista no necesita cobrar la tasa altísima con la que se cubre de la inflación, y la cuota inicial baja lo suficiente como para que una familia de ingresos medios califique. Durante un tiempo funcionó exactamente así: entre 2016 y 2018 se otorgaron más créditos hipotecarios que en la década anterior.

El problema no estuvo en la idea. Estuvo en el detalle técnico de cómo se actualiza.

Fecha	Hito	Valor de 1 UVA
31/03/2016	Valor base (Com. “A” 5945 B.C.R.A.)	$ 14,05
26/06/2018	Crédito tomado en el ejemplo	$ 24,25
21/08/2026	Valor actual	$ 2.086,45
Variación 2018-2026	86,04 veces	+ 8.503,92 %

La UVA se ajusta por el CER, que a su vez sigue al índice de precios al consumidor. Es decir: la deuda se indexa por precios.

Pero la cuota no se paga con precios. Se paga con salario.

Y ahí está todo el asunto. Mientras precios y salarios corran juntos, el sistema es neutro y hasta virtuoso. Cuando los precios le ganan al salario —que es lo que ocurrió en la Argentina de manera persistente durante los últimos ocho años—, la deuda crece más rápido que la capacidad de pagarla, y esa diferencia no la absorbe el banco ni el Estado: la absorbe íntegramente el deudor.

El contraste es este. Tomo el R.I.P.T.E., la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables, que es el índice oficial de salarios que publica la Secretaría de Seguridad Social.

Índice	Junio 2018	Último dato	Variación
U.V.A. (B.C.R.A.)	$ 24,25	$ 2.086,45	+ 8.503,92 %
R.I.P.T.E. (salarios)	3.383,14	218.990,11	+ 6.373,00 %
BRECHA			+ 32,92 %

Entre junio de 2018 y hoy, la unidad de ajuste del crédito subió 8.503,92% y la remuneración promedio de los trabajadores subió 6.373,00%. La UVA le ganó al salario un 32,92%.

Traducido a la vida real: la cuota que al firmar comprometía, supongamos, el 25% del ingreso familiar, hoy compromete un tercio más de ese ingreso. No porque el deudor haya empeorado su situación laboral, no porque haya dejado de trabajar, no porque haya tomado más deuda. Simplemente porque el índice al que se ató su casa corrió más rápido que el índice con el que le pagan el sueldo.

Nadie firmó eso. Nadie que firmara eso conscientemente lo habría firmado.

Llegado a este punto, la objeción es previsible y hay que salirle al cruce: ¿y alquilar no es peor?.

Es la comparación que hace todo el mundo, y merece una respuesta con números y no con eslóganes.

En el segundo trimestre de 2026, el alquiler promedio de un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en $764.485 mensuales, con una suba del 31% respecto del mismo período del año anterior. Tomando el conjunto de las publicaciones, el aumento promedio fue del 32,6%, mientras el índice de precios al consumidor de la Ciudad varió 32,7% en igual lapso.

Concepto	Variación interanual (2T 2026)
Alquileres CABA — promedio de publicaciones	+ 32,6 %
Alquileres CABA — dos ambientes	+ 31,0 %
I.P.C. Ciudad de Buenos Aires	+ 32,7 %

El dato es más interesante de lo que parece, porque no dice lo que uno esperaría. Los alquileres no se dispararon: corren prácticamente clavados con la inflación.

Y eso significa que el inquilino está exactamente en la misma trampa que el deudor hipotecario. Los dos pagan un costo de vivienda que se mueve con los precios, y los dos lo pagan con un salario que se mueve por debajo de los precios. La diferencia entre alquilar y deber una UVA no es la naturaleza del problema: es que el inquilino puede mudarse a algo más chico y el deudor no puede mudarse a media casa.

De modo que el argumento de que “el crédito UVA igual conviene porque el alquiler sube más” no se sostiene con los datos a la vista. No sube más. Sube igual. Lo que se le ofreció al inquilino argentino como salida del alquiler fue un instrumento con el mismo defecto estructural del alquiler, sólo que con hipoteca sobre la vivienda y sin posibilidad de achicarse.

La morosidad de los créditos hipotecarios UVA sigue siendo baja en términos comparativos, y conviene decirlo con honestidad: en febrero de 2026 se ubicaba en 1,4%, contra 10,6% de las tarjetas de crédito y 13,7% de los préstamos personales.

Línea de crédito	Feb. 2025	Feb. 2026
Hipotecarios UVA	0,9 %	1,4 %
Tarjetas de crédito	—	10,6 %
Préstamos personales	—	13,7 %
Piso histórico hipotecarios		0,3 %

Pero la tendencia es la que importa. Ese 1,4% viene de un piso histórico del 0,3% y acumula seis meses consecutivos de suba. Se triplicó.

Y hay que entender por qué la mora hipotecaria es siempre la última en subir: porque el deudor hipotecario deja de pagar todo lo demás antes de dejar de pagar la casa. Primero se atrasa con la tarjeta, después con el personal, después con las expensas, y solo cuando ya no queda nada empieza a atrasarse con el crédito. Que la mora hipotecaria se haya triplicado no significa que el problema recién empieza. Significa que el resto del presupuesto familiar ya se agotó.

Esto conecta con el dato que comenté en esta misma columna hace dos semanas: la carga mensual de los servicios de deuda de las familias equivale al 24,1% de la masa salarial, contra menos del 9% hace dos años, y la mora de las personas físicas trepó al 16,1% frente al 3,5% de las empresas. El hogar argentino está financiado hasta el límite. El crédito hipotecario es el último eslabón de esa cadena, no el primero.

Acá hay que ser preciso, porque el tema se presta al panfleto y el panfleto no le sirve a nadie.

El sistema UVA lo creó la administración de Mauricio Macri en 2016, con buena intención y sin ninguna cláusula que atara la cuota al ingreso, pese a que la experiencia chilena —la UF, que funciona desde 1967— y la propia historia argentina del circular 1050 aconsejaban preverla.

El gobierno de Alberto Fernández congeló las cuotas durante la pandemia y después las descongeló, sin resolver el fondo: los congelamientos no anulan el ajuste, lo posponen y lo capitalizan. Muchos deudores salieron del congelamiento peor de lo que entraron.

Y llegamos al presente. Corresponde reconocer lo que este gobierno sí logró: la inflación bajó de manera consistente, 2,1% en julio y 19,3% acumulado en el año, y eso reduce la velocidad a la que la UVA se despega del salario. Es una mejora real y no tiene sentido negarla.

Pero reducir la velocidad del daño no es repararlo. Y ahí es donde el balance se vuelve incómodo: en casi dos años no se dictó una sola norma que corrija el diseño. No hay tope de relación cuota-ingreso, no hay mecanismo de recálculo cuando la cuota supera un porcentaje del salario, no hay seguro de desempleo asociado, no hay recomposición para quienes arrastran el desfasaje 2018-2024. Lo que sí hubo fue el relanzamiento entusiasta de la línea, con el mismo mecanismo, sin una sola de esas correcciones.

Se puede estar a favor del crédito indexado —yo lo estoy, porque sin unidad de cuenta estable no hay crédito hipotecario de largo plazo en un país como el nuestro— y al mismo tiempo señalar que relanzar un instrumento cuyo defecto ya se manifestó, sin corregir el defecto, no es audacia: es repetir el experimento esperando otro resultado.

Tres cosas, y ninguna requiere refundar nada.

Primero, un tope de esfuerzo. Que la cuota no pueda superar un porcentaje determinado del ingreso del deudor —el 30% es el estándar internacional— y que, superado ese umbral, el excedente se difiera al final del plazo. Es lo que hace la UF chilena en los hechos y lo que preveían los proyectos que perdieron estado parlamentario en 2019, 2021 y 2024.

Segundo, un índice mixto. Que la actualización tome el menor entre la variación del CER y la del R.I.P.T.E. El costo para el sistema financiero es acotado y previsible; el beneficio para el deudor es enorme, porque elimina precisamente el riesgo que hoy soporta solo.

Tercero, información en serio. Que la solicitud de crédito exhiba obligatoriamente la proyección de la cuota bajo tres escenarios de inflación y salario, con firma del tomador. No para complicar el trámite, sino porque el art. 4 de la ley 24.240 exige información cierta y detallada sobre las condiciones de comercialización, y un cuadro con la cuota inicial no lo cumple cuando el 90% del riesgo del contrato está en cómo evoluciona la unidad de ajuste.

La UVA no es un monstruo por sí sola. Es una herramienta que se diseñó midiendo bien el ladrillo y midiendo mal el sueldo, y que después nadie corrigió.