La donación de tres islas del río Uruguay por parte del empresario estadounidense Gilbert Butler volvió a poner en primer plano un mercado inmobiliario poco visible hasta ahora en el país, que está atravesado por regulaciones ambientales y un marco legal que habilita la propiedad privada, pero condiciona cualquier posibilidad de uso o desarrollo.
Islas en venta: el mercado inmobiliario que emerge bajo fuertes reglas ambientales
La imposibilidad de desarrollar grandes proyectos reduce su valor, aunque crece el perfil de compradores locales y extranjeros ligados a la conservación.
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El Estado uruguayo sumó tres islas tras la donación de un multimillonario estadounidense
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¿Quién es el multimillonario estadounidense que le donó tres islas al Estado uruguayo?
La demanda por las islas comienza a crecer en el mercado inmobiliario uruguayo.
La cesión de las islas Chala, Ingá y Pingüino — ubicadas frente a Nuevo Berlín e integradas a los Esteros de Farrapos — reavivó el debate sobre quiénes pueden ser dueños de islas en Uruguay, bajo qué reglas se adquieren y hasta dónde llega el control estatal sobre su aprovechamiento. Al tratarse de un área incluida en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP), el régimen es estricto y prioriza la conservación ambiental por sobre cualquier interés productivo o inmobiliario.
El caso contribuyó a visibilizar un segmento prácticamente desconocido del mercado inmobiliario nacional. Según explica Carlos Ferreira, operador de Ferreira Propiedades y el primer intermediario en concretar ventas de islas en el país, "toda esta repercusión, empezó a despertar intereses en varias personas uruguayas y extranjeras", aunque reconoce que aún se trata de "un mercado atípico y muy lento”, en buena medida porque durante años existió la percepción de que las islas no eran vendibles o no podían ser de propiedad privada.
Isla, combinación de tierra barata y uso restringido
“Las islas en Uruguay son padrones rurales comunes, como cualquier campo, solo que están rodeadas de agua. El problema no es la compra, sino lo que se puede hacer después”, señala Ferreira. A diferencia de lo que ocurre en países vecinos como Argentina o Brasil, donde la explotación de islas es más frecuente, el Ministerio de Ambiente mantiene un control muy estricto sobre su uso, especialmente cuando están dentro o cerca de áreas protegidas.
Esa regulación impacta directamente en la demanda y, por ende, en los precios. Mientras una hectárea de campo puede valer entre 3.500 y 10.000 dólares, las islas de gran tamaño —de más de 1.500 hectáreas— se ofrecen en torno a los 1.000 dólares por hectárea. La accesibilidad limitada, la ausencia de servicios como energía eléctrica, el riesgo asociado a crecidas del río y la imposibilidad de desarrollar proyectos de envergadura explican esa brecha. "Las restricciones de uso limitan la demanda y eso disminuye el precio y explica que sea hasta 10 veces menos de su valor", dice el agente.
Desde el punto de vista legal, Ferreira aclara que no existen impedimentos para adquirir islas, incluso dentro del SNAP. Sin embargo, cualquier iniciativa productiva, turística o recreativa debe ser previamente autorizada. “Un comprador puede adquirir la isla sin problemas, pero después el Ministerio puede permitirle tener solo un uso mínimo o directamente negarle el proyecto”, advierte.
Una proyección moderada y con perfil ambiental
De cara al futuro, el operador considera que el mercado podría crecer de forma moderada, impulsado más por intereses vinculados a la conservación ambiental que por la rentabilidad tradicional. Inversores orientados a la preservación de la fauna y la flora, o a proyectos de bajo impacto, aparecen como los perfiles con mayor potencial en un nicho que, aunque habilitado, seguirá siendo excepcional dentro del negocio inmobiliario uruguayo.
"Se empezó a conocer que las islas son padrones particulares y vendibles, entonces es muy probable que tengan más demanda y el mercado inmobiliario de islas aumente. Tenemos muchas islas en el río Uruguay más chicas, más grandes, y creemos que puede haber intereses no lucrativos pero sí de personas interesadas en su conservación", sostiene Ferreira.
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