La Crisis Argentina Cobra Otra Víctima con el Default de las Securitizaciones Hipotecarias de BH S.A.

Contactos: Jorge Solari, Buenos Aires (54) 114-4891-2114; Diane Audino, Nueva York (1) 212-438-2388; Juan Pablo De Mollein, (54) 114-4891-2113.

Independientemente de cuáles fueron los factores que provocaron y agravaron la crisis que Argentina enfrenta en la actualidad, una de las infortunadas consecuencias de la misma fue que las securitizaciones con garantía hipotecaria de Banco Hipotecario S.A. (BH), en el pasado el paradigma del desarrollo de la securitización hipotecaria de la región latinoamericana, entraron oficialmente en estado de incumplimiento (default). Aunque los fondos provenientes de los títulos de deuda emitidos continúan llegando a los inversores a través de los pagos programados, los mismos no están siendo realizados en el monto y denominación necesarios para cumplir con los términos y condiciones originales de los títulos emitidos por los fideicomisos respectivos. Por esta razón el 26 y 28 de febrero de 2002, Standard & Poor's disminuyó las calificaciones de los tramos senior de los fideicomisos BHN II y BHN III Mortgage Trusts a 'D' (ver comunicados de prensa del 26 y 28 de febrero para mayores detalles).

“s un resultado desafortunado para estas transacciones, por que el marco y las estructuras subyacentes se construyeron luego de un arduo y dedicado trabajo” afirmó Jorge Solari, director del departamento de Financiamiento Estructurado de Standard & Poor's en Buenos Aires. “in embargo, el resultado final pone de manifiesto el potencial impacto inherente al riesgo soberano en los financiamientos estructurados de los mercados emergentes que Standard & Poor's siempre ha subrayado en sus calificaciones de riesgo” Las calificaciones de Standard & Poor's de los títulos con garantía hipotecaria de BH nunca excedieron el nivel 'BBB-', lo cual refleja la ausencia de niveles de sobregarantía adicionales necesarios para compensar cualquier deterioro extremo de los flujos de fondos, como así también los riesgos vinculados a potenciales eventos de incumplimiento soberano.

Durante más de dos años, BH y sus asesores desarrollaron mecanismos de estandarización de la documentación respaldatoria de cada crédito, y de la originación y servicio de los mismos, basados en prácticas similares a las observadas en los Estados Unidos. Durante este tiempo, también se crearon sistemas capaces de procesar la información proveniente de la amplia red de originantes y administradores primarios que participaron del programa de financiamiento hipotecario de BH, así como las herramientas necesarias para realizar el análisis y seguimiento adecuado del desempeño de dichos préstamos hipotecarios. Asimismo, la primera transacción estructurada con garantía hipotecaria de BH, emitida en 1996, estuvo garantizada por una cartera de préstamos que contaban a la fecha de emisión con muy buenas características crediticias. La emisión también incluyó sólidas mejoras crediticias y estructurales en los mecanismos de pago como así también adecuados procedimientos legales respaldatorios. Las emisiones posteriores a BHN I, vendidas en el mercado entre 1996 y 2001, exhibieron características similares.

Principales características de las securitizaciones con garantía hipotecaria de BH
§ Niveles máximos permitidos del ratio préstamo sobre valor de la propiedad (Loan to Value) de 80%
§ Niveles promedio del ratio préstamo sobre valor de la propiedad promedio ponderado menor a 60%
§ Carteras de préstamos geográficamente diversificadas
§ Préstamos amortizables
§ Tasa de interés fija o vinculada a LIBOR


§ Hipotecas sólo sobre propiedades residenciales
§ Propiedades reevaluadas al momento de la securitización
§ Buen historial de desempeño -ningún préstamo presentaba una mora mayor a 30 días durante los 365 días anteriores a dicha fecha.

Los títulos se desempeñaron bien en sus años iniciales, aún durante el año 2001. Sin embargo, las sólidas estructuras crediticias, financieras y legales de las transacciones no fueron suficientes para proteger a los títulos con garantía hipotecaria de los efectos catastróficos de la crisis financiera, económica y política de Argentina, la cual ingresó en su estadio más crudo a fines de 2001. El decreto presidencial 214 sancionado el 10 de febrero de 2002, fue la gota que rebalsó el vaso, obligando a la pesificación de todas las deudas denominadas en dólares de los emisores argentinos que habían sido emitidas con documentación regida bajo la ley argentina. En enero de 2002, los préstamos de los deudores hipotecarios habían sido pesificados, incluyendo aquellos con emisiones de BH, a una tasa cambiaria de 1 a 1, lo cual significó que las obligaciones de dichos deudores se habían reducido de acuerdo a los términos y condiciones originales. Esta reducción fue poco favorable para los fideicomisos e inversores, que se acentuó luego de la devaluación del peso que ubicó su valor en aproximadamente dos pesos por cada dólar. En el mes de febrero, la obligación misma de los títulos con garantía hipotecaria fue asimismo pesificada, lo cual significó que la capacidad de repago de los fideicomisos también se viera reducida.

Cuando Standard & Poor's asignó originalmente una calificación 'BBB-' a los títulos con garantía hipotecaria de los fideicomisos BHN II y BHN III, esperaba que las nuevas carteras de préstamos pudieran llegar a experimentar mayores pérdidas debido a elevados niveles de desempleo, una potencial devaluación del peso, una reestructuración de los términos de los préstamos, y una disminución de los valores de las propiedades subyacentes, como aconteció en México durante la Crisis del Tequila. Lo que no se previó fue la total pesificación de la deuda hipotecaria junto con la pesificación de las deudas de los fideicomisos. “l cambio de la denominación de los préstamos y las deudas significa una violación y cambio abrupto de los contratos legales que rigen los términos de los préstamos y deudas hipotecarias, las que reflejan un estrés mucho más elevado que el indicado por las calificaciones iniciales de 'BBB-' de los títulos con garantía hipotecaria” afirmó Diane Audino, directora del departamento de Financiamiento estructurado de Standard & Poor's en Nueva York.

Standard & Poor's califica actualmente las cuatro emisiones de los fideicomisos con garantía hipotecaria de BH en la escala nacional para Argentina y los tramos senior de los fideicomisos BHN II y BHN III en la escala global. Standard & Poor´s continuará realizando un exhaustivo seguimiento del desempeño y recuperación de estas transacciones y continuará comunicando al mercado toda información y análisis nuevo y relevante. Standard & Poor's también espera realizar una revisión de los criterios de calificación de las securitizaciones con garantía hipotecaria en los mercados emergentes sobre la base de las lecciones aprendidas de la crisis argentina. Para mayor información acerca del desempeño o datos específicos sobre cualquiera de las transacciones con garantía hipotecaria de BH, por favor contáctese con los analistas citados al comienzo de este artículo.