El oficialismo presenta la reforma como una suba del límite del 15% al 25% para la compra de tierras por parte de extranjeros. Sin embargo, el cambio central no está en el porcentaje, sino en eliminar los topes por municipio y departamento, el único nivel donde la restricción tenía efectos concretos.
El Senado debatirá este jueves una nueva versión de la reforma a la Ley de Tierras, tras meses de negociaciones y sucesivas modificaciones al proyecto impulsado por el Gobierno.
El Senado vuelve a tratar este jueves el capítulo más resistido del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Después de cuatro postergaciones y quince versiones de dictamen, el oficialismo abandonó la idea de eliminar los topes a la compra de tierras rurales por extranjeros y ofreció una concesión que se comunicó como una suba del 15% al 25%.
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El titulo es correcto pero incompleto. El texto que circula entre los bloques prohíbe la adquisición por parte de personas humanas o jurídicas de nacionalidad extranjera "por encima del veinticinco por ciento (25%) en el territorio de cada provincia". La ley vigente computa ese tope sobre tres escalas: el territorio nacional, cada provincia y cada municipio o división política equivalente. La nueva redacción deja una sola.
No cambia solamente el número. Cambia la unidad de medida.
La diferencia importa porque los datos oficiales muestran dónde estuvo siempre el límite operativo. A nivel nacional la extranjerización ronda el 6% de las tierras rurales, lejos del 15% legal. Ninguna provincia se acerca al tope: Santa Cruz, la más extranjerizada, está en 9,63%; Tierra del Fuego en 7,74%; Neuquén en 6,4%. Es en la escala chica, la de los departamentos, donde la foto cambia. Según el Registro Nacional de Tierras Rurales, San Carlos supera el 59% de su superficie rural y Molinos el 57%, ambos en Salta; General Lamadrid, en La Rioja, el 56%; Lácar, en Neuquén, el 54%. Malargüe, en Mendoza, registra 14,74%, a centésimas del límite.
Conviene aclarar dos cosas. Los departamentos que hoy exceden el 15% reflejan tenencias anteriores a 2011: la Ley 26.737 no fue retroactiva, registró el stock existente y operó sobre las adquisiciones nuevas. Y el RNTR publica desagregado por departamento y no por municipio, de modo que esos porcentajes describen la escala departamental sin permitir verificar el cumplimiento municipal.
Con esa salvedad, la conclusión es clara. El tope nacional nunca fue restrictivo. Lo que ataba era la escala subprovincial. La reforma no libera lo que estaba trabado arriba: libera exactamente donde la ley todavía incomodaba.
Eso puede ser una decisión de política pública defendible. Un departamento cordillerano con vocación minera o turística no tiene por qué quedar congelado porque su superficie sea chica frente a la provincia. Pero es una decisión de fondo y merece discutirse como tal, no como diez puntos porcentuales adicionales.
Vale mirar cómo lo resuelven otros. Brasil, vecino y competidor agroexportador directo, tiene el mismo 25% que propone el dictamen argentino, sólo que computado por municipio; una misma nacionalidad no puede quedarse con más del 40% de ese cupo, y las operaciones dentro de la franja de 150 kilómetros desde la frontera requieren asentimiento del Consejo de Defensa Nacional. Australia no usa porcentajes: exige autorización previa cuando la inversión extranjera en tierra agrícola supera un umbral acumulado de 15 millones de dólares australianos, lleva ese umbral a cero para inversores vinculados a Estados extranjeros y para predios asociados a seguridad nacional, y obliga a identificar a los tenedores legales y beneficiarios, directos e indirectos, desde el 5% del capital. Nueva Zelanda somete la tierra calificada como sensible a consentimiento previo. Estados Unidos no prohíbe, pero obliga a informar cada adquisición extranjera de tierra agrícola y reforzó el escrutinio sobre operaciones cercanas a instalaciones militares.
Ninguno de esos regímenes está libre de controversia. Pero todos preguntan algo antes que cuánto: quién compra, dónde está el activo y para qué.
Es justo reconocer que el borrador argentino incorpora parte de esa lógica. Mantiene la prohibición para personas jurídicas con participación estatal extranjera y conserva la autorización provincial y nacional para inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera. Es un avance respecto de la versión original, que directamente eliminaba los controles.
El problema es dónde traza el filtro. Definido por participación estatal directa, alcanza al vehículo evidente y deja afuera al relevante: el fondo con participación estatal minoritaria, el holding constituido en una tercera jurisdicción, la sociedad local cuyo control efectivo está tres capas más arriba. La nacionalidad del comprador es un dato. El beneficiario final es el dato.
Una reforma más ambiciosa podría conservar un tope general y agregarle tres cosas. Un registro público y actualizado de beneficiarios finales, sin el cual todo lo demás es declamativo. Un régimen de autorización previa que dependa de lo que la tierra contiene —agua, minerales, frontera, puertos, infraestructura energética, corredores logísticos— y no sólo del pasaporte de quien firma. Y compromisos productivos documentados, con plazos y fiscalización, para las operaciones de escala.
Acá aparece la objeción seria, y conviene anticiparla en lugar de esperarla. Un esquema de autorización caso por caso, en la práctica argentina, puede degenerar en una ventanilla discrecional desde la cual un funcionario decide qué inversión es patriótica y cuál no. Australia administra ese modelo porque tiene capacidad estatal y plazos que se cumplen. Nuestro registro ni siquiera publica sus datos abiertos por municipio. Si el diseño no viene con plazos ciertos, aprobación tácita ante el silencio, publicidad obligatoria de cada decisión y revisión judicial expedita, es preferible el tope porcentual, que al menos es previsible y no cotiza a valor de lobby.
Queda un punto que ninguna de las dos posiciones discute. La extranjerización se mide en superficie. Una hectárea sobre un acuífero, un pórfido de cobre o un corredor logístico computa igual que una hectárea de pastizal en el secano. Mientras la métrica siga siendo la superficie, el porcentaje —cualquiera sea— va a seguir midiendo mal aquello que dice medir.
El capítulo de tierras se vota además junto con cambios en expropiaciones, desalojos y manejo del fuego, buena parte de ellos sobre la misma geografía. Es mucho para una sola votación. Desglosarlo y tratarlo con régimen propio no sería una maniobra dilatoria: sería la única forma de discutir en serio qué inversión quiere atraer la Argentina, qué activos necesita proteger y qué compromisos va a exigirle a quien pretenda controlar una parte permanente de su territorio.
Comprar un inmueble es una operación patrimonial. Puede transformarse en inversión productiva. Pero para eso hay que dar una discusión seria.
* Analista político y económico