Los desarrolladores, entre el desafío de los costos y la falta de crédito

El CEO de Branson Real Estate, Hugo Koifman; el director de Grupo Salvatore e IDERO y Real Steel, Lucas Salvatore; y el director de RED Real Estate Developers, Fernando Sánchez Zinny, participaron del segundo panel de Ámbito Debate sobre real estate.

En el segundo panel de Ámbito Debate sobre real estate se puso el foco en el contexto desafiante para desarrollar proyectos inmobiliarios.

El CEO de Branson Real Estate, Hugo Koifman; el director de Grupo Salvatore e IDERO y Real Steel, Lucas Salvatore; y el director de RED Real Estate Developers, representante de Udaondo Buenos Aires, Fernando Sánchez Zinny, participaron del segundo panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

En la charla, moderada por el jefe de redacción de Ámbito, Ariel Basile, el eje estuvo puesto en el contexto desafiante para desarrollar proyectos inmobiliarios y las condiciones necesarias para seguir fomentando la inversión.

Koifman rompió el hielo al reconocer que “el emprendedor de real estate es un personaje bastante particular, porque es un mercado poco previsible”, pero marcó: “Uno siempre puede seguir haciendo cosas. Hoy estamos lanzando varios proyectos y lo que falta es previsibilidad para costos y valores de venta”.

Al trazar un diagnóstico de la realidad argentina, indicó que “uno de a poquito va surfeando la ola y entendiendo las nuevas situaciones macro que están sucediendo, con la baja de la inflación, un dólar estabilizado o planchado”, mientras miró positivamente “el crecimiento de los créditos, potenciado un poco por medidas del gobierno, que está haciendo que el mercado se empiece a dinamizar un poco, sacando stock de producto usado y logrando que el consumidor empiece a ir nuevamente al producto de pozo o de etapa intermedia”.

Salvatore puntualizó en los costos. “Veo un proceso complejo, con una suba en la construcción, que no fue mayor a la de todo el resto, aunque con la diferencia de que los precios de los departamentos no acompañaron. El costo subió 80% y el precio un 10%”, expresó.

Salvatore puso el poco en la brecha entre la suba de costos y el aumento de precios.

Y agregó: “Se comprimió mucho el negocio del desarrollo de real estate, lo cual se ve reflejado en una baja en cantidad de proyectos y te lleva a un negocio más de nicho aún, buscando nichos particulares que puedan convalidar esa suba o buscando financiación bancaria o del mercado de capitales, donde se está empezando a ver un poco más de volumen en busca de este tipo de proyectos”.

A su turno, Sánchez Zinny admitió que “hay muchos submercados dentro del mercado y es difícil hablar en términos generales”, al graficar: “Si preguntabas pospandemia cómo iba el negocio a los que desarrollábamos edificios nuevos estábamos en la bancarrota y el que vendía lotes en el mejor momento histórico de la Argentina”.

“En desarrollo pasa algo parecido. El segmento más alto ha acomodado más fácil y rápidamente los nuevos costos de construcción que el segmento medio, donde todos estamos peleando ar ver si vendemos a 3.500 o 4.000 lo que antes se vendía a 2.500 o 2.800”, explicó.

Sobre esta tendencia, sostuvo que “como hasta ahora el motor del financiamiento ha sido el ahorro, que es en dólares en Argentina, cuando el dólar pierde poder fuego con respecto al refugio de valor que ha sido históricamente el real estate, la gente dice ‘a este precio no compro, ¿por qué voy a sacar un 30% más de mi canuto que hace un año?’”.

De todos modos, pronosticó que “ese tema va a tender a acomodarse si la actual administración renueva y se mantiene el modelo económico”.

Diversidad de proyectos

Al referirse a los lineamientos de Branson Real Estate, Koifman mencionó tres proyectos residenciales: “Uno es de súper lujo en la esquina de Alvear y Ayacucho; otro en Ayacucho y Vicente López, de un segmento un poco más bajo; y otro en Barrio Norte, en Peña y Sánchez de Bustamante”.

Sobre la iniciativa de mayor lujo, destacó que “no se ve tan afectada por el tema de los costos y la gente tiende a convalidar los precios de venta”, aunque destacó que “en general se han vendido de pozo bastante bien y ha permitido financiarlos, controlando el desarrollo y los costos”.

A eso le sumó un factor adicional: “Son todos de tamaño mediano y nos da tranquilidad en los tiempos, que es algo muy complejo en Argentina más allá de la inflación y el tipo de cambio. Si uno maximiza el tiempo, el desarrollo va a tener más sentido y los márgenes van a ser más correctos”.

Koifman resaltó la importancia de manejar los tiempos de los emprendimientos.

Salvatore destacó que la firma “está desarrollando fuerte en Añelo y Vaca Muerta, con cinco edificios, 436 camas y 100% de ocupación, con una renta interesante” y anunció: “Estamos lanzando Distrito Añelo, que arranca con una primera etapa de tres edificios pequeños, que son 150 camas más, pero tiene proyección de 3.000. Ahí desarrollamos, construimos y operamos para que el inversor pueda maximizar la renta. Operamos a operadoras petroleras o empresas de primera línea de servicios”.

“También estamos con proyectos hoteleros en Rosario, Buenos Aires, Bariloche y algunos más, haciendo varias alianzas con desarrolladores. Por ejemplo, con Dypsa en Añelo para hacer logística y comercial; y en Parque Patricios para hacer un proyecto habitacional en una manera asociativa”, destacó.

Al respecto, remarcó que Grupo Salvatore e IDERO y Real Steel “está orientado hoy a negocio de renta como desarrollador porque es donde se maximiza la capacidad de construcción, bajando un 40 o 50% el tiempo de obra”.

En paralelo, Sánchez Zinny puso el foco en el proyecto Udaondo. “Está en el distrito del Parque de la Innovación, en la cabecera de Avenida Libertador con Udaondo, y no tenemos manejo de los plazos, porque es un proyecto inmenso con 160.000 metros de construcción total”, observó.

Indicó que “el foco está puesto en cada uno de los detalles” y sostuvo: “Tomamos un año y medio de tiempo para desarrollar el proyecto, diseñar el producto y definir la forma de comercializarlo y comunicar el proyecto. La obra lleva un año y medio, pero todavía no salimos del pozo, que tiene cinco niveles de subsuelo con mil cocheras”.

Al mismo tiempo, por la magnitud del proyecto, sostuvo que “cada cosa que hacés tiene un impacto económico fenomenal” y planteó: “Cada acierto es un ahorro de mucha plata y cada error es igual. Entonces el foco está en el detalle".

“Pensamos que ese conjunto va a recibir comercio electrónico por alrededor de 400 o 500 paquetes por día. Entonces, pensar cómo es la logística y la seguridad, implica poner la cabeza en un formato distinto de los proyecto habituales. Es un desafío muy interesante”, reconoció.

Costos altos, menor margen y el dólar como variable

Koifman retomó la mirada sobre los costos y consideró que es un problema “súper grave”, al señalar que “el precio de venta no tiende a acompañar”. “Los márgenes chicos no son un problema per sé, sino la falta de previsibilidad a futuro”, definió.

Y apuntó: “Tener un dólar quietito, a nuestro rubro no le conviene. Nos conviene un dólar que acompañe la inflación, que sea equivalente. Pero uno tiene que jugar con las reglas de juego de hoy y hacerlo de la mejor manera”.

Al mismo tiempo, admitió que “la inteligencia artificial está ayudando un montón a hacer mucho más prolijo los procesos y la ejecución del proyecto”.

Salvatore coincidió en la mirada y aportó: “Como pasa en los demás sectores, es un momento donde hay que buscar la eficiencia en todo proceso para bajar costos. Venimos de muchos años donde esto no era prioridad, sino la mirada en construir en cinco años”.

“Un error detectado en oficina vale 1, detectado en taller vale 10 y en obra vale 100. Hay que afinar el estudio”, consideró y marcó que “mirado con el mundo seguimos siendo barato en el costo de construcción, pero mirado con Paraguay estamos carísimos”.

“No hay poder adquisitivo para que el departamento suba lo que debería haber subido y no hay solución a corto plazo, porque no hay manera de subir los sueldos para que eso pase y es muy incipiente el crédito”, analizó.

Sánchez Zinny compartió el diagnóstico y aseguró: “Si el modelo económico se termina estabilizando, no veo que el costo de construcción baje. Va a haber un aumento del poder adquisitivo también. La mirada sobre afinar la eficiencia va a ser más importante que nunca”.

La importancia del crédito

El referente de RED admitió que en Argentina “el mercado de capitales con el de real estate nunca se han llevado bien”, por lo que llamó a construir “un flujo de fondos en pesos que permita que el sector medio que tiene capacidad de compra, pero no los instrumentos, empiece a funcionar y mueva el amperímetro”.

Al ser consultado por los créditos hipotecarios, consideró que es una herramienta que “funciona de manera muy incipiente y no es nada para el déficit habitacional que hay”, mientras afirmó que, para un mayor éxito, “primero tiene que bajar la inflación y después que la estabilidad económica se mantenga”.

Sánchez Zinny consideró necesario aportar facilidades para impulsar el crédito hipotecario.

A la vez, Salvatore sostuvo que “se están haciendo los deberes para ir en el camino correcto y no se puede resolver en dos años”, mientras planteó: “No tener AFJP es un problema grande, porque funciona en todo el mundo igual. El banco presta, después vende la cartera en el mercado y el fondo de pensiones es el comprador habitual”.

En esa línea, sumó que “los tiempos no son los que necesita el mercado” y aseveró que “faltan herramientas para potenciar el desarrollo y que la clase media pueda comprar un departamento a 20 o 30 años, que es hacia donde deberíamos ir”.

Para Koifman, “hace 100 años que falta decisión política de abordar el problema de la vivienda” y reconoció que “no es un tema de agenda”, al comparar la realidad local con lo que ocurre con las protestas en España.

“Uno va al banco y se pide un crédito y es como una mala palabra. Este rubro siempre se manejó con equity, pero podría ser un gran receptor de crédito para compra de maquinaria o tecnología y nunca lo ha recibido”, cuestionó.