Dólar: cómo impacta el fin del cepo en el mercado de oficinas

Los precios de los alquileres se rigen en dólar oficial. Con la liberación del mercado cambiario la ecuación se vuelve positiva para los propietarios.

En el primer trimestre del año el mercado de oficinas comenzó a evidenciar una recuperación.

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La liberación del cepo y el nuevo dólar libre flotando entre bandas genera un cambio en las reglas de juego del mercado de oficinas. Los precios de los alquileres se referencian al dólar oficial y el moderado salto inicial, de los últimos días, en la divisa estadounidense mejora la rentabilidad para los propietarios.

La apertura al mercado cambiario para las personas físicas, el pasado viernes, se recibió con optimismo en el mercado inmobiliario corporativo. Si bien todavía es pronto sacar conclusiones sobre la influencia de la nueva disposición, el impacto se siente sobre los contratos locativos.

“Los contratos de alquiler están referenciados al dólar BNA. En 2023 con un dólar planchado, el mercado de renta de oficinas era favorable para los inquilinos. Ahora bien, en 2024, con la llegada del nuevo gobierno y el sinceramiento inicial del dólar BNA, el mercado pasó a ser favorable para los propietarios generando una mejor rentabilidad”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE Argentina, empresa inmobiliaria especializada en el mercado corporativo.

En números hasta hace una semana “el cap rate –tasa de capitalización- de las oficinas clase A era del 5-6% dependiendo del tipo de edificio, y el lunes, el primer día sin cepo, se había elevado hasta el 6,5%”, graficó Longo.

A esto se suma la evolución del dólar MEP o CCL, que tiene impacto sobre el valor en el que se transaccionan las propiedades en la Argentina. En el mercado de renta intervienen los dos tipos de dólares el BNA, al que se referencian los contratos de renta y el MEP o CCL al que se transaccionan las propiedades. La relación entre ambos impacta sobre la rentabilidad de las oficinas.

Evolución del mercado de oficinas

En el primer trimestre del año el mercado de oficinas comenzó a evidenciar una recuperación; la demanda se mantuvo activa, lo que impactó positivamente en el volumen de metros cuadrados ocupados generando una absorción neta positiva.

“Hoy las empresas están buscando sumar metros cuadrados de oficinas. Tenemos muchas consultas que esperamos que pronto se materialicen. Hay operaciones que estaban atrasadas desde el año pasado. Ahora empezamos a ver que las empresas están comprometidas a tomar decisiones. Se están ocupando los edificios. Se frenó la liberación de espacios. Eso es una gran noticia”, dijo Longo. El “fly to quality” se sigue dando, en la actualidad hay buenas oportunidades porque los precios de las oficinas continúan atractivos. “Las compañías están tomando posiciones, hay edificios que tienen precios de oportunidad y tienen muy buena calidad edilicia”, concluyó.

Los números del sector

Al cierre del primer trimestre de 2025, el inventario de oficinas Clase A/A+ existente es de 2.208.771 m2 en CABA y Gran Buenos Aires. Para los próximos dos años se espera la finalización de 153.000 m2 cifra que se encuentra muy por debajo del promedio de producción histórico. El 35% de los proyectos está localizado en la zona norte de CABA, y el 60% tiene prevista su finalización en 2025.

La tasa de vacancia experimentó un moderado descenso en todos los submercados, hasta situarse en 16,9% para el total del mercado. El corredor Libertador GBA y el Microcentro presentan las mayores tasas de vacancia, con 21,4% y 16,6% respectivamente.

Mientras que, las rentas experimentaron una moderada baja del 1% respecto del trimestre anterior, situándose en u$s 22,64 por m2 al mes. Esta disminución refleja una ligera corrección del mercado, y puede atribuirse, además, a la reducción de oferta de calidad. El desafío del mercado es la baja producción de nuevos edificios, ya que se encuentra en mínimos históricos y no logra recuperarse.