Salinas estimó que el programa podría aportar entre 17.000 y 18.000 hipotecas adicionales si alcanza el volumen de $2 billones previsto. Para ese cálculo tomó como referencia un préstamo bancario cercano a u$s80.000 por operación, a partir de un valor promedio de vivienda de u$s106.000 y una financiación del 75%. De concretarse esa proyección, el aporte sería relevante para un mercado que hasta septiembre acumuló 17.225 préstamos.
"La demanda de crédito hipotecario en Argentina parece que casi tiende a infinito", planteó el economista. A su juicio, la falta de acceso durante años acumuló una demanda potencial importante, aunque ese interés no garantiza por sí solo que todas las familias reúnan los requisitos para obtener un préstamo.
Ante la cantidad de postulantes, los bancos pueden endurecer sus condiciones para limitar el riesgo, tanto mediante las tasas como a través de las exigencias de ingresos y antecedentes crediticios.
El calendario también impone límites. Según Salinas, una persona que inicia el trámite en octubre puede necesitar entre tres y cuatro meses hasta obtener el crédito. Por eso, aunque algunas operaciones podrían concretarse hacia fines de diciembre, el efecto estadístico más claro aparecería durante el primer trimestre de 2027. Los registros oficiales del Banco Central, además, se publican con rezago, por lo que la recuperación podría comenzar antes de que los datos permitan medirla.
"La estructura que armaron para invertir parte de los fondos del FGS en plazos fijos a un mayor plazo viene a quitarle un poco de presión al problema del descalce de plazos. Efectivamente es una buena noticia para el mercado de créditos, pero su impacto está lejos de ser disruptivo", resumió Salinas.
Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLAM). El gráfico muestra cómo se movieron los préstamos hipotecarios desde que se reinsertaron en mayo de 2024
A continuación, los bancos que ofrecen créditos hipotecarios UVA con tasas nominales anuales del 7,5% o inferiores para quienes acreditan sus salarios en esas entidades:
. Banco Ciudad: 6,5%.
. Banco Nación: 6,7%.
. ICBC: 6,9%.
. BBVA: 7,5%.
. Banco Macro: 7,5%.
. Banco Hipotecario: 7,5%.
. Banco Galicia: 7,5%.
. Banco Supervielle: 7,5%.
. Banco Santander: 7,5%.
. Banco Credicoop: 7,5%.
. Banco Patagonia: 7,5%.
. Bancos del Grupo Petersen: 7,5%.
Las inmobiliarias registran más consultas y esperan más operaciones
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate afirmó que las dos licitaciones del FGS tuvieron una respuesta favorable por parte de los bancos y que la reducción de las tasas repercute en el interés de los compradores. Dijo: "El impacto fue muy bueno y esto repercute en muchas consultas en las inmobiliarias. Hoy estamos con altísimo nivel de consultas por crédito hipotecario".
También destacó que el Colegio trabaja en la capacitación de sus matriculados y en la articulación con las entidades financieras para que el proceso resulte más fluido y las consultas puedan avanzar hacia operaciones concretas.
Chej Muse espera un salto en la actividad durante noviembre. Según describió, en su experiencia reciente, de cada cuatro operaciones que se realizan, tres corresponden a compras con crédito hipotecario. La proporción contrasta con los registros generales de la Ciudad de Buenos Aires, donde las últimas cifras disponibles que citó mostraron algo más de 6.000 escrituras y poco más de 1.000 hipotecas, una participación cercana al 17%.
La diferencia entre ambos indicadores resulta importante: las consultas y las operaciones en curso dentro de las inmobiliarias pueden anticipar un cambio, pero no equivalen a préstamos desembolsados ni a escrituras concretadas. Si una parte de esas carpetas llega al final del proceso, el peso de las hipotecas en las compraventas podría crecer durante los próximos meses.
Chej Muse sostuvo que la relación entre las consultas y las operaciones en marcha permite esperar un volumen mayor de préstamos. Incluso estimó que el crédito hipotecario podría duplicarse, aunque ese resultado dependerá de la capacidad de los bancos para procesar las solicitudes y cumplir los plazos previstos.
Aunque los bancos bajaron las tasas de los créditos hipotecarios, el impacto en las escrituras podría demorar hasta el primer trimestre de 2027
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También advirtió que existe una ventana de oportunidad que muchos compradores intentan aprovechar. "La gente sabe que tiene que aprovechar esta ventana de crédito, el año que viene va a ser de elecciones y no sabemos cuántos meses puede durar, esto es Argentina y siempre son períodos cortos", afirmó.
En ese contexto, el dólar, el valor de las propiedades y la posibilidad de reunir el anticipo aparecen entre los factores que influyen en la decisión. Según Chej Muse, algunos compradores hacen el esfuerzo de reunir entre el 25% y el 30% del precio, según las condiciones de cada línea, para completar la operación.
Qué propiedades buscan y dónde aparecen oportunidades
Sebastián Dbsie, de SD Propiedades, también detectó un aumento de las consultas por viviendas aptas para crédito hipotecario. El interés se concentra principalmente en departamentos y PH, con una preferencia adicional por unidades con balcón, terrazas o algún espacio al aire libre, en especial durante el segundo semestre.
"En las últimas semanas se observa un claro aumento de las consultas de compradores interesados en adquirir propiedades mediante créditos hipotecarios. La demanda recuperó niveles similares a los que se observaban antes de septiembre de 2025", detalló Dbsie.
En cuanto a las zonas, los barrios consolidados del corredor norte porteño mantienen una demanda sostenida por su conectividad, seguridad y capacidad para preservar el valor de las propiedades. Sin embargo, el especialista también identificó oportunidades en Chacarita, Villa Crespo y Almagro, donde algunos departamentos usados presentan precios competitivos.
Un ejemplo concreto es el de los monoambientes en Almagro, con valores desde u$s40.000. En ese caso, un comprador podría aportar u$s10.000 de capital propio si accede a una financiación hipotecaria del 75%, aunque el monto final dependerá de la tasación, las condiciones del préstamo y los gastos de la operación.
Dbsie también destacó el mayor protagonismo de los bancos privados en las consultas recientes. Según su experiencia, la velocidad de respuesta de las entidades resulta determinante: muchos vendedores ya no aceptan plazos superiores a dos meses, mientras que algunos trámites con el Banco Nación pueden extenderse hasta cuatro meses por el volumen de solicitudes.
Qué puede pasar hacia fin de año y en 2027
Las perspectivas para los próximos meses son favorables, aunque los expertos coinciden en que el impacto dependerá de la evolución de las condiciones económicas y de la capacidad de los bancos para procesar los pedidos.
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Zipcode
Salinas consideró que 2026 ya es el segundo mejor año de este ciclo de créditos UVA, pese a las exigencias restrictivas y las tasas reales elevadas del primer trimestre. Para 2027 anticipó un comienzo positivo, aunque advirtió que el calendario electoral podría afectar la aprobación de nuevas carpetas.
Chej Muse espera que noviembre concentre más operaciones a partir de las consultas actuales. Dbisie también proyectó un cierre de año con mayor actividad, impulsado por las compraventas que buscan concretarse antes de diciembre.
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de transición: las tasas más bajas y los fondos del FGS mejoran el acceso, pero persisten obstáculos como los ingresos, el ahorro previo, las tasaciones y los tiempos administrativos.
Dbsie concluyó que las oportunidades de precio seguirán como un factor decisivo para quienes buscan comprar: "Los departamentos usados, con valores en dólares relativamente bajos, siguen siendo una alternativa muy atractiva".
