La recuperación del crédito hipotecario, una mayor estabilidad de precios y la búsqueda de viviendas más funcionales están modificando las preferencias de quienes buscan comprar una propiedad en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). En ese escenario, dos tipologías sobresalen por encima del resto: los PH y los departamentos de tres ambientes.
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PH y departamentos de tres ambientes son las propiedades más buscadas para comprar en AMBA; los monoambientes pierden interés
La demanda de compra crece y se concentra en propiedades más amplias y funcionales. Cuáles son los rangos de precios promedio más solicitados.
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La búsqueda de propiedades por internet concentra cada vez más consultas de compra. Los PH y los departamentos de tres ambientes lideran el interés de quienes buscan vivienda en el AMBA
Los datos más recientes muestran que la demanda de compra continúa en crecimiento y que los compradores privilegian cada vez más el espacio, la flexibilidad y la posibilidad de proyectar una vivienda para el mediano plazo. En contrapartida, los monoambientes o departamentos de un ambiente, que durante años fueron una de las opciones preferidas por inversores y jóvenes, perdieron protagonismo.
Según un relevamiento de Zonaprop basado en los contactos generados por avisos de venta, la demanda para compra representó el 45% del total de las búsquedas durante el primer trimestre de 2026. La cifra implica una mejora de siete puntos porcentuales respecto de un año atrás y un crecimiento de 16 puntos frente a dos años atrás.
Aunque el alquiler tradicional continúa concentrando el mayor volumen de consultas, el regreso de los compradores volvió a darle dinamismo al mercado de compraventa.
La funcionalidad gana la pulseada
Para los especialistas, la explicación del fenómeno está vinculada con un cambio en las necesidades habitacionales.
Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, explicó que los departamentos de tres ambientes continúan siendo una oportunidad porque reúnen características muy valoradas por el comprador actual. Indicó: “Combinan funcionalidad, demanda sostenida y precios que todavía no terminaron de ajustarse al nuevo escenario del mercado. Durante los últimos años este segmento estuvo contenido por la caída del crédito, la retracción de la demanda y la necesidad de muchos propietarios de vender, lo que mantuvo los valores relativamente estables".
Remarcó que el mercado muestra una mayor actividad y que las unidades familiares volvieron a ganar protagonismo, aunque todavía existe margen para una recomposición de precios.
“Los valores aún muestran un rezago frente a la inflación en dólares y frente a otros segmentos. Además, en este tipo de producto se da una lógica muy clara: a mayor cantidad de metros cuadrados, menor es el valor por metro, lo que hace que el valor total del inmueble no suba con la misma fuerza que unidades más chicas”, sostuvo Ibarra.
A eso se suma otro factor relevante. Muchos propietarios priorizan concretar operaciones antes que exigir incrementos importantes, situación que mantiene atractivo al segmento para quienes buscan comprar.
El fenómeno de los PH
Si existe una tipología que concentra el interés de los compradores es el PH. Los datos de Zonaprop muestran que en la Ciudad de Buenos Aires un aviso de PH recibe un 103% más consultas que un departamento promedio. En GBA Norte la diferencia alcanza el 73%, mientras que en GBA Oeste y Sur llega al 40%.
Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, el atractivo de los PH responde a una combinación de factores que se consolidó durante los últimos años. Los compradores valoran la posibilidad de contar con patio, terraza o espacios descubiertos sin asumir los costos de mantenimiento de una casa tradicional ni las expensas elevadas que suelen tener algunos edificios.
Además, muchos de estos inmuebles se encuentran en barrios consolidados, con buena conectividad, servicios y oferta comercial, lo que potencia su atractivo frente a otras opciones.
La escasez de oferta también influye. A diferencia de los departamentos, el stock de PH es limitado y difícil de reemplazar mediante nuevos desarrollos, una característica que sostiene una fuerte presión de demanda.
Por qué los monoambientes quedaron atrás
Mientras los tres ambientes y los PH ganan terreno, los monoambientes muestran un comportamiento opuesto. En la Ciudad de Buenos Aires son las unidades con menor presión de demanda. La diferencia respecto de los departamentos de dos ambientes alcanza el 55%.
Los especialistas coinciden en que gran parte de la explicación radica en la transformación del perfil comprador. Durante años, el monoambiente fue el producto preferido por inversores que buscaban renta o por jóvenes que accedían a su primera vivienda. Sin embargo, la reducción de la rentabilidad inmobiliaria, el aumento de la oferta acumulada y la búsqueda de espacios más amplios redujeron su atractivo relativo.
La expansión del trabajo remoto también modificó las preferencias. Muchas familias necesitan un ambiente adicional para oficina, estudio o actividades cotidianas, una necesidad que el monoambiente difícilmente pueda resolver.
En cambio, el tres ambientes ofrece una utilización mucho más flexible y acompaña distintas etapas de la vida familiar.
El factor precio sigue siendo decisivo
Otro elemento que ayuda a explicar la demanda actual es el valor de las propiedades. En todo el AMBA, los inmuebles cotizados por debajo de u$s100.000 lideran ampliamente el volumen de consultas.
En CABA reciben un 38% más contactos que las propiedades ubicadas entre u$s100.000 y u$s175.000. En GBA Oeste y Sur la diferencia alcanza el 53%.
Dentro de ese rango aparecen muchas de las oportunidades que buscan quienes intentan ingresar al mercado o mejorar su vivienda actual.
Ibarra detalló que en barrios como Almagro, Palermo y Barrio Norte los departamentos usados de tres ambientes se comercializan desde u$s95.000 o u$s100.000 en unidades a reciclar y llegan a valores de entre u$s140.000 y u$s150.000 en inmuebles bien ubicados y en buen estado.
El recambio habitacional impulsa la demanda
Otro de los motores del mercado es el comprador que vende para ganar metros. Según Ibarra, ese perfil se mantiene muy activo porque todavía encuentra diferencias de valor razonables entre una propiedad y otra. “Quienes venden su propiedad y necesitan una diferencia baja para acceder a más metros son hoy uno de los segmentos más dinámicos. La brecha entre vender un dos o tres ambientes y comprar uno más grande sigue siendo accesible”, explicó.
Esa lógica favorece especialmente a los tres ambientes, que funcionan como un paso intermedio dentro del proceso de crecimiento habitacional.
Una mirada similar aportó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria. Sostuvo: “Quien compra un dos ambientes a estrenar casi siempre apunta como próximo paso a un tres ambientes. Esa fórmula se repite”.
El especialista destacó que la demanda por este tipo de unidades suele mantenerse incluso cuando la actividad general se desacelera. “En época estival la actividad suele ralentizarse porque la gente vacaciona y se postergan nuevos proyectos. Son pocas las obras que salen a la venta en diciembre. Sin embargo, el interés por los tres ambientes reaparece con fuerza desde el inicio del ciclo lectivo”, explicó.
Mapa de presión de demanda
El mapa de presión de demanda de Zonaprop también muestra diferencias marcadas entre barrios de la Ciudad. Durante el primer trimestre de 2026, Villa Pueyrredón y Santa Rita encabezaron el ranking de consultas por aviso de venta, con un índice de demanda de 149 puntos, seguidos por Paternal con 136.
Más atrás aparecieron Parque Patricios (121), Villa Urquiza (116) y Palermo (101), todos por encima o en línea con el promedio porteño.
Para Migliorisi, buena parte de ese interés se explica por la búsqueda de propiedades con mejor relación entre precio, metros cuadrados y calidad de vida. En ese contexto, los PH ganan protagonismo porque ofrecen espacios al aire libre, bajas expensas y superficies más amplias que muchos departamentos tradicionales, especialmente en barrios residenciales de la Ciudad donde la oferta es limitada y muy demandada.
El crédito todavía tiene limitaciones
La compra con crédito hipotecario volvió a generar consultas, aunque su impacto todavía resulta moderado. Para Ibarra, las tasas actuales funcionan más como un filtro que como un freno total.
Toselli precisó: “La consulta existe, pero el comprador analiza con mucho cuidado si la cuota es sostenible. Quedan activos quienes tienen ingresos estables o pueden aportar un anticipo mayor”.
Se mostró más crítico respecto del escenario financiero. “Las altas tasas siguen siendo un factor que tira para atrás. Es paradójico: en Argentina se compra un departamento de contado y una heladera en cuotas. Falta un sistema crediticio más previsible que anime a los compradores jóvenes”, afirmó.
Pese a ello, los especialistas no anticipan aumentos bruscos en los valores de venta durante los próximos meses. Toselli concluyó: "La combinación entre oferta abundante, compradores selectivos y financiamiento todavía limitado configura un escenario de ajustes moderados".