El mercado inmobiliario cambió, los precios de publicación son más realistas y cayó el margen de negociación. ¿Cuáles son los barrios que captan mayor demanda?
Edificio de departamentos en el barrio porteño de Caballito, con unidades ofrecidas en venta. En un mercado con precios más sinceros, el margen de negociación se redujo a alrededor del 5% y las propiedades correctamente valuadas concentran la mayor demanda
Comprar un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires ya no ofrece las oportunidades de negociación que caracterizaron al mercado durante los últimos años. Los propietarios comenzaron a publicar sus inmuebles con valores mucho más cercanos al precio que realmente esperan obtener y esa decisión redujo el margen para las contraofertas. Hoy, en la mayoría de las operaciones, el descuento difícilmente supere el 5%, sobre todo en los barrios con mayor demanda.
El contenido al que quiere acceder es exclusivo para suscriptores.
Los números reflejan ese cambio. Durante mayo, el valor efectivo de cierre para departamentos usados de uno a tres ambientes alcanzó los u$s2.200 por m2, según un relevamiento elaborado sobre operaciones concretadas. La cifra representa una mejora interanual de 1,8% respecto del mismo mes de 2025.
Al mismo tiempo, la distancia entre el precio publicado y el finalmente pactado se ubicó en 4,8%, un porcentaje que prácticamente no se modificó durante los últimos meses y que confirma un mercado mucho más equilibrado entre compradores y vendedores.
Aunque el metro cuadrado mostró una leve recuperación frente al año pasado, los especialistas prefieren evitar conclusiones apresuradas. La evolución mensual todavía oscila dentro de un rango relativamente estable y, por ahora, no aparecen señales suficientes para hablar de un nuevo ciclo alcista.
El comportamiento tampoco resulta uniforme entre las distintas tipologías. Los monoambientes continúan encabezando el ranking de precio por metro cuadrado debido a su menor superficie, mientras que las unidades de dos y tres ambientes concentran el mayor volumen de operaciones.
Como referencia para toda la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de oferta (según Reporte Inmobiliario) se ubica en:
• Monoambiente: u$s 70.000.
• 2 ambientes: u$s 80.000.
• 3 ambientes: u$s 112.000.
• 4 ambientes: u$s 150.000.
Los valores corresponden a promedios generales y pueden variar de manera significativa según el barrio, la antigüedad del edificio, el estado de conservación y la calidad constructiva.
Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, la mayor diferencia hoy no pasa por la evolución del mercado en general sino por la ubicación de cada inmueble. Mientras Palermo promedia u$s2.720 por m2 y Barrio Norte ronda los u$s2.220 por m2, barrios como Constitución y Nueva Pompeya permanecen cerca de u$s1.315 y u$s1.370 por m2, respectivamente.
El especialista sostuvo que esa brecha no deja de ampliarse. Las zonas más elegidas mantienen un ritmo de valorización superior al promedio, mientras que los sectores con menor demanda encuentran mayores dificultades para recuperar terreno.
El cambio de escenario también modificó la forma de cerrar las operaciones. A diferencia de lo que ocurría pocos años atrás, cuando muchos inmuebles salían al mercado con valores inflados para luego aceptar rebajas importantes, hoy la estrategia es diferente.
Los propietarios prefieren publicar con precios mucho más realistas desde el primer día. Esa conducta evita negociaciones extensas y permite que las operaciones avancen con mayor rapidez cuando el inmueble se encuentra correctamente valuado.
En ese contexto, Germán Gómez Picasso consideró que en los barrios con mayor demanda el margen habitual de negociación ronda el 5%. Solo en zonas con menor movimiento todavía aparecen descuentos de dos dígitos, aunque representan casos cada vez más puntuales.
Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y ex presidente del Colegio Inmobiliario porteño, coincidió en que las contraofertas perdieron protagonismo. Según su visión, los propietarios muestran hoy una posición mucho más firme al momento de vender y difícilmente acepten rebajas importantes cuando el inmueble se encuentra correctamente valuado.
Pepe atribuyó ese cambio a una combinación de factores. "Por un lado, los precios dejaron atrás el proceso de fuertes caídas que caracterizó al mercado durante varios años. Por el otro, cada dólar que resigna un vendedor tiene hoy un mayor impacto sobre su patrimonio, una situación que redujo la predisposición a negociar".
Aun así, el mercado tampoco muestra aumentos acelerados en los valores de venta. La mayor diferencia respecto de años anteriores radica en que los precios publicados se acercan mucho más a los montos que finalmente se pactan entre las partes.
Las preferencias de los compradores tampoco cambiaron demasiado. Los departamentos de dos y tres ambientes siguen liderando las consultas, especialmente cuando cuentan con cochera, buena distribución y se ubican en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires.
Pepe sostuvo que el crédito hipotecario volvió a impulsar parte de esa demanda, aunque todavía con un alcance limitado. Explicó que una operación financiada suele generar un efecto multiplicador porque quien vende, muchas veces, reinvierte ese capital en otra propiedad. Sin embargo, consideró que las tasas y las condiciones de otorgamiento todavía restringen el acceso de una parte importante de los compradores.
También advirtió que el mercado de usados mantiene una ventaja frente a los emprendimientos nuevos. Recordó que "las viviendas usadas cotizan, en promedio, cerca de un 30% por debajo de las unidades a estrenar, una diferencia que despierta el interés de muchas familias".
No obstante, esa oportunidad encuentra un límite cuando el inmueble requiere una remodelación profunda. Los costos actuales de una cocina o un baño reducen buena parte de la ventaja inicial y obligan al comprador a analizar con mucho más cuidado la inversión total antes de cerrar la operación.
Ese análisis más detallado también aparece entre quienes buscan una vivienda definitiva. Ya no alcanza con encontrar un buen precio por metro cuadrado; el estado general del departamento, las expensas, la ubicación y los gastos posteriores comenzaron a tener un peso decisivo.
Mientras algunos corredores tradicionales mantienen su liderazgo, otros barrios comenzaron a captar cada vez más consultas durante el último año.
Matías Chirom, CEO de Baigún Realty, explicó que el corredor norte continúa encabezando la demanda, con valores que en muchos casos superan los u$s 3.000 por m2 para unidades terminadas y alcanzan cerca de u$s 4.000 por m2 en desarrollos premium.
También identificó un fuerte crecimiento en Villa Urquiza, Saavedra y el corredor Donado-Holmberg. Sin embargo, destacó especialmente el caso de Chacarita, un barrio que dejó de ser una alternativa de menor precio para transformarse en una de las zonas más buscadas por quienes priorizan conectividad, espacios verdes y una amplia oferta gastronómica.
Otro fenómeno que comenzó a consolidarse consiste en la decisión de muchas familias de permanecer en el mismo barrio. En lugar de mudarse hacia otra zona de la ciudad, buscan mejorar su calidad de vida dentro del entorno que ya conocen mediante departamentos más modernos, mejor distribuidos y con amenities.
Para Chirom, esa tendencia también explica por qué los precios de publicación hoy reflejan mucho mejor el verdadero valor de mercado. La amplia oferta obliga a competir desde el primer día y deja muy poco espacio para publicar por encima de los valores reales.
En paralelo, observó que la demanda mantiene su foco sobre el corredor norte, con fuerte interés por Núñez, Villa Urquiza, Saavedra y el eje Donado-Holmberg, mientras que Chacarita terminó de consolidarse como una de las grandes revelaciones por su calidad de vida, conectividad y renovación urbana. También advirtió que muchas familias ya no buscan cambiar de barrio, sino mejorar la vivienda dentro del mismo entorno, lo que impulsa la demanda de edificios nuevos y unidades más funcionales.
"Hoy el comprador compara mucho más, exige precios razonables desde el inicio y prioriza inmuebles bien ubicados y correctamente valuados. Esa mayor transparencia redujo el margen de negociación y volvió más eficientes las operaciones", resumió Chirom, quien concluyó que esa dinámica aporta mayor previsibilidad al mercado residencial porteño.