El mercado inmobiliario que viene: innovación y nuevas demandas

Demian Kot, de BairesCodeai; Ariel Champanier, de REMAX Premium; y Federico Foresi, de NIU Developments, participaron del tercer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

Demian Kot, de BairesCodeai; Ariel Champanier, de REMAX Premium; y Federico Foresi, de NIU Developments, participaron del tercer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

El socio fundador de BairesCodeai, Demian Kot; el CEO y fundador de REMAX Premium, Ariel Champanier; y el director de Desarrollos y Operaciones de NIU Developments, Federico Foresi, formaron parte del tercer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

En la charla, moderada por la editora de la sección Negocios de Ámbito, Yanina Otero, Kot puso la lupa en el incipiente desarrollo de BairesCodeai: “Con mi socio somos arquitectos, pero vimos la posibilidad de poder generar una herramienta que le sirva a todo el proceso productivo de la cadena. Tiene siete u ocho meses y toda la explosión de tecnología nos permitió crecer exponencialmente”.

“La plataforma empezó siendo de prefactiblidades, que es la primera etapa de la cadena de todo el negocio. Por la demanda, empezó a crecer y a ser una plataforma de gestión integral del suelo donde también tiene funcionalidades como motor de oportunidades, que permite buscar aquellas tierras que no salieron a la venta y generar el suelo urbano”, expresó.

A su turno, Foresi aseguró que “el origen de NIU es la alianza de dos empresas: la financiera Mills Capital Group que se encarga de gestión patrimonial e inversiones para pymes y familias; y Siete Real Estate, que tiene experiencia y años en las mismas áreas”.

“NIU comienza su actividad desde una adquisición en 2022. Somos nuevos en el mercado, pero con mucho track record. Distinto a la mayoría de los desarrollos, se origina del management y después las distintas cabezas de cada una de las áreas. De ahí empezamos a desarrollar y relacionarnos con distintos actores del mercado como brokers y agentes de IA que nos acompañen a ser más eficientes”, explicó.

En tanto, Champanier destacó la capacidad de REMAX para “ofrecer las mejores respuestas para un comprador que hoy está mucho más sofisticado y tiene muchísima más información, lo que le permite tomar mejores decisiones”.

El momento del mercado y el crédito hipotecario

Al evaluar la actualidad del mercado, Champanier manifestó que “un comprador con todo el dinero puede sacar una buena ventaja con respecto a otros momentos de comprar algo casi terminado o terminado al mismo valor o más bajo de lo que costaría construirlo”, aunque advirtió que “esa oportunidad se va a terminar en algún momento”.

Y contrapuso esa idea con adquirir en etapa de construcción. “El mercado cambió y hoy comprar de pozo para ganar dinero es muy complejo. Quizás es para quien busca más un refugio de valor o va a comprar para vivir y no mira tanto el número, sino el proyecto”, observó.

Al mismo tiempo, el referente de REMAX destacó que “hay un fenómeno de corto plazo que es el incremento en la cantidad de reservas de compraventa con crédito hipotecario”. Si bien admitió que “todavía no se ve en los cierres”, detalló: “El mes pasado tomamos 540 reservas de las cuales el 30% fueron con crédito hipotecario y este mes vamos a estar en un número similar”.

“El crédito hipotecario va a incrementar la cantidad de operaciones y quizás en el mediano plazo aumenten los precios, porque la mayoría de estas operaciones son a precio lleno y también hay propiedades que sin crédito no se vendían”, analizó.

La tecnología como clave

Con respecto al uso de la tecnología, Kot señaló que el desarrollo de BairesCodeai surge por “el acceso a la información, el dinamismo y la velocidad, porque trabajamos en el ámbito privado y entendemos necesidades, tiempos y demandas”.

“En base a eso creamos un producto en constante crecimiento que reduce un montón los tiempos. Acorta lo que era una semana en un día y lo que era dos semanas a menos de dos días”, destacó y, con respecto a las ventajas, planteó: “Permite analizar un montón de parcelas que antes tal vez no daba el tiempo físico y también tener mucha salida y exposición al mercado. También tener toda la información en un solo lugar para tener todo centralizado y tomar mejores decisiones”.

“Es fundamental contar con volumetría y de cómo son esos metros que salen, pero también de toda la parametrización económica que trae esos metros asociados”, señaló e insistió: “Es fundamental el trabajo previo para que cierre el negocio. Sin el primer paso certero, se va haciendo una bola de nieve”.

Ante la posibilidad de nuevos proyectos, admitió que “hay un montón de zonas con metros ociosos donde el mercado está yendo”, pero contrapuso que “si bien hay lugares con mucha potencialidad, hoy los costos no acompañan tanto”.

Inteligencia artificial para la eficiencia

En tanto, Foresi sostuvo que la aplicación de tecnología en “tres patas fundamentales: ubicación, escala y eficiencia”, mientras resaltó: “En cada una de las fases, aplicamos IA para poder lograr el mejor producto. En la fase inicial, la de viabilidad del proyecto, nos facilita muchísimo el tiempo inicial de análisis de cada uno de los lotes que ya tenemos vistos y nos permite en simultáneo tener distintos escenario para la elección del terreno”.

“Internamente, usamos IA para plantear la viabilidad económica y financiera del producto y el proyecto para determinar qué tipo de financiamiento es el adecuado y elegir los actores indicados para sostener lo que entendemos como un producto viable para ser desarrollado”, abundó.

A eso le sumó el trabajo con Beam. “Nos permite visualizar en 3D y solucionar problemas futuros. Esa eficiencia se logra evitando mayores costos y teniendo un proyecto mucho más estudiado y siendo más preciso a la hora de licitar y contratar para evitar innovar en el precio al momento de la obra”, indicó.

Cambios de tendencia en el mercado inmobiliario

Por otra parte, Champanier analizó los cambios de tendencia del sector y puso en primer lugar al rol del comprador. “Hoy, a través de la tecnología, puede hacer un research y barrer todo el mercado. Saber qué hay a la venta, hace cuánto y comparar precios por zona”, expresó.

Sobre esa búsqueda, mencionó que “si hay un producto que tiene mucha oferta, seguramente vas a conseguir mucho mejor valor” y puso de relieve un cambio de tendencia: “A veces hay diferencias en el mismo edificio. Hemos vendido a 4.200 dólares por metro cuadrado algunos departamentos grandes y nos costó vender en 3.600 los chicos. Usualmente es al revés, pero quizás el dos ambientes tiene mucha competencia y el otro no, entonces se defiende el valor mucho más”.

En el combo puso también la globalización. “Hay mucha gente del exterior comprando en Argentina. Pasa desde Peter Thiel hasta ejemplos mucho más pequeños”, destacó y comparó: “Vos salís al mundo y ves valores de hasta 40.000 dólares el metro cuadrado y hoy en Palermo Chico te compras por 7.000 dólares un producto espectacular en la mejor zona de Buenos Aires”.

Con respecto al sector en general, señaló: “Hoy Argentina ha hecho una transformación y el mercado se sinceró. Se han reducido impuestos, ha desaparecido el dólar blue que trababa muchas operaciones y volvió el crédito hipotecario. Aunque todavía no se ve reflejado en precios”.

Las expectativas para un año electoral

Por último, Campanier se refirió a 2027 y el impacto de las elecciones presidenciales. “Lo normal sería que tengamos un enero-mayo muy activo y un junio-noviembre más turbulento”, admitió, aunque consideró que “quizás va a ser diferente porque es imposible que los precios vayan hacia abajo, quizás vayan hacia arriba”.

“Esto de esperar que pasen las elecciones, que es lo típico, no creo que aplique. Creo que el momento de compra es ahora, sino puede ser una mala decisión”, advirtió y sostuvo que “la turbulencia de esos meses va a depender mucho del contexto de país: una cosa es si parece que el gobierno va a reelegir o si parece que cambia”.