La elección entre alquilar a través de una inmobiliaria o tratar directamente con el propietario suele partir de una idea: evitar intermediarios podría permitir un ahorro. Sin embargo, un relevamiento de avisos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires mostró que la diferencia de precios entre ambas modalidades es mínima. El valor depende, sobre todo, de la ubicación, la superficie y las características de cada vivienda.
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Dueño directo o inmobiliaria: ¿qué opción es más barata para alquilar y cuánto se puede ahorrar?
Un relevamiento de departamentos en 15 barrios porteños encontró diferencias inesperadas entre ambas modalidades. Qué ocurre con las garantías, los depósitos y la oferta disponible antes de firmar un contrato.
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Alquilar a través de una inmobiliaria o directamente con el propietario: dos alternativas para buscar vivienda en CABA
La comparación abre otra pregunta para quienes buscan departamento: ¿qué cambia realmente entre las dos alternativas? Además del importe mensual, entran en juego la cantidad de propiedades disponibles, los depósitos, las garantías, los seguros de caución y las condiciones que exige cada dueño.
No se trata de una disputa entre inmobiliarias y propietarios particulares, sino de entender qué recibe el inquilino en cada caso y si el trato directo representa una ventaja económica concreta.
Precios casi iguales en 15 barrios porteños
El análisis de Mob.ar, plataforma de alquileres, elaborado por Iñaki Valencia, tomó publicaciones de Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta, Colegiales, Villa Devoto, Villa Urquiza, Caballito, Saavedra, Villa Crespo, Coghlan, Puerto Madero, Retiro, San Telmo y Barracas. La comparación incluyó departamentos de uno a cuatro ambientes y contempló los precios publicados, no los valores finales de los contratos.
El resultado fue contundente: el alquiler promedio ajustado de las propiedades ofrecidas por sus dueños se ubicó en $955.336 mensuales, frente a $962.179 en los avisos de inmobiliarias. La diferencia fue de apenas $6.843 por mes, equivalente al 0,7%.
El relevamiento también comparó los valores por metro cuadrado. En este caso, el precio mediano fue idéntico para ambas modalidades: $18.750 por m2. Al considerar los promedios ajustados, el dueño directo resultó apenas un 1,6% más barato: $18.993 por m2, frente a $19.301 en las publicaciones de inmobiliarias.
Para evitar distorsiones, el estudio comparó propiedades de la misma zona y cantidad de ambientes. Así, buscó reducir el efecto de una mayor presencia de departamentos grandes o ubicados en barrios caros dentro de alguno de los grupos.
La conclusión fue que publicar un aviso sin intermediarios no garantiza un precio menor. El barrio, la superficie, el estado de conservación, la antigüedad, la cochera, los amenities y el equipamiento pueden pesar mucho más que el canal elegido para ofrecer la vivienda.
Valencia explicó que los propietarios particulares y las inmobiliarias suelen consultar los mismos portales y comparar sus departamentos con unidades similares. Por eso, ambos grupos tienden a fijar valores cercanos. Sostuvo: "Publicar como Dueño Directo, por sí solo, no significa ofrecer un alquiler más barato".
Dónde aparecen las diferencias y qué pasa con la oferta
Aunque el promedio mostró una brecha mínima, el análisis detectó diferencias importantes en algunos barrios y tipologías. En los departamentos de dos ambientes de Retiro, los avisos de dueño directo resultaron un 19% más baratos que los de inmobiliarias. En los tres ambientes de Villa Devoto, la diferencia llegó al 17,3%, mientras que en los dos ambientes de Núñez alcanzó el 14,5%.
Pero también aparecieron casos inversos. En San Telmo, los departamentos de dos ambientes publicados por sus dueños fueron un 28,4% más caros. En Barracas, los tres ambientes superaron en un 14,7% a los ofrecidos por inmobiliarias, y en Villa Crespo la diferencia fue del 12,6%.
Por cantidad de ambientes, la brecha más marcada apareció en los departamentos de cuatro ambientes: los avisos de dueño directo resultaron un 8% más baratos. Sin embargo, la muestra incluyó 52 publicaciones particulares frente a 421 de inmobiliarias, por lo que el resultado todavía no permite establecer una tendencia definitiva.
La falta de un patrón uniforme también surgió en las comparaciones por barrio y tipología. En 38 segmentos con al menos cinco avisos de cada modalidad, el dueño directo fue más barato en 18 y más caro en 20. La diferencia mediana rondó el 1%, con una leve ventaja de precio para las inmobiliarias.
La otra diferencia importante apareció en el volumen de propiedades disponibles. Las inmobiliarias concentraron el 88,4% de los avisos en pesos, frente al 11,6% de los dueños directos. En otras palabras, por cada publicación particular existieron aproximadamente 7,6 avisos de inmobiliarias.
La oferta en dólares también mostró diferencias. El 37,4% de las publicaciones de inmobiliarias estuvo expresado en esa moneda, frente al 25% de los avisos de dueño directo. Según Valencia, "esa brecha podría relacionarse con una mayor participación de las inmobiliarias en propiedades premium, unidades amobladas y alquileres destinados a personas con ingresos en moneda extranjera". En Puerto Madero, ejemplificó, cerca del 98% de los alquileres se publicó en dólares.
Entre los principales datos del relevamiento se destacan:
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Precio mensual promedio ajustado: $955.336 para dueño directo y $962.179 para inmobiliarias.
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Diferencia mensual: $6.843, equivalente al 0,7%.
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Precio mediano por m2: $18.750 en ambas modalidades.
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Departamentos de cuatro ambientes: dueño directo resultó un 8% más barato, con una muestra menor de avisos particulares.
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Participación en la oferta: las inmobiliarias concentraron el 88,4% de las publicaciones en pesos.
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Avisos en dólares: representaron el 37,4% de las publicaciones de inmobiliarias y el 25% de las de dueño directo.
Qué dicen las inmobiliarias sobre el ahorro y las garantías
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (COFECI), coincidió en que el precio depende de las características del inmueble y de la demanda, no de quién publica el aviso.
Destacó que "la intervención de un corredor matriculado permite aportar una valoración profesional, explicar las condiciones de contratación y facilitar acuerdos entre propietarios e inquilinos". También consideró que la comparación entre dos avisos exige evaluar el estado de conservación, el equipamiento y las condiciones de cada unidad, además de su ubicación.
Liotto sostuvo que la función de la inmobiliaria incluye la tasación, la difusión, la organización de visitas y la revisión de la documentación y las garantías. "Alquilar directo no implica ahorro, y tampoco asegura un precio menor o requisitos más accesibles", planteó.
En cuanto al costo de entrada, Valencia aclaró que en CABA el inquilino no paga comisión inmobiliaria. Por ese motivo, si el propietario directo exige las mismas condiciones que una inmobiliaria, el desembolso inicial suele ser muy parecido.
Entre los requisitos habituales aparecen el pago del primer mes de alquiler, el depósito de garantía y la presentación de una garantía propietaria o un seguro de caución, según las condiciones que establezca cada propietario. El mes adelantado corresponde al primer período de ocupación y no constituye un gasto adicional al alquiler mensual. El depósito, por su parte, inmoviliza dinero durante el contrato y debe devolverse según las condiciones pactadas y el régimen vigente.
La diferencia puede aparecer si un dueño acepta un depósito menor, una garantía alternativa o prescinde de un seguro de caución. Liotto aclaró: "Pero no existe una regla que obligue al propietario particular a ofrecer condiciones más flexibles que una inmobiliaria".
El panorama puede cambiar fuera de la Ciudad de Buenos Aires, donde la normativa y las prácticas sobre honorarios inmobiliarios son distintas. En esos mercados, la comisión a cargo del inquilino puede representar un costo adicional relevante.
Liotto también remarcó que el corredor matriculado debe actuar con transparencia y procurar un trato equitativo para ambas partes. Según su mirada, defender el patrimonio del propietario y procurar que el inquilino reciba lo acordado son objetivos compatibles.
Por qué muchos propietarios prefieren delegar
Mirta Líbera, vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, aportó otra mirada sobre la elección entre las dos modalidades. Según explicó, los precios de referencia que surgen de las tasaciones y las estadísticas profesionales también sirven como guía para los propietarios que deciden alquilar por su cuenta.
La directiva sostuvo que el mercado termina por determinar si un precio se convalida, según la cantidad de propiedades disponibles y la demanda para cada segmento. Por eso, un valor puede funcionar en una unidad de categoría alta y no encontrar interesados en otra vivienda de características distintas.
Líbera aclaró que no dispone de estadísticas propias para establecer si los dueños directos cobran menos o en qué barrios lo hacen. Sin embargo, relató que algunos propietarios y también inquilinos recurren a inmobiliarias después de experiencias poco satisfactorias con contratos directos.
En ciertos casos, explicó, los vínculos personales entre las partes se deterioran ante reclamos, demoras o desacuerdos. La intervención de un tercero permite ordenar las comunicaciones y establecer un interlocutor para resolver cuestiones vinculadas con el contrato, las reparaciones o la devolución del inmueble.
También remarcó que "el trabajo profesional tiene un costo para el propietario. La tasación, la revisión de la documentación, el inventario, la verificación de garantías y el seguimiento de las obligaciones forman parte de los servicios que puede prestar una inmobiliaria".
Líbera aclaró: "Para el inquilino, la comparación no debería limitarse al precio publicado. También conviene revisar cómo se actualizará el alquiler, qué expensas corresponden, cuáles son las condiciones de devolución del depósito y qué procedimiento se seguirá ante desperfectos o incumplimientos".
En definitiva, el dueño directo puede ofrecer una operación conveniente, pero no garantiza un alquiler más barato ni requisitos más flexibles. La inmobiliaria, a su vez, no asegura por sí sola una contratación sin problemas: importa la calidad del servicio y el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes.
La diferencia de precios entre las dos modalidades es mínima y que la principal ventaja de las inmobiliarias reside en la amplitud de la oferta. Para quien busca vivienda en CABA, la decisión exige comparar cada propiedad, calcular el costo total de ingreso y revisar las condiciones del contrato antes de elegir. Líbera concluyó que "las tasaciones y las estadísticas sirven como referencia, pero que es el mercado el que define si los valores publicados encuentran demanda".
