El Gobierno lanzó un plan de $2 billones con fondos de la ANSES para reactivar el crédito hipotecario. Cómo funcionan los préstamos UVA, por qué generaron fuertes cuestionamientos en el pasado y cuáles son las claves del nuevo esquema.
Los créditos hipotecarios UVA vuelven a ganar protagonismo. El Gobierno anunció este miércoles un plan de $2 billones para impulsar el financiamiento destinado a la vivienda, con fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES y el objetivo de resolver uno de los principales problemas históricos del mercado: la falta de financiamiento de largo plazo para los bancos.
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La iniciativa llega en un momento en el que los préstamos hipotecarios ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) habían comenzado a perder impulso. El nuevo esquema buscará mejorar el fondeo de las entidades financieras para que puedan volver a otorgar créditos a plazos extensos, aunque el mecanismo elegido mantiene a la UVA como eje central del sistema.
Pero, ¿qué son los créditos UVA, cómo funcionan y por qué un sistema que nació como una alternativa para facilitar el acceso a la vivienda terminó generando fuertes cuestionamientos durante los años de alta inflación?
Los préstamos hipotecarios UVA fueron lanzados en 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, como una herramienta para reactivar el crédito para vivienda. La principal diferencia con los créditos tradicionales era que tanto el capital adeudado como las cuotas se expresaban en una unidad que se actualiza diariamente de acuerdo con la evolución de la inflación.
La propuesta tenía una ventaja inicial evidente: al estar indexados, los bancos podían ofrecer tasas nominales más bajas y plazos más largos, lo que permitía que la cuota inicial fuera considerablemente inferior a la de un préstamo hipotecario tradicional.
De esa manera, los UVA aparecieron como una alternativa para familias que, de otro modo, quedaban fuera del mercado hipotecario. El problema surgió cuando la inflación comenzó a acelerarse y los ingresos no acompañaron ese mismo ritmo.
La UVA se actualiza en función del Índice de Precios al Consumidor. Por lo tanto, cuando la inflación aumenta, también lo hace el valor de la unidad y, con ella, el capital adeudado y las cuotas de los créditos.
Durante los años posteriores al lanzamiento del sistema, la aceleración inflacionaria puso bajo presión a miles de familias que habían tomado estos préstamos. El aumento de las cuotas comenzó a superar, en numerosos casos, la evolución de los salarios y generó una fuerte preocupación entre los deudores.
El debate sobre los créditos UVA se instaló entonces en el centro de la agenda económica. Hubo congelamientos temporales y distintas medidas para contener el impacto sobre quienes ya habían accedido a un préstamo, mientras el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios se reducía drásticamente.
La experiencia dejó una advertencia clara: el crédito ajustado por inflación puede facilitar el acceso inicial a una vivienda, pero su evolución posterior depende directamente de la capacidad de los ingresos para acompañar el ritmo de los precios.
Ahora, el Gobierno busca darle un nuevo impulso al mercado. El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un programa de $2 billones que utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para mejorar el fondeo de las entidades financieras.
El dinero será adjudicado mediante licitaciones de $200.000 millones y estará destinado a financiar créditos hipotecarios para personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
El esquema contempla dos tramos de financiamiento: uno a un año con una tasa mínima de UVA más un spread del 2,50%, y otro a cinco años con una tasa mínima de UVA más un spread del 4,50%.
Para los créditos otorgados con estos fondos, además, se fijó una tasa máxima de UVA más 7,50%, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por préstamo.
La apuesta oficial apunta a resolver un problema estructural del sistema financiero argentino: los bancos suelen captar depósitos de corto plazo, pero los créditos hipotecarios requieren financiamiento durante 15, 20 o incluso 30 años.
El nuevo mecanismo busca ofrecerles recursos con plazos más compatibles con ese tipo de préstamos y reducir ese descalce. Las entidades que reciban los fondos tendrán un plazo determinado para aplicarlos a nuevos créditos hipotecarios.
Según explicó Caputo, el objetivo es ampliar un mercado que sigue teniendo un peso reducido dentro de la economía argentina. El ministro señaló que el stock de créditos hipotecarios representa apenas alrededor del 2% del Producto Bruto Interno, muy por debajo de otros países de la región.
El Gobierno estima que los $2 billones del programa podrían permitir generar entre 17.000 y 18.000 soluciones habitacionales, aunque la velocidad de la expansión dependerá de la respuesta de los bancos y de la demanda de las familias.
La reactivación del crédito hipotecario vuelve así a poner a las UVA en el centro de la discusión. Para el Gobierno, el desafío es lograr que los bancos tengan los recursos necesarios para prestar a largo plazo y que más familias puedan acceder a una vivienda.
Sin embargo, el antecedente de los años de alta inflación sigue presente. El atractivo de estos créditos continúa siendo la posibilidad de acceder a una cuota inicial más baja que la de otros sistemas de financiamiento, pero el riesgo permanece ligado a la evolución de la inflación y a la capacidad de los salarios para seguir el ritmo de actualización.
En definitiva, el nuevo plan busca reactivar un mercado prácticamente inexistente en comparación con otros países. La gran incógnita será si el regreso del crédito hipotecario UVA logra consolidarse en un contexto de mayor estabilidad económica o si vuelve a enfrentar el mismo desafío que marcó su historia: qué ocurre cuando las cuotas y el capital se actualizan más rápido que los ingresos de quienes tomaron el préstamo.