Clave: digerir baja de propiedades

Miami desplazó a Tampa y se convirtió en la ciudad de los EE.UU. donde más cayeron los precios de la vivienda en el último año. Según el índice S&P Case-Shiller, los valores residenciales promedio del área Miami/Fort Lauderdale/ Miami Beach se precipitaron 12,4% en los doce meses a octubre. Todo el desplome, en rigor, se produjo en 2007 dado que -aun con la tormenta inmobiliaria ya desatada-, los precios operaron en alza hasta diciembre 2006 cuando trazaron récords absolutos.

Otras cinco áreas metropolitanas (de las veinte que cubre el informe) acusan declives de dos dígitos a octubre. Son Tampa (-11,8%), Detroit (-11,2%), San Diego (-11,1%), Las Vegas (-10,7%) y Phoenix (-10,6%). Dos grandes conglomerados -Los Angeles (-8,8%) y Washington (-7%)- merodean peligrosamente cerca.

Traspasar ese umbral hoy parece sólo una cuestión de tiempo. Los precios -en los veinte distritos relevados, sin excepción- retrocedieron tanto en setiembre como en octubre. Y la velocidad de la retracción, en octubre, fue la máxima en registros: 1,4% (equivalente a un ritmo anualizado de 18%). La debilidad no solamente no cede, sino que apura el paso.

La metodología de cálculo usada para computar el índice S&P Case-Shiller -a diferencia de la información que arrojan las estadísticas de ventas de casas nuevas y usadas- preserva una base homogénea de comparación. Se rastrean y cotejan los valores de ventas sucesivas de las que es objeto una misma propiedad. Se procura, así, captar un efecto puro de cambio en precios (dejando de lado la incidencia de otros atributos como la calidad, tamaño y ubicación que -con sus diferencias- distorsionan una correcta evaluación). OFHEO, el regulador de las agencias hipotecarias patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, aplica la misma técnica sobre una cobertura muchísimo más extensa.

Mientras Case-Shiller recoge datos de las principales 20 áreas metropolitanas, OFHEO examina 287. Pero lo hace en forma trimestral y no mensual. Y sólo abarca las transacciones que tienen como contrapartida hipotecas conformadas (las que pueden comprar o garantizar las agencias patrocinadas). Los préstamos Jumbo -aquellos mayores de 417 mil dólares- están fuera de su óptica, pero no escapan del escrutinio de Case-Shiller. En la actual coyuntura, cuando ese mercado crediticio luce semiparalizado, los registros Case-Shiller deberían mostrar caídas más pronunciadas que OFHEO (y eso precisamente es lo que se observa hasta el tercer trimestre de 2007). Pero, a la vez, en vista de la valorización acumulada por los inmuebles, no está para nada claro que, en aquellas ciudades donde hay monitoreo compartido, la muestra de OFHEO (sesgada hacia unidades de menor cotización) sea la más representativa.

Si la bonanza inmobiliaria trocó en agudo malestar en la segunda mitad de 2005 y el año posterior tomó visos de convulsión profunda -con descensos de dos dígitos en los niveles de construcción y ventas de viviendas-, no fue hasta 2007 que las bajas de precio dejaron de ser una anécdota aislada o esporádica para convertirse en la impronta reconocible de una dinámica que predomina en toda la nación.

Amenaza

Una crisis inmobiliaria que no sólo corrige el volumen de actividad (ventas, construcción, empleo), sino que hunde el cuchillo en los precios es la amenaza más severa para el mercado de hipotecas. La correlación entre mermas de precio y aumento de ejecuciones es conocida. Un reciente análisis de OFHEO la confirma: las ciudades con más remates de casas -entre el tercer trimestre de 2006 y el tercero de 2007- están enclavadas en California, Nevada, Florida y el Medio Oeste; precisamente donde campean las tribulaciones mayores en las cotizaciones. Pero si la depresión de precios causa ejecuciones; éstas -al aumentar la oferta de unidades disponibles- echan aun más leña al fuego. De ahí, la iniciativa de congelar la suba de tasas en las hipotecas subprime reajustables que promovió el Tesoro para evitar la avalancha que se mece en el horizonte de 2008/2009.

Sin embargo, sería un error pensar que el trastorno está confinado a la operatoria subprime. En forma estilizada, el problema va más allá. El índice Case-Shiller está construido con una base 100 en enero de 2000. La bonanza inmobiliaria lo llevó -seis años y medio después- a duplicarse y a clavar un máximo de 206 en junio de 2006. Toda la vorágine de la crisis apenas lo retrajo a 192. Si la bonanza engendró una burbuja -o, lo que es lo mismo, si eso es lo que ahora se cree- su naturaleza no se salva con una magra rebaja de 6,5%. Visto así, el problema no es la calidad subprime de los sujetos de crédito sino el valor exacerbado del colateral. Y desde ya, bien se sabe, la efervescencia no se limitó a los EE.UU. En los últimos diez años, los precios se multiplicaron por tres en España, Inglaterra o Irlanda. Y por más de dos en Australia, Nueva Zelanda, Francia, Italia, Holanda, Bélgica o Suecia.