El mercado inmobiliario y una necesidad de cambios profundos que trascienden la coyuntura

Opiniones

Hubo una fuerte contracción de la demanda. Analizamos cada segmento de acuerdo al perfil del comprador.

En las últimas semanas hubo varios titulares sobre el mercado inmobiliario que no pasaron desapercibidos: "Los precios de las propiedades tienen que bajar", "Se aproxima una fuerte baja en el mercado inmobiliario", "Alerta por el desplome de precios en el mercado inmobiliario". Pero, ¿qué significa esto que se viene? ¿Qué fundamentos hay detrás?

En primer lugar, vemos que hubo una fuerte contracción de la demanda. Analicemos cada segmento de acuerdo al perfil del comprador:

Demanda Inversor para Renta: Históricamente, la rentabilidad bruta de una propiedad en alquiler se mantenía entre el 3% y el 3.5%. Hoy, de acuerdo a los valores medios que se observan en portales, la rentabilidad se encuentra en un 1.8%. Este efecto se dio -principalmente- por una devaluación que afectó el ingreso que se percibe por el alquiler nominado en pesos y la imposibilidad de aumentar el alquiler de manera proporcional, ya que el bolsillo del argentino no lo resistiría. Mientras que el valor de las propiedades se mantuvo igual en dólares.

Demanda para vivienda: En los últimos años, este sector de la demanda fue el motor del mercado. El principal combustible fueron los créditos hipotecarios, pero hoy virtualmente no existen. Al analizar las escrituras de los últimos 12 meses, vemos que solo el 9% se realizó con crédito y, en esos casos, no fue la principal fuente del pago (en los primeros meses de 2018 ese número llegó al 40%), sino para completar la diferencia. Sin la posibilidad del crédito, quien quiere la "casa propia" se ve obligado a recurrir a sus ahorros. Hoy, la cantidad de sueldos necesarios para comprar una propiedad se encuentra en máximos históricos. Para poder comprar un departamento de 40 m² (tomando un precio promedio de CABA de 2.000 USD/m²), un empleado administrativo con buena experiencia y seniority (salario promedio de $45.000) debería ahorrar su salario íntegro durante 23 años. Históricamente, este valor se ubicaba alrededor de los diez años.

En segundo lugar, el costo de reposición de una propiedad se encuentra en los mínimos históricos si lo medimos en dólares (moneda en la cual se comercializa la propiedad terminada).

Todos estos puntos son consecuencia de tener un mercado en el que las propiedades están nominadas en dólares, aunque los argentinos cobramos nuestros sueldos en pesos. Esta fue una decisión que se tomó durante el llamado "Rodrigazo" frente a una situación de emergencia, pero que -como muchas otras cosas- simplemente quedó así.

Hoy nos vemos envueltos en una situación en la que ya no hay precios de mercado claros ni una tendencia en baja validada. Esto nos permite abrir algunas reflexiones interesantes:

  • Quien quiera vender, va a tener que bajar el precio. Vamos a ver muchas compras oportunistas en las que quien tenga dólares en mano va a poner las reglas.
  • Que el mercado esté dolarizado, ¿ayuda a la estabilidad en los precios o los vuelve más susceptibles a los saltos cambiarios a los que ya estamos acostumbrados?
  • El no contar con un mercado transparente -por no tener información sobre precios de cierre- hace que los ajustes a estas variaciones de mercado tarden más tiempo en verse reflejados.

Entonces, esos titulares en los medios pueden atribuirse al contexto de donde el mercado inmobiliario, como la economía, está parado casi por completo. Sin embargo, este ajuste que se pronostica tiene fundamentos claros e invita a una reflexión sobre la necesidad de cambios más profundos que trascienden a esta coyuntura particular.

(*) COO Mudafy

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