Retorno a los años 30: ya proponen lanzar un salvataje oficial

El gobernador de Nueva York, Eliot Spitzer, abogó la semana pasada por un fondo de rescate para que los deudores en dificultades no pierdan sus casas. Era con aportes del gobierno federal y de la industria de hipotecas. En el Capitolio se analizan cuatro propuestas distintas -cuyos autores son los legisladores Durbin, Specter, Chabot y Miller-encaminadas a reformar la Ley de Quiebras. En concreto, el hoy estratégico capítulo 13. Aquel que concede reparo a los individuos con ingresos regulares para reestructurar sus obligaciones. Y que, hasta el presente, excluye a la deuda vinculada con la vivienda de uso principal. Ya a fines de agosto, el presidente Bush había anunciado la flexibilización de los programas de la Administración Federal de Viviendas (FHA). Y el visto bueno para extender garantías a deudores de mayor riesgo. Otras iniciativas -que sería tedioso enumerar- confluyen en avalancha trasuntando una preocupación dominante. No es la crisis inmobiliaria en abstracto. No es el propósito de cicatrizar los daños ya producidos. Es, en rigor, la voluntad de anticipar el próximo capítulo de las tribulaciones hipotecarias cuyo contenido se presume aciago.

En efecto, la debacle en curso de los CDO -las estructuras crediticias complejas montadas sobre hipotecas subprime- que ulcera los balances de los grandes bancos con pérdidas millonarias tiene dos sustentos: el temor por lo que vendrá y la convicción recién horneada de que, a esta altura, no bastarán las maniobras de la Fed para torcer el destino. Las hipotecas de baja calidad a tasa de interés ajustable (ARM) habitan el ojo del huracán. «Desde ahora y hasta fines del año próximo, aproximadamente 450.000 hipotecas subprime por trimestre deberán afrontar su primer reajuste de tasas», reconoció Bernanke, el jueves, en su visita al Comité Económico Conjunto del Congreso. En promedio, ello implica un aumento súbito y permanente de 30% en los costos de intereses. Un salto que no muchos podrán afrontar.

Su audiencia conoce el problema. Librado a su suerte, y si los precios de los bienes raíces siguen cayendo, el comité estima que las ejecuciones de vivienda sumarán dos millones de unidades entre 2007 y 2009. La parte del león -casi 1,7 millón- está todavía por producirse. Los remates masivos destruirían más de 100.000 millones de dólares de riqueza inmobiliaria (32.000 millones, en forma indirecta, al deprimir las cotizaciones en general en los vecindarios más afectados).

Tema dominante

Empero, son los intangibles los que movilizan la urgencia de los hombres del Congreso. La contienda electoral domina la agenda de 2008. Buscar una solución apura también a los grandes bancos y a una Fed cuya política monetaria -limitada en grados de libertad- debe medir su caudal de uso. Facilitar la refinanciación de los préstamos antes de que se gatille el reajuste de tasas es la prioridad. Esto supone modificar sus términos por acuerdo de partes. O acceder a líneas de crédito y a garantías alternativas. De ahí el rol más flexible de la FHA. Los legisladores quieren acentuar el protagonismo de las agencias privadas patrocinadas por el Estado (Fannie Mae y Freddie Mac). Y abogan por la elevación de sus topes de crédito. La administración Bush se opone. La renegociación de los préstamos, por su parte, tropieza con las dificultades severas que plantea su « securitización». Los flujos adeudados se fraccionan y redistribuyen a lo largo y a lo ancho de múltiples capas de instrumentos. No hay un único titular identificable con quien sentarse a conversar.

Se dice que quien hace y reparte se queda con la mejor parte, pero los grandes bancos, esta vez, cayeron en su propia trampa. Sus hojas de balance son santabárbaras estibadas con gruesa munición hipotecaria de manufactura propia. Las óptimas calificaciones crediticias que prevalecen -AAA y AA- no son obstáculo para un profundo derrumbe de precios. Cuando se examinan los activos subyacentes, se detecta la paradoja. La cosecha 2006 de hipotecas subprime -que por su acidez temprana promete ser memorable- acumula pérdidas efectivas de 66 centavos por cada 100 dólares de valor nominal. No hay un problema de crédito. Pero lo habrá. El 22% de los préstamos acusa alguna irregularidad. Ello incluye 14% con atrasos serios en los pagos. El elemento crítico pasa por considerar que las hipotecas a tasa variable de la serie 2006 recién comenzarán el año próximo a reajustar sus tasas de interés.

Así, los precios de estas obligaciones y de sus derivados incorporan un escenario sombrío de incumplimientos. Y, tras los balances de Merrill Lynch y Citigroup, un castigo adicional por la notable sobreoferta de papeles que, se sabe, queman en los libros. Evitar las ejecuciones de esas propiedades, favorecer la renegociación ordenada de sus cargas, surge como pieza vital para contener y revertir el daño en las cotizaciones. Esta es la avenida que alienta la reforma del capítulo 13 de la Ley de Quiebras.

Obran cuatro proyectos en danza. El denominador común es que permiten cambiar los términos de las hipotecas sobre la residencia principal. Incluso, el «strip down» está contemplado. O sea, la posibilidad de recortar la deuda en línea con el valor del colateral. De esa manera, si Mahoma no va a las montañas, porque la «securitización» lo impide, se conseguirá que las montañas concurran a la cita. Los bancos, sugestivamente, no han atacado las propuestas. Es una actitud compatible con la idea de que estructuras senior de crédito, bajo un régimen remozado, deberían preservar mejor su valor que lo que sugieren los precios vigentes. Empero, nunca mejor dicho que se debe tener cuidado con lo que se pide. Pan para hoy, puede ser hambre para mañana. Si las cortes pueden modificar los términos de una hipoteca, su costo en el futuro será mayor. Y saber que el tema está en el tapete influye sobre los deudores, estimulando los atrasos. Hasta aquí campean las iniciativas que no suponen costo directo para las arcas del Estado. Pero el gobernador Spitzer planteó un fondo de rescate con cargo parcial a la Tesorería. Nadie más ha querido pisar esa cabecera de playa. Muchos ven su techo amenazado, pero más pagan impuestos. Y firmar un cheque millonario para compensar a aquellos que no supieron administrar sus finanzas no es la mejor manera de obtener respaldos en EE.UU.

Pero, si la crisis arrecia, los antecedentes apuntan en esa dirección. La creación de agencias como la FADA en 1985 o la Resolution Trust Corporation en 1989 supuso una intervención directa con fondos públicos para diligenciar activos inmobiliarios tras sendas crisis en la órbita de las compañías de ahorro y préstamos para la vivienda. Quizás el ejemplo más pertinente sea el de la Home Owners Loan Corporation. En condiciones extremas, la institución comandó la refinanciación de más de un millón de hipotecas entre 1933 y 1936. El 60% había sufrido una merma de 15% o más en el valor de su colateral. Un nivel hoy todavía muy distante.