El último lustro dejó un nuevo mapa de la construcción de viviendas. Mientras los costos siguen altos, algunas ciudades crecieron mucho más de lo esperado.
Obras en la esquina de las avenidas Dorrego y Córdoba, en el límite entre Palermo y Chacarita. CABA encabezó el ranking nacional de superficie autorizada para construir durante el último lustro, aunque el elevado costo de edificar modificó el ritmo de los nuevos desarrollos
La construcción de viviendas en la Argentina dejó un nuevo mapa durante los últimos cinco años. Aunque la actividad perdió volumen entre 2021 y 2024 por el fuerte aumento de los costos (hoy nada baja de u$s1.600 por m2) y la incertidumbre económica, algunos municipios consolidaron un crecimiento que pocos anticipaban, mientras otros perdieron protagonismo.
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Los datos relevados por la Fundación Tejido Urbano sobre permisos de obra en 246 municipios, que representan cerca del 80% de la población urbana del país, muestran que entre 2021 y 2025 se autorizaron casi 85 millones de m2 de construcción, equivalentes a un promedio cercano a los 17 millones de m2 por año.
La distribución también refleja una fuerte concentración. La Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires reunieron casi la mitad de toda la superficie autorizada, seguidas por Santa Fe, Córdoba, Mendoza y Entre Ríos.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que el comportamiento de la construcción responde tanto al tamaño de cada mercado como a las oportunidades de desarrollo que aparecieron en determinadas regiones. A su criterio, el crecimiento no fue uniforme y cada ciudad atravesó una dinámica propia según la disponibilidad de suelo, la demanda y las inversiones privadas.
Entre 2021 y 2025 se otorgaron 312.272 permisos de construcción para 85 millones de m2 en 246 municipios, que concentran el 80% de la población urbana del país. El promedio fue de 17 millones de m2 anuales. La superficie autorizada cayó entre 2021 y 2024, aunque en 2025 repuntó 6% frente al año anterior.
La Ciudad y la provincia de Buenos Aires concentraron casi la mitad de toda la superficie autorizada. Detrás quedaron Santa Fe (10%), Córdoba (9%), Mendoza (5%) y Entre Ríos (4%), mientras que La Rioja, Catamarca, Chaco y Formosa sumaron menos del 2%.
La Ciudad de Buenos Aires lideró el período con 12 millones de m2 autorizados (15% del total) y el mayor tamaño promedio de obra, superior a los 2.000 m2. Los municipios del AMBA acumularon otros 20 millones de m2, equivalentes al 24% del total.
Sin contar a la Ciudad de Buenos Aires, los municipios con mayor superficie autorizada fueron Córdoba, Escobar, Tigre, Rosario, La Plata, General Pueyrredón, Luján de Cuyo, Neuquén, Almirante Brown, Berazategui, Salta, Bahía Blanca, Posadas, Moreno, Río Cuarto y Paraná.
Si se considera la construcción en relación con la cantidad de habitantes, sobresalen municipios como San Patricio del Chañar, Plottier, San Martín de los Andes, Armstrong, Esperanza, Escobar, Colonia Caroya, Luján de Cuyo y Crespo. En el otro extremo aparecen varios municipios de San Juan, del conurbano bonaerense y de Tucumán, con baja actividad respecto de su población.
Por áreas metropolitanas, después del AMBA se destacaron Córdoba (5%), Neuquén-Cipolletti (4%), Mendoza (4%), Rosario (4%), Mar del Plata (2%) y Santa Fe (1%).
La evolución también fue dispar. El AMBA redujo la superficie autorizada entre 2021 y 2024 y mostró una recuperación parcial en 2025. Córdoba creció en los primeros años y retrocedió en el último, mientras que Neuquén y Mendoza exhibieron una tendencia positiva. Rosario, Mar del Plata, Salta, Santiago del Estero y Paraná registraron bajas casi constantes.
El mayor tamaño promedio de las obras correspondió a la Ciudad de Buenos Aires, con 2.032 m2 por permiso. Le siguieron San Miguel de Tucumán, Santiago del Estero y Posadas. Los menores promedios se registraron en General Pico, Santa Rosa, Bahía Blanca, General Pueyrredón, Río Grande y Luján de Cuyo, con menos de 200 m2 por permiso.
Si bien la Ciudad de Buenos Aires encabezó el ranking por amplia diferencia, con alrededor de 12 millones de m2 autorizados durante el período, el listado dejó varias novedades.
Después de la capital nacional aparecieron Córdoba, Escobar, Tigre, Rosario y La Plata como algunos de los municipios con mayor superficie permisada del país.
El caso de Escobar llamó especialmente la atención porque logró ubicarse entre los principales polos constructivos de la Argentina, por encima de ciudades históricamente vinculadas al desarrollo inmobiliario. El crecimiento de barrios privados, urbanizaciones y nuevos proyectos residenciales modificó por completo el perfil del distrito durante los últimos años.
El AMBA concentra casi la mitad de la superficie de construcción, sumando 12 millones de m2 en la Ciudad de Buenos Aires y 21 en los partidos del resto del área metropolitana. Luego de la CABA, los municipios con mayor construcción son Escobar, Tigre, La Plata, Alte. Brown y Berazategui, con mas de 1 millón de m2 cada uno. Los de menor cuantía son Ensenada, Pte. Perón, José C. Paz, Merlo y Hurlingham.
Detrás también sobresalieron municipios como General Pueyrredón, Luján de Cuyo, Neuquén, Almirante Brown, Berazategui, Salta, Bahía Blanca, Posadas, Moreno, Río Cuarto y Paraná.
Álvarez de Celis señaló que el fenómeno confirma que el desarrollo inmobiliario comenzó a expandirse hacia municipios con disponibilidad de tierra, mejores condiciones para nuevos proyectos y una demanda residencial que salió de los centros urbanos tradicionales en busca de otras alternativas.
Otra particularidad aparece cuando la construcción se analiza en relación con la cantidad de habitantes. Allí sobresalen municipios de menor tamaño como San Patricio del Chañar, Plottier, San Martín de los Andes, Armstrong, Esperanza, Colonia Caroya, Luján de Cuyo y Crespo, donde la superficie autorizada por habitante supera ampliamente la media nacional.
En el extremo opuesto aparecen municipios del conurbano bonaerense y algunas ciudades del norte del país, donde el ritmo de nuevas construcciones quedó muy por debajo del crecimiento poblacional.
Más allá del ranking, el informe también refleja un cambio de escenario. Después de varios años de caída consecutiva, la superficie autorizada mostró una leve recuperación durante 2025, aunque todavía permanece por debajo de los niveles registrados al comienzo del período analizado.
Para Carlos Spina, vicepresidente de la AEV-CEDU, la principal limitación continúa siendo el elevado costo de construir obra nueva.
El directivo sostuvo que hoy el mercado presenta dos realidades distintas. Mientras las propiedades usadas recuperaron dinamismo gracias al regreso del crédito hipotecario y a precios que todavía resultan competitivos, los nuevos desarrollos enfrentan mayores dificultades porque los costos todavía condicionan la rentabilidad de los proyectos.
Según explicó, el Estado nunca logró cubrir por sí solo la demanda habitacional. Incluso en sus años de mayor actividad, la producción pública representó una porción reducida de las necesidades del país, por lo que el crecimiento de la oferta depende principalmente de la inversión privada y de un mercado de crédito más profundo.
Spina consideró que la discusión debería concentrarse menos en el déficit acumulado y mucho más en generar un flujo permanente de nuevas viviendas financiadas. A su entender, otros países de la región consiguieron sostener ese proceso mediante sistemas hipotecarios estables que permitieron construir de forma continua durante décadas.
También remarcó que buena parte de los préstamos actuales se destinan a viviendas terminadas, cuando el verdadero desafío pasa por ampliar el financiamiento para la obra nueva. Ese cambio permitiría aumentar la cantidad de proyectos y sostener la actividad de la construcción incluso en contextos económicos complejos.
El escenario también comenzó a exigir nuevas estrategias dentro de las empresas constructoras. Sofía Riva, directiva de Constructora Riva, observó que el fuerte aumento de los costos registrado en los últimos años obligó a revisar procesos que antes quedaban ocultos por la inflación.
La ejecutiva explicó que el mercado empezó a mostrar cierta estabilización y que la mayor apertura comercial incorporó nuevas alternativas de proveedores, aunque el verdadero desafío pasa por mejorar la eficiencia de cada proyecto.
Según su visión, hoy cada desarrollo necesita una planificación mucho más rigurosa porque cualquier error tiene un impacto económico inmediato. Por esa razón, los equipos trabajan con distintos escenarios antes de iniciar una obra y ajustan permanentemente la estrategia financiera y comercial.
Ese cambio también coincide con una mayor profesionalización del negocio inmobiliario. La elección de la ubicación, la escala del proyecto, la velocidad de ventas y la estructura de financiamiento pasaron a ocupar un lugar central en un mercado que dejó atrás la lógica de crecer únicamente al ritmo de la inflación.
Álvarez de Celis destacó que los permisos de obra permiten anticipar hacia dónde se orientan las inversiones privadas y muestran cuáles son las ciudades que logran atraer nuevos desarrollos. Para el especialista, ese seguimiento ayuda a entender cómo evoluciona la demanda residencial y cuáles son los municipios que ganan protagonismo dentro del mapa urbano argentino.
Con una recuperación todavía incipiente, el último lustro dejó una conclusión clara: la construcción ya no avanza con la misma intensidad en todos los puntos del país. Mientras algunos municipios consolidan nuevos polos de desarrollo, otros pierden participación en un contexto donde el costo de construir, el acceso al crédito y la capacidad de planificar inversiones vuelven a definir el rumbo del mercado.
Para Riva, el desafío de la nueva etapa consiste en combinar planificación, eficiencia y una estrategia de largo plazo para que los proyectos vuelvan a ganar escala en la medida en que mejoren las condiciones económicas. Concluyó: "Con procesos más ordenados y una visión integral del negocio, el desarrollo inmobiliario tiene margen para recuperar dinamismo.