Construir viviendas supera los $2 millones por m2 y el mercado inmobiliario de pozo entra en zona crítica

Con costos en alza, dólar a la baja y demanda que no convalida precios, desarrolladores advierten márgenes al límite y obras cada vez más ajustadas.

Edificar es todo un desafío económico hoy. Por ahora, en el horizonte no se ve que los costos se estabilicen o qué el valor descienda

El costo de construcción en la Argentina volvió a marcar un nuevo hito y empieza a redefinir la ecuación de todo el negocio inmobiliario. En un contexto de reactivación incipiente del crédito y mayor estabilidad macro, los valores siguen elevados y tensionan tanto a desarrolladores como a compradores de viviendas en pozo.

El costo de construir en la Argentina ya superó los $2.000.000 por m2, y consolida un nuevo piso para el sector. El dato surge del último informe de la Asociación Pymes de la Construcción (APYMECO), una entidad que releva mensualmente la evolución del costo de construir en base a un modelo tipo de edificio multifamiliar. Su índice es una de las principales referencias del sector para medir precios, estructura de costos y dinámica de la actividad.

En ese marco, el último informe confirmó que construir no solo es caro, sino que además entra en una etapa más compleja: los costos se mantienen altos, pero el mercado inmobiliario de pozo empieza a poner un techo a los valores de venta.

Datos clave

Datos según APYMECO:

• Costo construcción: $2.028.032,29 por m2.
• Valor en dólares: pasa de u$s1.427,56/m2 a u$s1.433,24/m2.
• Variación: +0,40%.

Variaciones generales

• Variación mensual total: +0,40%.
• Materiales: -0,85%.
• Mano de obra: +1,87%.
• Interanual: +20,67%.
• Acumulado anual: +1,67%.

Materiales – mayores subas

• Termotanques: +18,64%.
• Carpintería de madera: +8,62%.
• Pintura asfáltica: +5,14%.

Materiales – bajas

• Artefactos sanitarios: -4,44%.
• Hierro redondo: -9,50%.
• Ascensores: en baja

Fuente: Asociación Pymes de la Construcción (APYMECO)

Actividad

• Despacho de cemento:
  • -11,6% mensual
  • -5,8% interanual

Estructura del costo

• Mano de obra: 27,18%.
• Materiales: 39,67%.
• Provisiones de terceros: 11,96%

  Subtotal costo directo: 78,81%.

Variación mensual por rubro

• Mano de obra: +1,87%.
• Materiales: -0,85%.
• Provisiones de terceros: +1,20.
  

En zona de ajuste

A partir de estos números, el sector empieza a mostrar un cambio de fase. Ya no se trata solo de aumentos, sino de cómo se absorben en un mercado que empieza a poner límites.

“Los aumentos ya ocurrieron. Hoy el costo está más estabilizado”, dijo Sebastián Orlandi, de la desarrolladora FLAMMA. Sin embargo, advirtió que el problema cambió de eje: “Si te aumentan los materiales en pesos pero baja el dólar, el costo en dólares se encarece y la ecuación se complica”.

En ese contexto, aparece una tensión central. Amplió: “El mercado no siempre convalida esos aumentos”, marcó así el desfasaje entre costos y precios de venta.

Ese desacople impacta directamente en la rentabilidad. Orlandi comentó: “Los márgenes están muy finos. Hay desarrolladores que están trabajando con márgenes negativos o erosionan su capital”.

Incluso, explicó que en algunos casos el costo de reposición supera el valor de mercado. “Podés tener un costo cercano a los u$s3.000 por m2, pero terminás vendiendo por debajo para recuperar liquidez y avanzar”, afirmó. En ese escenario, muchos optan por resignar precio para sostener el flujo de obra.

Fuente: Asociación Pymes de la Construcción (APYMECO)

Frente a esto, la eficiencia se vuelve la principal herramienta. “Hoy el trabajo es optimizar todo: desde el diseño del producto hasta la ejecución, sin resignar calidad”, planteó Orlandi. Según describió, la estabilización de la macro y una inflación más baja obligan a un manejo mucho más fino de los costos.

En paralelo, el financiamiento sigue apoyándose en el modelo tradicional del sector. Orlandi añadió: “El desarrollo en pozo se financia con aportes de inversores y planes de pago. Eso permite entrar con menor anticipo y pagar en cuotas durante la obra”. Además, destacó que este esquema ofrece ventajas frente al producto terminado, como la posibilidad de personalización.

Por qué los costos no bajan

Desde otra mirada, el diagnóstico apunta a factores más estructurales. Malí Vázquez, directora ejecutiva de la Directora Ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que la menor actividad no alcanza para generar una baja de costos.

Señaló: “La caída del volumen de obras no se traduce automáticamente en costos más bajos porque la estructura que los sostiene sigue siendo muy alta”.

Entre los principales factores, mencionó la presión impositiva, las cargas laborales y los costos asociados a la formalidad, que fijan un piso difícil de perforar. A eso se suman insumos atados al dólar y ajustados por inflación, además de problemas estructurales como la burocracia, con lenta aprobación de trámites y la falta de digitalización.

Costos en alza, dólar a la baja y demanda selectiva: el nuevo escenario que complica al mercado de pozo

Vázquez advirtió: “Todo eso completa un cuadro en el que la menor demanda no alcanza para generar una verdadera corrección de precios”.

Qué podría cambiar el escenario

Para revertir esta dinámica, Vázquez, planteó una agenda de reformas en varios frentes. En primer lugar, mencionó la necesidad de un alivio tributario focalizado en vivienda y proyectos orientados a la clase media.

“Podría tener un impacto directo sobre el costo del m2 sin comprometer de manera desmedida la recaudación”, explicó.

También destacó la importancia de avanzar hacia un sistema de crédito más profundo y previsible. Señaló Vázquez: “Hoy el costo financiero obliga a exigir rentas muy altas para que el negocio cierre”.

En el plano regulatorio, propuso simplificar trámites, acortar plazos y mejorar la previsibilidad normativa, lo que permitiría reducir costos indirectos y la prima de riesgo.

Por último, remarcó la necesidad de mejorar la productividad de toda la cadena: más competencia en insumos, impulso a sistemas constructivos eficientes y acuerdos laborales modernos.

Vázquez concluyó: “Eso, sumado a un entorno macro más estable, es lo que podría transformar una estabilización en una baja real y sostenida de los costos”.