Flipping inmobiliario: cómo es el método para transformar propiedades y qué ganancia se puede obtener

Se calcula que en la Ciudad de Buenos Aires hay unas 150.000 casas o departamentos que necesitan ser renovados, ya sea por falta de mantenimiento o por ser anticuados

Flipping inmobiliario. Este negocio, muy arraigado en Estados Unidos, se expande en Argentina 

Foto: Freepik

El flipping inmobiliario es una estrategia de inversión que está tomando fuerza en Argentina. Consiste en comprar propiedades a un precio reducido, generalmente porque necesitan renovaciones, mejorarlas y luego venderlas a un precio más alto en un corto período de tiempo.

“En Estados Unidos, esta práctica está muy desarrollada y representa aproximadamente el 7% de todas las transacciones inmobiliarias. En Argentina, este porcentaje es mucho menor, alrededor del 1%. Creo firmemente que el mercado argentino tiene un enorme potencial para crecer en este tipo de inversiones”, explicó Virgilio Raiden, CEO de la desarrolladora One World Developers y director de Flipping Master, programa de negocios de capacitación en flipping.

CABA: 150.000 inmuebles necesitan ser renovados

Comprar un inmueble a precios bajos para reciclar y revender: esa sería la idea de este negocio, que para muchos resulta en interesantes ganancias.

“Según mis estimaciones, sólo en la Ciudad de Buenos Aires hay unas 150.000 casas o departamentos que necesitan ser renovados. De un total de un 1.500.000 de viviendas, estimo que al menos un 10% son propiedades con más de 35 años de antigüedad que no han recibido mantenimiento adecuado. Estas propiedades, con baños y cocinas anticuados y sin haber sido pintadas en décadas, entre otras cosas, no encuentran mercado fácilmente en su estado actual”, sostuvo Raiden.

Cuáles son las características del flipping

Raiden explicó que la clave de este negocio es adquirir propiedades a un buen precio. El principal negocio se hace al comprar la propiedad, por lo que es crucial encontrar oportunidades que estén por debajo del valor de mercado y que tengan potencial de revalorización tras reciclarlas.

“La renovación eficiente es una fase critica del flipping, ya que hay que agrega valor significativo sin exceder el presupuesto y evitando los dos principales errores en la remodelación: subremodelar, que significa no hacer suficientes mejoras y sobremodelar que implica invertir más de lo necesario en mejoras que el mercado no reconocerá, reduciendo así el margen de ganancia”, aclaró el experto.

Por último resaltó la importancia de la venta rápida, que obviamente está atado al tipo de remodelación y las fluctuaciones del mercado inmobiliario. “El objetivo del flipping es que el ciclo completo desde la compra hasta la venta dure alrededor de 6 meses, aunque por supuesto a veces suceden cosas que hacen que este período se prolongue. Hay que hacer todos los esfuerzos en minimizar el tiempo entre la compra y la venta y de esa manera reducir costos y maximizar ganancias”, sentenció Raiden.

Inversión y ganancia

En general, cada flipping suele dejar una rentabilidad de aproximadamente entre un 15% a un 20%. Esta ganancia se reparte entre el inversor y el flipping manager, es decir, quien encuentra, diseña y ejecuta el negocio. La inversión inicial varía según la ubicación y el estado de la propiedad, incluyendo costos de adquisición, legales, impuestos y renovación. Puede oscilar entre u$s 50.000 y u$s 200.000 o más.

“Siempre debe realizarse una investigación de mercado. Actualmente se priorizan las zonas de alta demanda, ya consolidadas, para lograr una reventa más rápida. Las fases más importantes son: la búsqueda, la negociación para lograr el precio de cierre conveniente, la renovación o puesta en valor, la tasación al momento de reventa y la comercialización”, señaló Alejandra Gamberini, directora de Nuevos Negocios de la consultora Empatía y especializada en asesoramiento inmobiliario.

“Siempre en la selección se proyectan los gastos administrativos y de escribanía, los gastos de comisiones comerciales, los gastos de arquitectura y obra; de tal forma de no subestimar cada ítem en la inversión total; y así no afectar el precio al cual se debería vender en forma rápida”, agregó. “La inversión inicial debe considerar el costo de la reforma por metro cuadrado que hoy se estima en u$s 500 aproximadamente. En la selección es importante el análisis de un arquitecto para dimensionar el tipo de obra a asumir ya que hay diferentes grados de renovación, algunos implican cambios de cañerías, solucionar temas de humedad, de diseño/funcionalidad, etc”, finalizó Gamberini.

En cuanto a la reventa debe considerarse que la ganancia futura no deberá ser inferior al 20%, para que resulte rentable este tipo de modelo de negocio.