La expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires llegó a $379.774 en septiembre, tras un aumento mensual del 4,9%, muy por encima de la inflación del 1,9% que informó el INDEC para el mismo período. El incremento volvió a golpear el bolsillo de los propietarios e inquilinos y reabrió una pregunta que atraviesa a los consorcios: ¿cuándo dejarán de subir las expensas?
Las expensas ya rozan los $380.000 en CABA: por qué aumentan y qué anticipan los administradores
En septiembre registraron una suba mensual del 4,9%, frente a una inflación del 1,9%. El costo del personal, los servicios centrales y la morosidad complican las cuentas de los edificios.
-
Ni Palermo ni Puerto Madero: cuáles son las zonas con las expensas más caras de Buenos Aires
-
Menos propietarios y más inquilinos: la casa propia pierde terreno en Argentina y preocupa el acceso de los jóvenes
A hacer bien las cuentas. Las expensas no dependen exclusivamente de la inflación general: las tarifas, los salarios y los contratos de mantenimiento tienen sus propias dinámicas
El relevamiento de ConsorcioAbierto, elaborado sobre la base de 17.000 consorcios, mostró que el valor promedio pasó de $362.159 en agosto a casi $380.000 en septiembre. En la comparación interanual, la suba alcanzó el 28,6%, frente a una inflación del 33,4% en los últimos 12 meses.
La diferencia entre ambos indicadores ofrece una señal de que las expensas, en promedio, avanzaron por debajo de la inflación interanual. Sin embargo, esa comparación no elimina el impacto que tiene el gasto mensual sobre los ingresos familiares, en especial en edificios con estructuras de costos elevadas o servicios centrales de alto consumo.
La presión tampoco se limita a CABA. En la provincia de Buenos Aires, el promedio llegó a $184.214 en septiembre, con un alza interanual del 28,3%. Córdoba registró $152.112, con un incremento del 17,4%; Santa Fe, $150.555, con una suba del 24%; y Entre Ríos, $85.000, con un avance del 31,7%.
Qué rubros explican las subas
Los gastos de personal, el mantenimiento y los servicios públicos concentran una parte importante del presupuesto de los consorcios. De acuerdo con ConsorcioAbierto, en CABA los principales costos se discriminan de la siguiente manera:
31%: Personal y sueldos.
28%: Gastos operativos y mantenimiento.
16%: Servicios públicos.
13%: Gastos administrativos, bancarios e impositivos.
10%: Mantenimiento extraordinario y obras.
Estas proporciones corresponden a la clasificación utilizada por la plataforma. En la experiencia de algunos administradores, sin embargo, el peso de los salarios puede ser bastante mayor, sobre todo en edificios pequeños, donde hay menos unidades para distribuir los costos fijos.
"Los sueldos de los encargados representan en promedio un 60% de los gastos de los consorcios en CABA, pero hay edificios pequeños en los que esta relación llega hasta un 75%", explicó Rodrigo Martínez Daveño, abogado experto en expensas y administrador de consorcios.
La diferencia entre ambos cálculos responde a las estructuras de costos y a las categorías que contempla cada relevamiento. El dato que destaca el especialista es que el personal puede absorber una proporción determinante del presupuesto, lo que reduce el margen disponible para afrontar otros compromisos, desde las facturas de servicios hasta las reparaciones y los seguros.
A esa carga se sumó el incremento de las tarifas de gas, que impactó en edificios con calderas centrales. Martínez Daveño citó el caso de un consorcio de Almagro, con 40 unidades funcionales, cuyo gasto de gas pasó de $1,5 millones en agosto de 2025 a algo más de $2 millones en el mismo período de este año.
Martínez Daveño dijo: «Si tenemos en cuenta que estamos hablando de un edificio que maneja un presupuesto de $6 millones por mes, un tercio de sus recursos se destina solo a pagar la boleta del gas. Es una relación excesiva, porque a ese gasto después hay que sumar el sueldo del encargado, las reparaciones, los seguros y otros compromisos».
Los gastos bancarios también presionan
Otro rubro que ganó peso es el costo de las cuentas bancarias de los consorcios. Según Martínez Daveño, los gastos de mantenimiento de las cuentas corrientes registraron subas superiores a la inflación, incluso sin cambios significativos en el volumen de operaciones.
El abogado mencionó un consorcio de Caballito que en agosto de 2025 pagaba $100.000 mensuales por el mantenimiento de su cuenta y que, en agosto de este año, abonó $158.000. La diferencia representa un incremento cercano al 60% interanual.
El dato suma otro componente a la estructura de gastos fijos que deben cubrir los propietarios. Aunque cada rubro tiene un peso diferente según el edificio, las facturas de servicios, los costos laborales, los honorarios y las comisiones bancarias reducen el margen para afrontar reparaciones extraordinarias sin un ajuste en las expensas.
Morosidad
La morosidad constituye otra dificultad. ConsorcioAbierto detectó que el 15% de las unidades funcionales en CABA tiene deuda por expensas, mientras que en la provincia de Buenos Aires la proporción alcanza el 16%. En términos simples, de cada 100 departamentos, 15 adeudan expensas en la Ciudad y 16 en territorio bonaerense.
"Las administraciones envían recordatorios de pago y notificaciones de vencimiento. Cuando la deuda persiste, buscan acordar planes de pago o medidas que incentiven el cumplimiento, siempre con la intención de evitar llegar a instancias judiciales", comentó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
El problema tiene un efecto directo sobre las cuentas: los gastos del edificio deben pagarse aunque una parte de los propietarios no cumpla con sus obligaciones. Por eso, una morosidad persistente puede complicar el pago a proveedores, la contratación de servicios y la planificación de obras.
¿Cuándo dejarán de subir las expensas?
La evolución de los próximos meses dependerá de la trayectoria de los salarios, las tarifas y los costos operativos, pero también de la capacidad de cada administración para ordenar sus cuentas. Martínez Daveño considera que los aumentos podrían moderarse, aunque advierte que el cierre del año suele traer nuevas presiones.
Explicó: "Entiendo que las subas deberían moderarse, al menos hasta fin de año. Después, los consorcios deberán reunir los fondos para la segunda cuota del aguinaldo, el pago de vacaciones y las suplencias. Ese período, entre diciembre y febrero, es otro momento de ajuste de las expensas, aunque los consorcistas no suelen estar tan atentos".
La previsión no implica que los valores vayan a bajar, sino que el ritmo de los aumentos podría perder intensidad durante algunas semanas. Los compromisos laborales de fin de año y los reemplazos del personal pueden generar nuevas necesidades de fondos, incluso en edificios que mantengan bajo control sus gastos habituales.
En materia salarial, el especialista espera que los incrementos acompañen la inflación, aunque advirtió que la negociación sindical mostró una mayor capacidad para conseguir mejoras que durante 2024 y 2025. En ese escenario, los costos laborales podrían registrar ajustes graduales por encima del índice general.
El panorama también depende de las tarifas. En el caso del gas, Martínez Daveño expresó que "el costo debería bajar, aunque la evolución concreta dependerá de las facturas y del consumo de cada edificio. Las calderas centrales, en particular, pueden representar una carga importante durante los meses de mayor uso".
Cómo reducir los gastos del consorcio
Una alternativa es reducir las horas de trabajo del encargado mediante un acuerdo con el trabajador actual, sin necesidad de reemplazarlo.
"Se puede optar por un encargado que cumpla menos horas. Por ahí retiene la vivienda, recibe una indemnización parcial y el consorcio reduce el costo", aconsejó Martínez Daveño.
También recomendó reducir el uso de las calderas, instalar fotocélulas y temporizadores para controlar la iluminación y evitar consumos innecesarios.
Laiuppa destacó el aporte de la tecnología: "La inteligencia artificial puede ayudar a gestionar mejor los recursos de un consorcio, identificar desvíos y anticipar necesidades antes de que se conviertan en problemas".
Es clave controlar los costos fijos, hacer un seguimiento de la morosidad, reducir los gastos extraordinarios y mantener registros claros de cada rubro.
Martínez Daveño cerró: "El objetivo pasa por revisar los gastos sin comprometer los servicios esenciales ni el mantenimiento del inmueble". La clave, resumió, consiste "en acordar condiciones de uso entre vecinos" y controlar los consumos de gas y electricidad para reducir costos sin trasladar toda la carga a los propietarios.
