Las unidades más exclusivas del mercado inmobiliario se vendieron en cifras millonarias y la disponibilidad se redujo al mínimo. Quiénes compraron, qué buscan y por qué los desarrolladores construyen pocas propiedades de este tipo.
Los penthouse son confortables, suelen superar los 250 m2 y pueden decorarse con diseño y mobiliario exclusivo (Foto Gentileza: arquitecta Carolina Dines)
Puerto Madero atraviesa un momento singular en el segmento premium. En los últimos meses, se concretaron ventas de penthouses por valores que oscilaron entre los u$s2.500.000 y los u$s5.000.000. Son unidades únicas, ubicadas en lo más alto de los edificios y forman parte del skyline porteño. Aunque escasas por definición, la oferta de estos inmuebles tiende al agotamiento. Y no se trata de una simple coincidencia de mercado.
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El sector premium no es ajeno a la recuperación de un segmento que en la ciudad de Buenos Aires ya registra más de 13.000 operaciones en el primer trimestre del año de acuerdo con el registro de escrituras del Colegio de Escribanos de CABA, el dato de abril estará en unos días.
Un penthouse es una unidad exclusiva ubicada en el último piso o en los retiros de edificios lujosos, con vistas panorámicas y abiertas al río, la ciudad, terrazas privadas y alto nivel de privacidad. Actualmente, en los portales inmobiliarios figuran menos de 100 penthouses en venta en toda la Ciudad.
Según Andrea Molina, directora de Sotheby’s International Realty Argentina, la escasez de penthouses en Puerto Madero se explica por una combinación de factores estructurales y coyunturales: “La alta demanda en el segmento de lujo se combinó con una oferta naturalmente limitada. Los compradores identificaron una oportunidad en estos activos únicos, que funcionan como resguardo de valor y además ofrecen un estilo de vida inigualable”.
Las cifras que se manejaron en las últimas operaciones superaron con creces el millón y medio de dólares, con valores por metro cuadrado que llegaron a los u$s10.000. Las unidades mejor ubicadas, con mayor superficie y mejores vistas, casi no admitieron margen de negociación.
En palabras de Molina, los ajustes en las negociaciones oscilaron entre el 5% y el 10%. En unidades con terrazas, diseño de autor y amenities diferenciales, los cierres se concretaron cerca del valor publicado.
Mercedes Ginevra, CEO de Ginevra International Realty, coincidió en que el atractivo de Puerto Madero radica en la exclusividad: “Son unidades muy pocas en una zona muy codiciada, con entornos verdes y accesos fluidos. Vivir con vistas a los diques, la ciudad y el río representa un diferencial único en Buenos Aires”.
Ginevra explicó que los compradores son, en su mayoría, argentinos de entre 40 y 60 años, consumidores finales que priorizan privacidad, amplitud y libertad para diseñar sus viviendas. “Estas plantas se entregan abiertas. Las familias o parejas eligen cómo distribuir los espacios, y eso suma valor”, agregó.
Estas propiedades, amplias y con superficies que superan los 250 metros cuadrados cubiertos, incluyen balcones largos y terrazas propias. En Buenos Aires, quienes cuentan con mayor capacidad económica las eligen por ofrecer comodidades comparables a las de una casa.
Además de la amplitud, los interesados en este tipo de residencias priorizan la máxima calidad constructiva y un alto nivel de confort, con servicios que muchas veces resultan inaccesibles en una vivienda tradicional. La experiencia se asemeja a la de un "country urbano", con una combinación singular de lujo, privacidad y servicios exclusivos en plena ciudad.
Durante los primeros 5 meses de 2025, los valores de estos inmuebles crecieron cerca de un 15% en dólares, según Ginevra. En proyectos como Harbour Tower, una torre de 52 pisos —la segunda más alta del país—, el metro cuadrado ronda los u$s11.000. En Osten Tower, de 32 pisos, la cifra baja a unos u$s7.000. En edificios más antiguos, el valor se ubica cerca de los u$s5.000 por metro cuadrado también en Puerto Madero.
Pese a la disparidad, todos comparten una misma característica: la demanda superó con claridad a la oferta. La mayoría de estos penthouses ya no se encuentra disponible. “Tenemos unidades en Madero Harbour, en Dique 1, en Osten Tower y en Harbour Tower. Algunas se encuentran en etapa de finalización. Van desde los 100 metros cubiertos con terrazas hasta propiedades de 600 metros en dos plantas, en las cotas más altas del barrio más joven de la Ciudad”, detalló Ginevra.
Andrea Molina resaltó los atributos más valorados por el público de alto poder adquisitivo: vistas abiertas al río o al skyline, terrazas propias, diseño personalizado, techos altos, materiales nobles, doble circulación y seguridad 24/7. A esto se suma un diferencial que cada vez gana más relevancia: la posibilidad de adaptar la planta a las necesidades del comprador.
La falta de nuevos penthouses se debe a decisiones estratégicas de los desarrolladores. Al privilegiar unidades más pequeñas, se maximiza el rendimiento por metro cuadrado. El penthouse, por su parte, exige mayor inversión, plazos de venta más prolongados y un comprador más exigente. “Aun así, algunos proyectos premium vuelven a apostar por estas propiedades. Saben que son irrepetibles y que elevan el prestigio del desarrollo”, señaló Molina.
Desde el mercado inmobiliario premium sostienen que la demanda se mantuvo firme. “Un penthouse es siempre una propiedad urbana con ubicación privilegiada y alto nivel de privacidad. Tientan la sensación de exclusividad y el acceso a prestaciones que no están disponibles para el resto del edificio”, explicó Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate.
Desde su visión, un penthouse se define por la combinación de factores: amplitud, diseño de clase mundial, materiales superiores, terrazas propias, piscina, parrilla, ascensores privados, spa, gimnasio o espacios al aire libre de uso exclusivo. “Puede tratarse del departamento más emblemático de un edificio icónico, como el penthouse de la Alvear Tower (el edificio residencial más alto de América del Sur con 235 metros de elevación), que conjuga lujo, ubicación en el rascacielos más alto del país”, sostuvo.
El público que accede a estos inmuebles pertenece a un segmento muy selecto. Se trata de compradores con patrimonio consolidado, que no buscan invertir para luego vender, sino para vivir o usar como segunda vivienda. También hay empresarios que requieren residencias privadas en Buenos Aires, con estándares similares a los de otras ciudades globales.
En el caso de Sotheby’s, también se concretaron operaciones con compradores extranjeros. “Varios inversores eligieron estos inmuebles como reserva de valor o como residencia temporal de lujo. La estabilidad del barrio y la calidad del producto resultaron determinantes”, agregó Molina.
En los pisos 50 y 51 de la Alvear Tower se encuentran dos penthouses del Grupo Alvear, comercializados por Martín Pinus Real Estate, que figuran entre las unidades residenciales más altas del país. Con vistas panorámicas de 360° y una altura libre de 3,30 metros por ambiente, ofrecen una sensación de amplitud y luminosidad inusual incluso dentro del segmento premium.
Los baños son compartimentados con revestimiento de mármol arabescato. El valor de estas unidades ronda los u$s14.000 por metro cuadrado.
El acceso es privado mediante un ascensor que alcanza los 300 metros por minuto —el más veloz de Argentina—, y cada detalle está concebido para replicar la experiencia de un hotel cinco estrellas. "Los amenities refuerzan esa idea: piscina semiolímpica, piscina in-out y otra para niños, peluquería, gimnasio, cavas privadas y un club en la terraza del piso 54", dijo Pinus.
“Apuntamos a un público exigente, que puede estar compuesto por ejecutivos locales o internacionales, inversores o familias con hijos de distintas edades”, agregó.
El agotamiento de la oferta de penthouses en Puerto Madero no responde solamente a una moda pasajera. En un contexto de reactivación del mercado inmobiliario, la falta de nuevas unidades de este tipo refleja una carencia más profunda.
Mientras el crédito reaparece, los valores aún se ubican por debajo de los promedios históricos y los inmuebles de alta gama se destacan por su capacidad de preservar valor real.
Puerto Madero, con su combinación de entorno verde, accesibilidad, seguridad y arquitectura contemporánea, sigue siendo el barrio con mayor potencial para el segmento de lujo. Y en ese escenario, los penthouses ya vendidos se transforman en piezas únicas, difíciles de replicar. La demanda sigue presente, pero el stock no alcanza.
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