El flipping inmobiliario vuelve a escena en la Argentina, pero con reglas distintas. Ya no se trata solo de comprar barato, refaccionar y vender más caro. Hoy, el margen depende de la precisión en cada decisión. En ese contexto, el sector dio un paso institucional: el martes 5 de mayo se creó la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI), con el objetivo de ordenar una actividad que crece, pero que aún carece de estadísticas y estándares claros dentro del ámbito de la construcción.
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Flipping inmobiliario y construcción: crece la tendencia de comprar, renovar y revender
Con márgenes más ajustados el modelo crece. Claves del negocio, casos reales y por qué su uso avanza con fuerza en una de las principales ciudades del interior.
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El mercado en construcción que nadie ve desde Buenos Aires
Antes y después de un PH reciclado: la intervención respetó la estructura original —muro portante de ladrillo visto, entrepiso y escalera metálica— y mejoró la funcionalidad del espacio con una planta más abierta, mayor ingreso de luz y actualización de terminaciones
El modelo es conocido en el mercado inmobiliario: adquirir una propiedad deteriorada, intervenirla de forma integral y volver a colocarla en el mercado en un plazo acotado. Sin embargo, el escenario cambió. Los costos subieron, la demanda es más selectiva y la competencia aumentó.
En ese esquema aparecen diferencias claras entre plazas. En Rosario, el modelo resulta más accesible que en la Ciudad de Buenos Aires: el menor valor de entrada por m2 (estimado en un 20% promedio) reduce la inversión inicial, aunque también condiciona el precio de salida. Esa relación mantiene la lógica del negocio, pero con otra escala.
Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, sostuvo: “Hoy el margen no lo define el mercado, lo define la calidad de las decisiones”.
Un negocio más exigente
Durante los años de precios deprimidos, el flipping ofrecía márgenes amplios. El contexto actual es distinto. El costo de construcción en dólares subió un 94% en los últimos 20 meses y la rentabilidad ya no surge de la inercia del mercado, sino de la ejecución.
Desde el punto de vista financiero, el negocio sigue vigente, pero con condiciones. “Comprando bien, planificando costos con precisión y ejecutando con eficiencia, el flipping puede dar entre 10% y 20% de rentabilidad en dólares en menos de un año”, explicó Diego Vaiana, director de Vaiana Inversiones.
Aclaró que no es una actividad para improvisados. “Se necesita experiencia y conocimiento del mercado local para que los números rindan como fueron pensados”, comentó.
Rosario, un mercado más accesible
Fuera de CABA, el modelo encuentra condiciones distintas. En Rosario, el valor del metro cuadrado es más bajo, lo que reduce la inversión inicial.
Sin embargo, esa ventaja no implica mayor facilidad. Guillermina Forchino, arquitecta y referente de HouseClar, explicó: Matemáticamente es lo mismo porque si el m2 es más económico también lo es para vender. La limitación no es la liquidez, es el precio de salida”.
Forchino trabaja hace más de diez años sobre propiedades existentes, en especial PH, que compra, recicla y vuelve a vender. Desde su experiencia, el contexto actual ofrece oportunidades, pero también mayor competencia.
“Hoy hay más gente haciendo flipping. En parte porque hay menos desarrollo de obras grandes. Eso genera más movimiento en operaciones chicas, pero también más exigencia”, señaló Forchino.
La clave está en la compra
En este negocio, el punto de entrada define el resultado. Forchino sostuvo: “El secreto está en la compra y no en la venta”.
Los números lo confirman. El valor de compra en este tipo de propiedades en Rosario se ubica entre u$s800 y u$s1.000 por m2 (en CABA superan los u$s1.100 en su mayoría, siempre en promedio). Tras una refacción integral, los valores de venta pueden alcanzar entre u$s1.900 y u$s2.200 por m2, según la calidad de ejecución.
En el medio, los costos son determinantes: materiales, mano de obra, honorarios, impuestos y gastos de escrituración en ambas puntas.
Bassini aportó dos casos concretos que reflejan el escenario actual. En una propiedad ubicada en la zona de Pte. Roca al 1000, la inversión total alcanzó unos u$s85.000 entre compra y obra, con un valor de venta de u$s95.000. La rentabilidad fue del 10,5% en un plazo de 12 meses.
En otro caso, sobre San Juan al 2200, la operación demandó una inversión total cercana a u$s202.000 y se vendió en u$s239.500. La rentabilidad alcanzó el 18% en 15 meses.
Bassini afirmó: “El flipping dejó de ser una oportunidad evidente para convertirse en un negocio de precisión”.
Tiempos y ejecución
El plazo también impacta en la rentabilidad. En general, las obras pueden extenderse entre ocho y doce meses, mientras que la venta puede demorar entre tres y cuatro meses adicionales. “El tiempo es dinero. Si la propiedad no se vende rápido, el margen se reduce”, explicó Forchino.
Ese factor lleva a tomar decisiones estratégicas. En algunos casos, conviene resignar parte de la ganancia para acelerar la salida. Señaló: “Es preferible vender rápido y reinvertir que quedar atado a una propiedad”.
Qué busca hoy el comprador
El producto final también cambió. Ya no alcanza con reciclar. El mercado exige calidad. Bassini dijo: “La calidad de la obra no es un diferencial, es una condición para competir”.
La clave está en entender al comprador final. Distribución, funcionalidad y terminaciones definen la venta. También influye la ubicación, que sigue siendo el principal factor de valorización.
“Siempre lo que prima es la ubicación. El costo de construir es similar en todos lados, pero el precio de venta no”, explicó Forchino.
Errores que afectan la rentabilidad
Uno de los principales riesgos está en la ejecución. Cambiar el proyecto durante la obra puede impactar de forma directa en los costos.
“El error más común es modificar el plan inicial sobre la marcha. Eso encarece todo”, advirtió Forchino. A eso se suman imprevistos técnicos, problemas estructurales o cuestiones legales que pueden aparecer durante el proceso.
Bassini coincidió en que el margen se construye en cada etapa. “Ya no alcanza con comprar barato y refaccionar. Hay que entender qué producto quiere el comprador”, señaló.
Un cambio de modelo y financiamiento
El crecimiento del flipping también responde a un cambio en el desarrollo inmobiliario. Los proyectos desde cero pierden peso frente al reciclaje de propiedades existentes.
“En Rosario, el modelo de edificios chicos por escalera prácticamente desapareció”, explicó Bassini. Indicó que esos productos quedaron desactualizados frente a una demanda más exigente.
En ese escenario, el reciclaje aparece como alternativa más flexible, con menor escala de inversión y mayor capacidad de adaptación.
El acceso al crédito sigue siendo limitado, lo que condiciona la dinámica del mercado. La financiación propia aparece como una herramienta para cerrar operaciones.
Al mismo tiempo, el mercado de alquileres gana atractivo, lo que introduce una competencia directa con la venta.
En ese contexto, la eficiencia se vuelve central. “El juego hoy es la eficacia: comprar bien, controlar costos y ejecutar con calidad”, explicó Vaiana.
Una oportunidad selectiva
El flipping inmobiliario no es una fórmula automática. Es una estrategia que requiere conocimiento, planificación y capacidad de ejecución.
En ciudades como Rosario, el menor valor de entrada abre oportunidades, pero no reduce la exigencia. El margen existe, pero es más estrecho. Bassini sostuvo: "El mercado premia a quien entiende al comprador y ejecuta bien”.
Forchino reforzó esa idea desde la práctica diaria: “No se trata de reciclar propiedades, sino de crear un producto que el mercado quiera comprar”.
El sector avanza hacia una mayor profesionalización, con más actores, más información y nuevas herramientas. La creación de una cámara específica refuerza ese proceso y busca ordenar una actividad en expansión.
“El flipping no es para cualquiera. Es un negocio donde cada decisión impacta en el resultado”, resumió Vaiana, y concluyó que “la rentabilidad existe, pero está en los detalles”.
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