Acceso a la vivienda para la clase media: "Un problema estructural"

En el segundo encuentro organizado por la AEV, el sector público y privado coincidió en que la problemática habitacional es "estructural". La falta de crédito, el atraso en la construcción y la necesidad de financiación a largo plazo, fueron los principales puntos tratados.

Los créditos hipotecarios representan el 1,3% del PBI argentino.

Por Nadia Vallory.- El atraso existente en la construcción de viviendas para la clase media, los desequilibrios regionales y la necesidad de financiación a largo plazo, fueron los principales puntos que se debatieron en un encuentro organizado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), en el salón auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.

Durante la reunión, denominada Segundo Coloquio de acceso a la vivienda, los disertantes presentaron cifras que dieron claras señales del problema estructural que enfrenta la Argentina en el acceso a la primera vivienda.

De acuerdo con datos proporcionados por la AEV, los créditos hipotecarios representan el 1,3% del PBI argentino, mientras que en Brasil alcanzan el 4,3% y en Chile el 17%.

Actualmente, el déficit habitacional en Argentina es de 1.279.000 viviendas para la clase media. Anualmente el sector demanda 232 mil viviendas.

Frente a esta necesidad, el gobierno construyó 40 mil viviendas por año, mientras que el sector privado aportó 165 mil construcciones. No obstante, hay que tener en cuenta que la mayoría de las viviendas aportadas por el sector privado son adquiridas por individuos que ya cuentan con una primera vivienda.

"Setenta mil familias quedan desatendidas por año", expresó Gustavo Llambías desde la AEV y agregó que, de acuerdo con el último censo, hay 500 mil viviendas que comparten el hogar, es decir, que "se encuentran en condiciones de hacinamiento".

Además, seis de cada diez personas de clase media quieren cambiar su casa pero no pueden hacerlo. "Hace más de treinta años que no se ve que el acceso a la vivienda sea de prioridad nacional. La vivienda tiene que ser prioritaria en la agenda política" disparó Llambías y advirtió: "el problema se va a profundizar si no se hace nada".

Problemas coyunturales y estructurales

La sensación compartida por los empresarios del rubro es que el déficit de viviendas que enfrenta la Argentina es estructural y que lleva más de treinta años sin ser abordado.

"Hay décadas de atraso en construcción de viviendas y en infraestructura, la demanda es más rápida que la oferta y hay desequilibrios regionales", afirmó Dan Adaszko, del observatorio de la Deuda Social argentina de la UCA durante su disertación.

El sociólogo experto en Hábitat se apoyó en un informe de Déficit habitacional y Urbano que realiza la universidad. La encuesta arrojó que "el déficit habitacional es estructural y no coyuntural y se mantiene inalterable desde hace cuatro décadas".

"Del total de escrituras que hubo en el país en 2011, un 21% adquirió la vivienda a través de un crédito hipotecario pero, de la clase media no propietaria, sólo pudo acceder a su primer hogar el 6% de la clase media-media y el 2% de la media- alta", disparó.

Según este análisis, la falta de acceso al crédito por parte de la clase media produjo como consecuencia una saturación en el mercado de alquiler. "Esto produce aumento de costos y deja afuera a los estratos más bajos de la posibilidad de alquilar", explicó el sociólogo de la UCA.

Es que, según el especialista, el problema de la vivienda no puede ser pensado de manera excluyente al acceso a los servicios y medios de transporte. "La clase media busca viviendas bien localizadas y equipadas", explicó.

Además, los estratos bajos tienen problemas de acceso al suelo desde fines de los 70, cuando el estado puso fin al acceso al loteo popular.

La consecuencia directa de esta situación es la autourbanización informal. "Si la gente no puede acceder a la vivienda de manera formal, se autoconstruye el hábitat. Las villas y asentamientos son un claro ejemplo de esto", expresó Adaszko.

"Los factores estructurales de la problemática habitacional se manifiestan por la falta de acceso al crédito y al suelo urbanizado", explicó.

Por estos motivos, para el especialista, tanto el mercado como el estado "fallaron en producir condiciones urbanas y habitacionales que permitan el acceso a la vivienda por parte de la población".

Por su parte, Eduardo Levy Yeyati, titular de la consultora Elipsis, puso énfasis en el desafío que enfrenta actualmente el desarrollador.

"Ya no se trata solamente de armar el negocio en términos cualitativos, sino que hay que diseñarlo en términos financieros", sostuvo a la vez que agregó: "antes el inversor fondeaba la falta de crédito, pero en el contexto actual esto no va a seguir sucediendo".

Para el economista el desafío es trasladar la financiación al consumidor final. "Hay que ver como se pasa de financiar 24 meses a hacerlo a diez años. Ese es el desafío. En la medida en que la indexación sea legal es un tema a tener en cuenta ya que el desarrollador tarda 24 meses en crear el ladrillo pero no le puede pedir al consumidor final que lo pague en ese plazo", recalcó.

Claudio Zuchoviqui, gerente de desarrollo del mercado de capitales de la Bolsa de Comercio, también se mostró de acuerdo con Levy Yeyati y consideró que el desafío actual en materia de vivienda es "financiar al comprador a largo plazo".

Luego, Guillermo Laura, de Fundación Metas S XXI, expresó que el país enfrenta tres grandes problemas: "una moneda inflacionaria, severas restricciones cambiarias y la prohibición de indexar".

"El país cuenta con todos los recursos para construir viviendas a gran escala. Lo que falta es un puente que vincule a los desarrolladores con los compradores", expresó el empresario de manera coincidente con los otros dos disertantes.

Los otros disertantes que estuvieron presentes en el coloquio fueron: Alejandra Caballero, Directora del Banco Ciudad, Rodolfo Morello, representante de UOCRA en el Foro de la Vivienda y el desarrollo urbano, Miguel Camps y Gustavo Ortola Martinez de la AEV.


Casos de éxito en Chile y Uruguay

Guillermo Laura, de Fundación Metas S XXI presentó un modelo basado en la experiencia chilena.

"Chile tomo dos grandes decisiones para resolver el tema de la vivienda: la primera fue que el estado no construye una sola vivienda y la segunda, la implementación de una unidad de cuenta estable", dijo laura y explicó que se trata de de una moneda virtual no atesorable que se indexa por el índice de salario.

"Economistas dicen que la indexación traería inflación. Yo les respondo que para eso está el accionar del Banco Central. Chile es el país más indexado de América Latina y tiene un 3% de inflación", expresó defendiendo su postura.

"Además -sostuvo Laura a modo de cierre-, Chile es el único país de América Latina que ha superado el problema de la villa miseria".

Desde el otro lado de la cordillera, Julio Villamide, desarrollador privado y representante de la Cámara de la construcción y APPCU comentó la experiencia de Uruguay. "En nuestro país, el 70% de la oferta estaba destinada al 30% de la demanda. Decidimos modificar esto y llamar a inversores para que construyan en Montevideo", expresó.

El objetivo que se propuso Uruguay, según comentó el empresario, fue el de retirar oferta del segmento ABC1 sin prohibirla y generar nuevas posibilidades de inversión con exoneración fiscal. "De esta manera se podía atender las demandas de los segmentos C1, c2 y C3 (clase media) y recuperar el equilibrio perdido", dijo el empresario.

"El proyecto se transformó en ley hace un año", sostuvo y agregó que "actualmente la inversión privada esta sustituyendo a la pública".


Programas actuales de acceso a la vivienda en Argentina

Desde el Banco Hipotecario, detallaron el plan de viviendas que aborda el gobierno de la Nación, Procrear Bicentenario.

Procrear (Programa de crédito Argentino del Bicentenario para la vivienda única familiar) es un fondo fiduciario creado con el fin de reactivar la construcción de unidades habitacionales e impulsar la actividad del sector toma terrenos fiscales

Jorge Buero, Gte Desarrollo de Viviendas del Bco hipotecario, explicó que "el banco Hipotecario administra los fondos, analiza los tomadores, controla obras y cobra las cuotas" y recordó que "es una operatoria inclusiva porque abarca a personas de 18 a 65 años, que cuenten con ingresos de hasta 30.000 pesos".

"La primera etapa incluye 100 mil viviendas y dentro de cuatro años habrá 400 mil viviendas" explicó Buero, quien dejó en claro que la primera fase es para quienes ya cuentan con un terreno.

También recordó que a fines de este mes tendrá lugar la segunda de las licitaciones para los casos de viviendas que se construirán en 11 terrenos fiscales.

"El programa se lanzo el 12 de junio de 2012 y ya hay 59.000 personas con terreno que salieron sorteadas", agregó.

Por último, Emilio Basavilbaso, presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires explicó la modalidad de crédito "primera casa Buenos Aires".

"Queremos llegar a los sectores medio y bajo", disparó el directivo quien explicó que el crédito prioriza a sectores jóvenes de entre 25 a 35 años.

Se trata de un crédito en conjunto entre el IBC y el Banco ciudad que financia hasta el 85% del precio del inmueble de manera escalonada (un 7% el primer año, un 8,5% el segundo, un 11% el tercero, y un 14% en adelante).

"Es para la adquisición de la primera vivienda en inmuebles existentes de un valor de hasta $8200 por m2 con un monto máximo de credito de hasta $ 460 mil y un plazo hasta 20 años", expresó Basavilbaso y denunció a modo de conclusión: "no sabemos si vamsoapoder continuar con este plan mas alla del año que viene, ya que se le está sacando el financiamiento al Banco Ciudad".

Nuevas propuestas para Argentina sin subsidio del estado
Desde el sector privado, se presentó una propuesta de financiación conjunta que promueve una financiación conjunta entre Anses y el sector privado sin subsidio del estado.
Se trata de la creación de una Unidad de Valor Inmobiliaria denominada UV que se ajustaría por la evolución salarial y que podría ser implementada para el otorgamiento de créditos hipotecarios.
"La propuesta es que los inversores coloquen sus ahorros en dólares en cedulas hipotecarias y que ANSES proporcione un 14% de la inversión", explicó Martín Amengual, presidente de la Fundación Mediterránea Córdoba.


"Estos UV se generarían a través de un fondo compensador integrado por la actividad privada. Los créditos serian de libre elección. No deteriorían los recursos de jubilados de ANSES y permitirían el ahorro de cedulas hipotecarias en dólares a cinco años con renovación periódica", agregó.

Como se ha mencionado anteriormente, el crédito hipotecario representa el 1,3% del PBI en Argentina, cuando en Brasil es del 4,3% y en Chile es del 17%. "Con esta modalidad proponemos llegar al 9,9% del PBI en el país. Para eso se necesitaría un ahorro inicial de 100 mil millones de dólares", expresó el empresario a modo de conclusión.