Ethel Ures, Gerenta de San Eliseo Golf.
Ethel Ures tiene 20 años en el mercado de real estate. La mitad de su recorrido laboral lo transitó en Castex Propiedades, primero en zona norte, en Nordelta, en Tigre abierto, en Pilar, luego en Capital Federal y finalmente desembarcó en zona sur. “Me faltaba conocer el sur, lo conocí y me enamoré”, confiesa Ures, hoy gerenta de San Eliseo Golf, un emprendimiento que se desarrolla sobre la ruta 58 en el kilómetro 18.5.
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“El sur está consolidado y hoy es un gran motor de desarrollo inmobiliario. Para mi la zona fue un antes y un después. Ya no es lo que era hace muchos años atrás. Hoy está muy fuerte, con servicios de primer nivel, muy buenos centros de salud, excelentes accesos. Hay una inversión importante del Estado y de los municipios en obras públicas. Hoy el sur le compite en iguales condiciones a Pilar, Tigre o a cualquier localidad del corredor norte”, afirma Ures.
Periodista: Una de las principales dificultades del sur eran los accesos para ir y volver a la Ciudad de Buenos Aires. ¿Es un tema resuelto?
Ethel Ures: Sí. Hoy llegar hasta cualquier localidad en zona sur es más sencillo que en zona norte, desde mi punto de vista. Máxime, con la obra pública que se está desarrollando. La autopista Presidente Perón, prevista para el 2023, va a terminar de unir zona norte, oeste, con el sur.
P.: ¿Los valores siguen siendo más atractivos que el norte y el oeste?
E.U.: Sí. Eso es un plus. Siempre estuvieron por debajo. Pero están en alza en este momento. Hoy en Terralagos tenés lotes en un valor de u$s180.000, u$s200.000. Pero todavía seguimos manteniendo ese gap, relación precio, producto, o sea, el sur ofrece una cantidad de metros interesantes, todavía a un valor más accesible. Y la relación precio producto es cada vez más interesante.
P.: En pandemia, mucha gente dejó la Capital Federal para instalarse en lugares con espacios verdes, en contacto con la naturaleza. ¿La zona sur capitalizó esta demanda?
E.U.: Sí. Y un gran parte de esa gente que mencionás, que al principio eligió alquilar o comprar una casa para el fin de semana, la terminó adoptando como vivienda permanente. Eso se vio mucho en San Eliseo o en Terralagos. Definitivamente el sur absorbió una gran parte de esa demanda. Hoy la gente prioriza la calidad de vida.
P.: Mientras Capital Federal tiene un sobre stock histórico de propiedades en venta, el suburbano no para de crecer. ¿A qué se debe?
E.U.: La Ciudad de Buenos Aires tiene un problema enorme de sobre stock de usados. Pero más allá de los efectos de la pandemia y lo que conversamos anteriormente, la ley de alquileres tiene mucho que ver con este fenómeno. Esta Ley es desastrosa. Muchos propietarios que tenían sus departamentos en alquiler la pusieron a la venta. Eso, sumado a la pandemia, hace que hoy la Capital Federal está saturada de productos a la venta, y muy poca gente dispuesta a comprar.
P.: ¿En el escenario actual, es recomendable comprar tierra y construir o comprar llave en mano?
E.U.: Depende. Comprar tierra y construir es interesante. El costo de la construcción no está en el punto más bajo, que fue cuando comenzamos la pandemia, pero aún es conveniente. Hoy te podés hacer una linda casa por u$s750 el m2 aproximadamente, dependiendo de los detalles de terminación y materiales. Y hay terrenos a muy buenos precios en distintas zonas. Sin embargo, también hay un mercado de casas terminadas muy interesante. Es un mercado planchado, aunque en breve se va a recuperar.
P.: ¿Es un buen momento para poner una casa en venta en el suburbano?
E.U.: Te diría que no. Lo ideal es esperar un año, por lo menos. De todos modos, el suburbano es hoy mucho más dinámico que la Capital Federal.
P.: ¿Cómo ves el 2022?
E.U.: Estamos en la Argentina y el mercado inmobiliario no se puede abstraer de la macro. Ahora bien, hemos tenido un 2021 bueno, y creo que este año va a ser positivo también. Nosotros tenemos varios productos en cartera, lanzamientos. Lo mismo sucede con otros colegas.
P.: Hoy hay mercado para el consumidor final. ¿También para inversores?
E.U.: Es todo un tema. Creo que hoy es un mercado de consumidor final, definitivamente. No tenés espacio para el inversor. Tal vez hay una oportunidad en emprendimientos de departamentos en pozo. Lo paga de contado, consigue un buen precio y apunta a tener una rentabilidad. En ese caso, la rentabilidad que ofrece el Gran Buenos Aires es mucho más interesante de la que ofrece Capital, que está en su punto más bajo en la historia.
P.: Más allá de la macro, uno de los principales inconvenientes que tiene el mercado inmobiliario es la falta de crédito hipotecario para vivienda. ¿En qué medida los afecta?
E.U.: Muchísimo. El crédito hipotecario hoy sería el gran propulsor del mercado inmobiliario. Los créditos UVA fueron una alternativa. Podemos debatir su instrumentación, claramente estuvieron más pensados. Pero el impulso que le dio a la industria fue enorme. Con crédito toda la rueda vuelve a girar. Ahora estamos girando tierra sobre todo.
P.: ¿Cómo viene San Eliseo Golf? ¿Qué potencial tiene?
E.U.: San Eliseo es un barrio que tiene 20 años. Nosotros relanzamos San Eliseo en octubre 2020, en el medio de la pandemia. Nos fue muy bien. Es un barrio con muchísimo potencial. Tiene lago central y cancha de golf de 18 hoyos apadrinada por De Vicenzo, 7 cancha de tenis, club house con restaurant, todos los amenities completos. Y lo que te da justamente es la posibilidad de pagar en cuotas y tener tu lote ya. Otro plus es la forestación: el 60% del barrio es destinado a áreas verdes. La relación precio producto también es excelente.
P.: ¿Qué característica tienen los lotes y a que valor os comercializan?
E.U.: Tenés lotes de 1200 m, desde u$s47.000 al contado. Podés entrar con un 40%, unos 17, 18 mil dólares, y después 24 cuotas de u$s1.200 aproximadamente, pueden ser dólares o financiados en pesos ajustados por CAC.
P.: ¿Son lotes escriturales?
E.U.: Sí. Es otra de las ventajas que tenemos en San Eliseo. En general en casi toda la provincia, los barrios no son escriturables hasta que pase determinado tiempo. Generalmente se está trabajando con sesión.
P.: ¿Cuánto pagan de expensas San Eliseo?
E.U.: Actualmente está en $36.000 pero para compradores nuevos tenemos un beneficio del 50% de descuento por 12 meses. Y si empiezan a construir se extiende por 12 meses más.
P.: ¿Próximos desafíos?
E.U.: Lanzar otra unidad de negocio. El barrio La Alameda, sobre la calle Cáceres a la altura del kilómetro 9. Todavía no lo puedo anunciar, pero los precios de lanzamiento van a ser muy atractivos.
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