El estado de una propiedad se convirtió en una de las principales variables que define su precio. Una unidad a estrenar no compite en igualdad de condiciones con un departamento usado: incorpora otro estándar constructivo, amenities, tecnología, servicios y, en muchos casos, una ubicación dentro de proyectos que concentran una demanda específica.
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Una propiedad a estrenar cuesta hasta 27% más que una usada: por qué Rosario supera a CABA
El m2 a estrenar cuesta u$s1.950 en Rosario y u$s2.843 en CABA. Costos de construcción, amenities, ubicación y oferta explican la diferencia.
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Departamentos usados vs. a estrenar: la diferencia de precio por m2 puede llegar al 27% según la zona del país
Los números de la plataforma Roomix permiten dimensionar esa diferencia. A nivel nacional, el m2 de una propiedad a estrenar alcanza los u$s2.277, frente a u$s1.971 de una usada, lo que representa una brecha de 15,5%. Pero el diferencial crece con fuerza en algunos mercados.
En Rosario, el m2 nuevo llega a u$s1.950, contra u$s1.533 de una unidad usada: una diferencia de 27,2%. En la Ciudad de Buenos Aires, en tanto, el valor asciende a u$s2.843 para una propiedad a estrenar y a u$s2.293 para una usada, con un sobreprecio del 24%.
La comparación también muestra diferencias importantes según el mercado (ver gráfico más abajo). Para Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, la explicación principal parte de una cuestión básica: lo nuevo y lo usado ya no representan necesariamente el mismo producto.
Amenities, calidad y costo de reposición
Una de las claves está en los servicios que incorporan los edificios nuevos. Pileta, gimnasio, SUM y seguridad dejaron de ser atributos exclusivos de proyectos de alta gama y pasaron a formar parte de una oferta cada vez más habitual en determinados segmentos.
Gorriti sostiene que Roomix pudo medir el impacto de esos atributos sobre el valor. Un edificio con amenities completos puede cotizar el m2 más de un 50% por encima de otro que no los tiene. Por separado, el gimnasio agrega cerca de 46% al valor del m2, la pileta 32% y la seguridad durante las 24 horas, 25%.
En ese sentido, el comprador no paga solamente por un departamento nuevo. También compra el edificio y el conjunto de prestaciones que lo rodea. La antigüedad, por lo tanto, funciona como una variable que resume diferencias mucho más amplias entre un inmueble y otro.
El análisis de los avisos también encuentra diferencias visibles en las características de las unidades. Según Gorriti: "Un ejercicio con inteligencia artificial sobre las fotografías de las publicaciones mostró que los departamentos a estrenar aparecen con mayor frecuencia asociados a interiores modernos. La novedad pura existe, pero representa una parte menor del sobreprecio".
A eso se suma otro factor que condiciona el valor de la obra nueva: el costo de reposición. Construir hoy en la Argentina implica afrontar un costo cercano a u$s1.400 o u$s1.500 por m2 solo en obra, sin incluir terreno, impuestos y otros componentes del desarrollo, de acuerdo con Gorriti.
El piso que establece ese costo limita cuánto puede reducirse el precio de una unidad nueva sin afectar la ecuación del proyecto. Si el costo de producir metros nuevos sube, el valor de reposición también ejerce presión sobre el precio de venta.
Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, coincide con esa lectura y pone el foco en el carácter técnico de ese piso. El costo de construcción y los costos de reposición, sostiene, establecen una referencia que atraviesa distintos mercados y tipos de obra.
Pero en Rosario existe otro elemento: la capacidad de pago de un segmento específico. Quien compra en obra o a estrenar muchas veces no busca una rentabilidad inmediata, sino asegurarse una tipología, un piso, una orientación o una unidad dentro de un proyecto determinado.
Ese comprador acepta pagar un diferencial por un producto que considera superior, aunque la decisión también depende de la confianza que genere la empresa desarrolladora. Para Bassini, la trayectoria, la solvencia y el respaldo de la constructora resultan determinantes para que el mercado convalide valores por encima del piso de costos.
Rosario y CABA, los mercados donde más pesa lo nuevo
La brecha no aparece de la misma forma en todos los mercados. De hecho, uno de los datos más relevantes del relevamiento de Roomix surge de comparar zonas con distinta disponibilidad de obra nueva.
Rosario presenta el mayor diferencial entre las áreas analizadas, con un 27,2%. CABA se ubica apenas por debajo, con 24%. En ambos casos existe una demanda importante por unidades nuevas y una oferta que no resulta suficiente para neutralizar el diferencial.
En el extremo opuesto aparece GBA, donde el m2 a estrenar cuesta un 11,8% más que el usado. La explicación está vinculada con una mayor abundancia relativa de producto nuevo en determinadas zonas. Tigre ofrece un ejemplo todavía más marcado: según Gorriti, allí la prima cae hasta cerca del 5%.
También aparece una diferencia importante entre el precio publicado y el valor efectivo de las operaciones. En el mercado usado, la negociación tiene un peso considerable y puede generar descuentos sobre las publicaciones. Bassini remarcó que "en Rosario los valores reales de cierre se ubican por debajo de muchos precios de lista".
Su referencia para el mercado tradicional de Rosario toma departamentos en propiedad horizontal dentro del área micro y macrocéntrica, con una antigüedad promedio de 20 años, balcón, sin cochera y sin amenities. Bajo esas condiciones, un monoambiente de 35 m2 se ubica entre u$s35.000 y u$s42.000; una unidad de dos ambientes, entre u$s48.000 y u$s58.000; y un departamento de tres ambientes, entre u$s62.000 y u$s78.000.
Qué compra el que elige una propiedad usada
La diferencia de precio también depende del objetivo. Para vivienda propia, el usado ofrece más metros y mudanza inmediata. Para renta, puede brindar una mejor relación entre precio y alquiler. Para un comprador patrimonial, permite sumar ubicación y potencial de reforma.
Gorriti aporta otro dato: en algunos sectores de la Ciudad, el usado antiguo cotiza cerca de 28% por debajo del producto nuevo. Esa brecha permite comprar más metros con el mismo presupuesto.
La ubicación también juega a favor. Edificios antiguos sobre avenidas, parques o esquinas cuentan con localizaciones que la obra nueva no siempre puede replicar por la escasez de terrenos.
La antigüedad tampoco implica una pérdida permanente de valor. Según Roomix, el precio toca un piso entre los 21 y 40 años y luego puede estabilizarse. Una propiedad bien ubicada y con margen para reciclar puede ofrecer una oportunidad frente al costo de una unidad nueva.
En Rosario, Bassini plantea una lógica similar: el usuario final puede priorizar metros y mudanza inmediata; el inversor, la relación precio-alquiler; y el comprador patrimonial, una buena ubicación con potencial de reforma.
La comparación, entonces, no pasa solo por los u$s1.950 contra u$s1.533 el m2 en Rosario o los u$s2.843 contra u$s2.293 en CABA. También importa qué atributos ofrece cada propiedad y cuánto está dispuesto a pagar el comprador.
¿Puede ampliarse la brecha entre nuevo y usado?
El futuro de la brecha dependerá del costo de construcción y del poder de compra. Mientras el primero fija un piso para la obra nueva, el segundo limita cuánto puede pagar el comprador.
Gorriti advirtió: "El costo de construcción sube con fuerza y alcanza niveles elevados en dólares. Si construir se encarece mientras el usado avanza con mayor lentitud, los nuevos proyectos pueden perder atractivo".
Menos lanzamientos implicarían menor oferta futura a estrenar. Con demanda firme, esa escasez podría sostener o ampliar la prima frente al usado.
El límite aparece en el poder de compra. Si el usado conserva un descuento cercano al 30%, parte de la demanda puede migrar hacia ese segmento, sobre todo con mayor acceso al crédito.
Los datos muestran además que donde abunda la obra nueva, la prima se reduce. Donde escasea, aumenta.
Bassini también considera posible una ampliación de la brecha en Rosario. El nuevo cuenta con un piso asociado al costo de construcción, mientras el usado queda más expuesto a la negociación y a la oferta y demanda.
La diferencia, entonces, combina demanda genuina y capacidad de pago. En zonas con muchos lanzamientos, el mercado puede corregir una prima excesiva; donde hay poca oferta y demanda firme, el diferencial puede sostenerse.
En definitiva, el sobreprecio de lo nuevo reúne costo de reposición, amenities, calidad, tecnología, confianza en el desarrollador y escasez. Por eso llega al 27,2% en Rosario, al 24% en CABA y al 15,5% en el promedio nacional, mientras baja al 11,8% en GBA.
Para Bassini, el usado mantiene una ventaja cuando el comprador prioriza metros, ubicación, renta o potencial de reforma. Lo nuevo concentra valor en el producto terminado, sus prestaciones y el respaldo de una desarrolladora sólida. La clave, concluyó Bassini, "está en definir qué busca cada comprador y qué propiedad responde mejor a ese objetivo".
