Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a mostrar aumentos en julio, con una diferencia cada vez más marcada entre los distintos tipos de propiedades. Mientras el precio de los monoambientes se mantuvo estable, los departamentos de dos y tres ambientes registraron nuevas subas y llevaron el valor de referencia a $750.000 y $1.050.000, respectivamente.
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Alquileres en CABA: un tres ambientes promedia $1.050.000 y los precios siguen tendencia alcista
¿Cuánto valen los monoambientes y dos ambientes? La oferta creció 26,1% en un año, pero la demanda no convalida cualquier precio: qué mirar antes de alquilar.
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Vista de Argerich al 1700 con la avenida Nazca al fondo, en Villa Santa Rita, uno de los barrios donde se analiza el mercado de alquileres de CABA
El dato surge del informe mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), que releva precios de oferta en CABA.
Según el estudio los valores y porcentajes de aumentos son los siguientes:
• Monoambiente: $600.000. No subió en el último mes y aumentó 25% interanual.
• Dos ambientes: $750.000. Subió 7,1% en el último mes y 25% interanual.
• Tres ambientes: $1.050.000. Aumentó 5% en el último mes y 31,3% interanual.
El nivel actual de los alquileres exige ingresos cada vez más altos para acceder a una vivienda, un desafío mayor para los asalariados cuyos sueldos no lograron acompañar el ritmo de la inflación acumulada durante los últimos tres años.
Aunque la inflación muestra hoy una mayor moderación, la pérdida de poder adquisitivo acumulada todavía pesa sobre los ingresos y condiciona la capacidad de los hogares para afrontar el alquiler y las expensas.
Tres ambientes, el segmento más buscado
Román Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que existe una mayor disponibilidad de monoambientes, situación que genera más competencia entre propietarios y contribuye a moderar los valores. En cambio, los departamentos de dos y tres ambientes conservan una demanda más firme.
Las parejas jóvenes y las familias chicas forman parte de los principales interesados, a los que se suman trabajadores con esquemas híbridos que buscan contar con un ambiente adicional para utilizar como espacio de trabajo. Dentro de ese universo, el dos ambientes mantiene una posición fuerte porque combina funcionalidad con un costo inferior al de una unidad más grande.
El tres ambientes, sin embargo, concentra una particularidad: existe una oferta más limitada, sobre todo cuando se busca una propiedad en buen estado y con cochera. Máximo Manikis, de MKS Propiedades, ubicó allí uno de los principales focos de demanda y remarcó que existe una falta de unidades de estas características.
Los valores también muestran diferencias importantes según el barrio, la antigüedad, el estado de conservación, la ubicación y la presencia de amenities o cochera. En Villa del Parque, por ejemplo, un monoambiente puede ubicarse entre $550.000 y $800.000, mientras que los dos ambientes se encuentran entre $600.000 y $850.000 y los tres ambientes entre $950.000 y $1.400.000.
En Villa Santa Rita, los rangos parten de $500.000 para los monoambientes, de $550.000 para los dos ambientes y de $800.000 para los tres ambientes. En Villa General Mitre, los dos ambientes parten de unos $730.000 y los tres ambientes pueden llegar a $1.300.000.
En Paternal, los valores de referencia van desde $500.000 para un monoambiente, $620.000 para un dos ambientes y $750.000 para un tres ambientes, con máximos que llegan a $1.300.000.
Mientras que en Barracas se registran estos valores promedio:
- 2 ambientes: $600.000 + $150.000 de expensas.
- 3 ambientes: entre $900.000 y $1.000.000 + aproximadamente $250.000 de expensas.
El ingreso, la otra barrera para alquilar
El precio mensual no constituye el único problema para quienes buscan una vivienda. El principal desafío pasa por reunir un ingreso suficiente para afrontar el alquiler y los demás gastos asociados.
Paikin tomó como referencia que el alquiler no debería superar entre 30% y 35% de los ingresos del grupo familiar. Bajo ese criterio, un alquiler de $750.000 requiere ingresos cercanos a $2,3 millones o $2,5 millones mensuales. En el caso de una propiedad cuyo alquiler supera el millón de pesos, el ingreso familiar necesario debería superar los $3 millones.
Ese escenario genera mayores dificultades para los jóvenes que buscan independizarse, las familias de ingresos medios y los trabajadores informales o independientes que pueden contar con capacidad de pago, pero enfrentan problemas para demostrar sus ingresos.
Desde el CESO también advierten sobre el impacto que los alquileres tienen sobre los hogares cuyos ingresos no avanzan al mismo ritmo que los precios. Virginia Brunengo, economista e integrante del organismo, planteó que los contratos suelen incluir mecanismos de actualización vinculados con el IPC, por lo que el alquiler puede adquirir un peso creciente dentro del presupuesto familiar cuando los salarios pierden terreno frente a la inflación.
El informe del CESO muestra además la magnitud del costo de acceso: el Salario Mínimo Vital y Móvil de julio, de $372.400, alcanza para cubrir apenas el 62,1% de un alquiler. A esto se suma el peso de las expensas, que representan en promedio 23,6% del precio de oferta de un alquiler.
Para quienes deben iniciar un contrato también aparecen otras barreras. Brunengo mencionó la necesidad de acreditar ingresos y presentar garantías, dos condiciones que pueden resultar complejas para trabajadores con mayor precariedad laboral. La garantía propietaria pierde accesibilidad para determinados perfiles y el seguro de caución surge como alternativa, aunque agrega un costo al ingreso.
Más oferta, pero precios todavía elevados
El mercado actual presenta una diferencia importante respecto del período de escasez que caracterizó a los alquileres durante la vigencia de la anterior Ley de Alquileres. La cantidad de propiedades disponibles creció de forma significativa y generó mayor competencia entre propietarios.
El relevamiento del CESO registró un aumento de 26,1% en la oferta total respecto de julio de 2025. Ese crecimiento permite ampliar las alternativas para los inquilinos y, al mismo tiempo, limita la capacidad de los propietarios para sostener precios elevados cuando una unidad permanece vacía.
Paikin sostuvo que el mercado presenta una dinámica más flexible. Hoy conviven garantías propietarias, seguros de alquiler y caución, además de recibos de sueldo cuando los ingresos alcanzan los niveles solicitados. También existe mayor margen de negociación sobre la duración del contrato, la frecuencia de actualización y algunos gastos vinculados con el ingreso.
El contrato de 24 meses aparece como la modalidad más utilizada para vivienda, mientras que los ajustes trimestrales por IPC tienen una presencia importante. Manikis agregó que muchos propietarios priorizan un perfil de inquilino con ingresos demostrables y solvencia, una exigencia que puede dejar afuera a jóvenes solos, trabajadores independientes y familias numerosas.
Otro costo que pesa sobre el presupuesto mensual son las expensas. Paikin consideró que este componente debe analizarse junto con el alquiler, porque su evolución puede alterar de manera significativa el gasto total de una vivienda. El dato del CESO confirma esa incidencia: las expensas equivalen, en promedio, a casi una cuarta parte del precio de oferta del alquiler.
¿Qué puede pasar con los alquileres?
La evolución de los próximos meses dependerá de una combinación de variables. Brunengo ubicó entre los factores centrales los ajustes salariales, el dólar, el costo de la construcción y el nivel general de precios.
Desde su perspectiva, los valores de oferta muestran comportamientos diferentes mes a mes según las características de las unidades disponibles, aunque en los últimos meses se observa una desaceleración de los aumentos interanuales.
Paikin también proyectó un escenario de mayor estabilidad. La recuperación de la oferta desde el DNU 70/2023 generó un mercado con más competencia entre locadores y ese escenario funciona como un moderador de los precios. Si la inflación continúa su descenso y la cantidad de propiedades disponibles se mantiene o aumenta, los alquileres podrían avanzar a un ritmo similar al IPC o incluso por debajo de ese indicador en términos reales en algunos segmentos.
La situación, sin embargo, no será igual para todos los departamentos. La ubicación, el estado de conservación, la antigüedad, la superficie, la cochera y los amenities pueden generar diferencias considerables. El tres ambientes aparece como uno de los segmentos con mayor presión por la escasez relativa de unidades, mientras que el monoambiente enfrenta una competencia mayor por la cantidad de propiedades disponibles.
En paralelo, el 27% de las ofertas relevadas por el CESO se publica en dólares, otro dato que suma complejidad al mercado y marca la diversidad de condiciones que enfrenta quien busca una vivienda.
La oferta creció 26,1% en un año, pero el costo de alquilar sigue siendo una barrera, sobre todo para quienes buscan dos y tres ambientes. Para Manikis, los precios seguirán la evolución de la inflación, porque la mayoría de los contratos se ajusta por IPC.
“Todos los que están ajustados al IPC van a ir de acuerdo a la inflación. Como casi todos están ajustados, la mayoría se va a ajustar de acuerdo a eso”, concluyó Manikis.
