El secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, sigue sin encontrar una solución al problema de los alquileres. Se prometió que habrá créditos hipotecarios para que los inquilinos accedan rápido a una vivienda propia, pero la puesta en marcha del plan oficial se demora. Incluso, ni siquiera la banca estatal lanzó todavía las nuevas líneas de crédito. El problema de base es el de siempre: las propiedades están en valor dólar y los ingresos de las familias, en pesos. Por ello, ante cada suba del tipo de cambio se aleja más la posibilidad de acceder a una vivienda. Moreno intentó que los bancos presten a 8%-10% anual en pesos con la promesa de que si la tasa subía, el Estado se haría cargo de la diferencia. Esa idea de subsidio a futuro no fue aceptada por el sistema financiero. Ahora, el funcionario volvió a la carga para que los nuevos créditos hipotecarios no demoren mucho más su aparición. Anoche, la exigencia a los bancos era que salieran a ofrecer líneas con tasas cercanas a 7% anual en pesos. El planteo es simple: las entidades ganaron mucho dinero en el primer semestre del año ($ 1.800 millones), lo que las ayudaría a compensar este bajo rendimiento. Claro que el plan tendría un componente adicional que lo haría algo más factible: se autorizaría la actualización del crédito de acuerdo con la evolución del valor del inmueble.
Guillermo Moreno intensificó en las últimas horas las presiones sobre los banqueros para que salgan lo más rápido posible con nuevas líneas de créditos hipotecarios. La condición que solicita el subsecretario de Comercio Interior es que la tasa se ubique no más allá de 7% anual en pesos y sea fija. «Si los bancos ganaron $ 1.800 millones en los primeros seis meses del año, pueden resignar un poco de esa ganancia para prestar más con una tasa menor que la actual», explicaron a este diario funcionarios de esa cartera.
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Aunque parezca un plan impracticable, Moreno está dispuesto a realizar una concesión fundamental: permitirá que estos préstamos puedan ser actualizados (el concepto de «indexación» directamente es evitado por el funcionario y prefiere utilizar sinónimos). El ajuste de la cuota no sería por la aplicación del CER (inflación minorista), ni por evolución del salario (CVS), sino que se aplicaría la variación del valor de la propiedad.
Claro que un esquema de estas características choca rápidamente con un problema de seguridad jurídica: ¿cómo se tasarían las propiedades cada 12 meses y quién definiría si se produjo un alza o una caída?
La respuesta de los bancos es que hoy se fondean a tasas que oscilan entre 9,5% y 10% anual por fondos a 30 días, con lo cual es directamente imposible cobrar menos de este nivel por un crédito a 20 o 30 años. Y, adicionalmente, piden que el ajuste del préstamo se haga de acuerdo con la evolución de los salarios, lo cual fue rechazado por el secretario en las últimas reuniones.
Variaciones
En el plan elaborado por Moreno consiste en que si el inmueble comprado con crédito registra un incremento de 10%, entonces se recalcula el crédito y la cuota de los próximos 12 meses aumentará. Si, por el contrario, la variación es hacia abajo, también caerá la cuota.
La ventaja de este esquema, según explicó Moreno a los banqueros, es que al arrancar con una tasa baja respecto de los niveles actuales, permitiría que la cuota equipare el valor del alquiler. De hecho, el préstamo estaría dirigido específicamente a quienes hoy alquilan y quieren transformarse en propietarios. Los que ya tienen una vivienda y quieren agrandarse, por ejemplo, deberían recurrir a un préstamo tradicional.
Estos son otros detalles que trascienden de la puja entre los bancos y Moreno por el otorgamiento de nuevas líneas de créditos hipotecarios:
Las entidades privadas esperan que sea el Banco Nación -presidido por Gabriela Ciganotto- el que dé el primer paso. «Una vez que dé a conocer su plan veremos qué paso adoptamos», explicó el presidente de un banco extranjero. El banco oficial tiene reunión de directorio este juevesy podrían surgir novedades.
Los bancos no ven con buenos ojos un subsidio de tasas por parte del Estado, porque «la sensación es que nosotros nos quedamos con la diferencia y, en realidad, es para el público».
En cambio, tanto bancos como AFJP sugirieron a Moreno la implementación de un fideicomiso manejado por el Estado cuya función sería la compra de hipotecas. La función sería similar a la del exitoso Fannie Mae que existe en los Estados Unidos. Luego, este fondo les vendería los créditos a los fondos de pensión y otros inversores institucionales. La idea la tiene en carpeta el funcionario, pero su implementación está verde.
Existen fórmulas alternativas para aliviar el valor de la cuota, con el objetivo de equipararla al alquiler. El esquema de capitalizar parte de esa cuota hasta el final del préstamo es financieramente posible, pero «impracticable», según reconoció el gerente de Tesorería de una entidad local. En realidad, el monto final sería tan grande que difícilmente pueda ser cancelado por el cliente.
