Los operadores del sector se quejaban de la falta de nuevos emprendimientos, o los pocos que había tenían que ver con edificios corporativos que no sumaban stock disponible, pero la compra de los edificios de altísima calidad, Bouchard Plaza y el República por parte de IRSA, fueron algunas de las operaciones que comenzaron a mover el mercado. Se sumó la compra del edificio (aunque éste fue clase B) de Banco do Brasil por Merril Lynch y Pegasus. A pesar del alza que se aún está dando en los valores, todavía no se llega a los precios de alquiler que se pagaban en 2001, cercanos a u$s 40 por metro cuadrado por mes. Y si se compara con otras importantes ciudades similares a Buenos Aires, incluso en Latinoamérica, sucede lo mismo.
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El valor de un alquiler se encuentra por debajo de uno en San Pablo, donde no bajan de los u$s 35 o u$s 40 por metro cuadrado al mes. Por esto, los analistas aseguran que aún no se llegó a un techo de precios en la Capital Federal. Aunque en el mercado de oficinas clase A esperan que siga habiendo suba, ya que sólo 18% del stock total de oficinas corresponde a esa categoría entre los 5,2 millones de metros rentables totales existentes.
En la zona de Catalinas y Retiro, las más solicitadas por las empresas, el stock total de oficinas es de 600 mil m2. De estos edificios, 80% es clase A; y el resto, clase B. No hay espacio disponible para alquilar, y los valores de los nuevos contratos se pactan entre u$s 28 y u$s 32 por m2 propio por mes.
Los desarrolladores también están observando el corredor de la Avenida 9 de Julio, que aún brindan la posibilidad de expansión para la incorporación de nuevo espacio, ya que hay playas de estacionamiento que son muy aptas para estos desarrollos, según señala Cushman & Wakefield Semco. El stock de oficinas aquí es de 100.000 m2, pero no hay libres. El microcentro es la zona donde todavía no se ven proyectos de alta gama, ya que, por ser la zona más antigua, tiene una mayor concentración de edificios clase B y C. El stock total de edificios es de 630.000 m2, y 90% corresponde a edificios clase B; sólo 10% es clase A.
El crecimiento del mercado de oficinas de alto nivel no se circunscribe solamente a la Capital Federal. Para Domingo Speranza, de la inmobiliaria Giménez Zapiola, la reactivación económica que se da en todo el país también genera nuevas zonas donde hace falta aún construir edificios con destino comercial, como en Rosario o en Córdoba. «La actividad relacionada con el agrobusiness derivada del buen rendimiento del campo no necesariamente se desarrolla en Buenos Aires. El puerto de Rosario es tan importante, que hay mucha demanda de unidades en esa ciudad y se trata de compañías o de profesionales con demandas de buena calidad», dijo. Allí, según los operadores, la incidencia del valor de la tierra es todavía más baja que en Buenos Aires. Aunque en las principales zonas de esas ciudades también está subiendo en los mismos niveles que los terrenos porteños.
Speranza señala que hay buenas oportunidades para que se forme un pequeño pool de inversores que construyan edificios de tres pisos destinados a uso comercial. En las zonas sojeras, se está dando un fenómeno que se comenzó a ver con la reactivación en el mercado automotor. Hay promociones para comprar oficinas, pagando parte del total con la cosecha del cereal.
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