Cocheras ya no son negocio (cae un 50% retorno anual)

Es por la suba de los impuestos y el parate del mercado inmobiliario. En sólo 3 años, el ABL se incrementó un 800%

La compraventa de inmuebles está totalmente paralizada, producto del cepo bancario, y esta situación se refleja también en las transacciones de las cocheras. Aquellas que hace sólo tres años resurgían con énfasis como una oportunidad de acceder al ladrillo y redituarse de ello hoy ya no convienen. Es que la ganancia es casi inexistente, alcanza una cifra anual de entre un 4% y un 6%, muy por debajo, por ejemplo, de un plazo fijo en pesos.

«Hay zonas que ya dejaron de ser una buena alternativa de inversión, pero todavía hay otras que dan una ganancia cercana al 6%», explicó a Ámbito Financiero Juan Paulo Erranti, martillero público del estudio Erranti. La ecuación es simple: la rentabilidad disminuyó porque los impuestos aumentaron de manera desproporcionada en los últimos tres años. Si bien los alquileres de cocheras sufrieron incrementos, estuvieron muy por debajo del aumento de los impuestos. Según explicaron desde la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES), las alzas oscilan entre un 10% y un 15% en los estacionamientos en algunos barrios porteños, donde en algunos lugares la hora alcanzó los $ 20.

Una de las subas que más impactaron en el bolsillo de los propietarios de cocheras fue el impuesto del ABL, que se disparó más de un 800%, según denunciaron desde el sector. Así, por ejemplo, una cochera en Barrio Norte que en 2011 pagaba $ 6 por mes hoy debe depositar $ 50, es decir, un 733% más. Esta suba estuvo acompañada, además, del incremento de las expensas y del agua.

«En este momento está todo paralizado, es una alternativa a mediano plazo, pero hay muy poca demanda y mucha oferta», indicó a este diario Roberto Arévalo, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI). «Sólo en el microcentro, en Palermo y en Recoleta hay una oferta cercana a 45 cocheras, con precios que oscilan entre los u$s 15 mil y u$s 40 mil», agregó.

El barrio de Recoleta es uno de los que más cotizan, por la gran demanda que existe ahí. Una cochera que cuesta u$s 25 mil ($ 115 mil, teniendo en cuenta la cotización del dólar oficial) paga de impuestos, entre agua, ABL y expensas, $ 260 y se alquila a un precio de $ 600, por lo que sólo queda de ganancia $ 340, poco más del 50%. Pero si hacemos la ganancia anual de este inmueble, es sólo del 3,54%. Es que de alquiler se recaudan apenas $ 4.080, lo que representa un 3,54% del total del valor de la cochera. Si se compara la misma situación con 2009, la rentabilidad cayó por lo menos un 50% (tres años atrás, tenía una ganancia de más del 7%).

Parece así que cualquier otra inversión es mejor hoy que apostar al negocio de las cocheras. Por ejemplo, un plazo fijo en moneda local, a más de 30 días, en una entidad privada, da una rentabilidad del 14%, es decir, un 10% más que la ganancia anual de la inversión en cocheras. «En estos días los movimientos son casi nulos. Bajó mucho la cantidad de transacciones», indicó al respecto Erranti.

Un dato no menor y para tener en cuenta es que el precio de estos metros cuadrados cubiertos varían mucho según el barrio y la demanda de garajes. Pero todos sufrieron un incremento de su valor de más del 30% en los últimos 3 años. «La suba anual es de entre un 10 y un 12%», agregó Erranti. Y más allá de que hoy los números no son buenos, los especialistas aseguran que aún las cocheras no se pesificaron.