Crecen préstamos hipotecarios privados (se paga hasta un 15%)

Se trata de una modalidad de crédito que había literalmente desaparecido con la salida de la convertibilidad. Pero todo vuelve: a nueve años del estallido del «uno a uno», reapareció el negocio de otorgar préstamos con garantía hipotecaria entre privados. Se trata, al igual que en los 90, de créditos otorgados en dólares.

En el mercado se los conoce como «préstamos de escribanías», pero se trata de una denominación errónea. Sucede que siempre interviene un escribano ya que el crédito que se otorga entre partes tiene invariablemente la garantía del inmueble, por lo cual es imprescindible la intervención del profesional. Además, los escribanos pueden, aunque no necesariamente, actuar como nexo entre el que necesita financiamiento y quien debe prestar.

Para Armando Pepe, «hay cada vez más operaciones de compra de inmuebles que vienen acompañadas por una hipoteca entre privados, es decir que alguien le prestó la plata a otro para comprar. Sin embargo -aclara- son más los que están dispuestos a prestar que los que finalmente terminan tomando estos fondos».

Detalles

Las condiciones de este financiamiento tienen características distintas en relación con lo que sucedía hace diez años. Estos son algunos rasgos principales:

El dinero, al igual que en los 90, se presta exclusivamente en dólares.

El porcentaje del préstamo en relación con el inmueble es menor que en el pasado. El monto oscila entre el 30% y como máximo, el 40% del bien hipotecado, con lo cual el financista tiene un amplio margen para asegurarse su repago en caso de incobrabilidad.

Las tasas oscilan entre el 12% (mínimo) y en muchos casos hasta el 15% anual en dólares.

El plazo del préstamo es más bien corto, va de dos a tres años como máximo.

Se utilizan para la adquisición de viviendas, pero también de inmuebles comerciales.

En muchos casos, el tomador podría disponer de los dólares, pero prefiere tomar prestado y repagarlo con su flujo de negocios, es decir que evita invertir al menos parte de su capital.

¿Por qué reaparecen las hipotecas privadas? No existe, por supuesto, un solo motivo, sino múltiples factores. El primero de ellos es que se trata de un instrumento que quedó a salvo de la pesificación de los préstamos otorgados en la convertibilidad. La Corte Suprema dictó un fallo del «esfuerzo compartido», que permitió a los que financiaron recuperar la mayor parte del monto prestado originalmente en dólares.

Pero además de las cuestiones legales, hay otros factores de mercado que empujan. Uno de ellos es el bajo rendimiento de otras opciones para invertir en dólares, lo cual vuelve más atractiva la posibilidad de colocar el dinero a tomadores privados a una tasa elevada y, además, con garantía hipotecaria.

Por otra parte, las ofertas de créditos hipotecarios en el mercado es extremadamente limitada. Hoy, sólo algunos bancos públicos (como el Ciudad o el Nación) tienen una presencia más fuerte en el mercado. Los privados, en cambio, apuestan a otro tipo de líneas vinculadas al consumo y más recientemente a las pymes (por ejemplo, a través de descuento de cheques). Por lo tanto, las hipotecas privadas permiten cubrir un vacío que se produce en el mercado.

La estabilidad en la cotización del dólar es un factor determinante para muchos tomadores. Con la perspectiva de que la cotización siga en estos niveles o que suba muy suavemente, resulta mejor «negocio» tomar dinero al 12% en dólares que sacar una línea en pesos a tasa variable que ya arranca en un nivel más alto.