Lo que hay que saber antes de comprar y alquilar

Si bien muchos de los pasos previos lo realizan las inmobiliarias es necesario que tanto compradores como vendedores conozcan cuáles son los informes que no pueden faltar y los plazos lógicos para las operaciones.

Comprar, vender y hasta alquilar una propiedad puede convertirse en un verdadero dolor de cabeza. Por eso es necesario estar preparado e informado a la hora de sumergirse en el mercado de Real Estate. Cuando las operaciones se realizan mediante inmobiliaria se supone que ciertos pasos estarían resueltos. Lo cierto es que no siempre es así, por eso es importante familiarizarse con ciertos términos que serán fundamentales a la hora de cerrar la transacción.

Paso a paso

Informe de dominio e inhibición: A la hora de poner una propiedad en venta, la inmobiliaria debe pedir un informe que acredite que la misma corresponde al cliente que la quiere vender y que no presenta inhibición. Hay un punto fundamental, estos informes caducan cada 15 días, por ende si un inmueble está a la venta durante meses, a la hora de hacer una seña es fundamental que se repita dicho informe ya que la situación de su propietario puede haber cambiado durante ese tiempo.

"Desde la inmobiliaria lo que nos deja tranquilo a la hora de aceptar una propiedad para la venta es que entreguen fotocopia de título de propiedad, de las últimas expensas, el ABL actualizado y factura de todos los servicios. Nosotros a partir del título de propiedad tenemos el número de matrícula, lo que nos permite pedir un informe de dominio y de inhibición. Esto sirve para corroborar que quien te está dando la propiedad para la venta es el titular. Ahí puede surgir que hay más familiares propietarios u otras situaciones", explicó a Biz, Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes.

Con crédito: A partir de la llegada de los créditos hipotecarios el mercado se dinamizó. Lo cierto es que las transferencias con hipotecas necesitan más documentación y los plazos se convierten a veces en una controversia. "Hoy el 80% de las operaciones se están haciendo con crédito, lo cual complejiza un poco más ya que obliga a las inmobiliarias a tener más documentación para que el inmueble sea apto-crédito", indicó Seeber.

De esta forma al informe de dominio e inhibición se le suma el pedido de los planos originales de la vivienda. Acá es importante que todas las modificaciones y reformas estén declaradas para que el banco apruebe el crédito. "Es muy subjetivo y depende de cada banco. Es algo nuevo que estamos aprendiendo tanto las inmobiliarias como las entidades financieras, por lo que es importante que estemos atentos a estos puntos", agregó el especialista consultado.

Señar un departamento: Esta instancia es fundamental. En general se pide el 10% del valor del total de la propiedad en esta instancia. Es muy importante que se redacte un acuerdo en donde quede establecido el precio del inmueble para así congelar su valor. "Una vez aceptada la reserva, es habitual que la inmobiliaria requiera algún refuerzo, es decir que el comprador ratifique su voluntad de comprar reforzando con un monto mayor", explicó por su parte el escribano Ezequiel Cabuli. Es en esta instancia fundamental volver a exigir los informes de inhibición y dominio "es recomendable que el escribano interviniente analice previamente la documentación en forma previa al refuerzo de dinero en cuanto a la seña", aclara Cabuli.

En el caso de las propiedades con crédito hipotecarios, el propietario asume un mayor riesgo porque el posible comprador hasta que no tenga aprobado su hipoteca no puede comprar. "En general la aprobación de un crédito demora 90 días. En ese lapso el vendedor se compromete a quitar de la oferta su propiedad y a congelar un valor. Puede ocurrir que la operación se caiga por algún inconveniente en torno al crédito y en esos casos se devuelve la seña y todo vuelve a cero", indicó Seeber.

Hay que tener en cuenta que la mayoría de las propiedades que hoy se encuentran a la venta se realizan en dólares. Aquellos que necesitan de un hipoteca, que la tramitan a través de una entidad financiera, contarán con pesos y existen ciertos desfasajes desde el momento en que se aprueba el crédito y el valor de la propiedad. "Cuándo el dólar sube, si bien la propiedad mantiene su precio al estar valuada en la moneda estadounidense significa más pesos, por lo que eso suele ser una complicación y en algunos casos se puede negociar según la predisposición del propietario", agregó el agente inmobiliario.

Su estado: El estado del inmueble es un tema a tener en cuenta, es importante visitarlo en reiteradas ocasiones incluso en distintos horarios para ver si presenta algún vicio oculto. Es recomendable analizar las boletas de expensas y ABL para saber si existen deudas, y expresar en las reservas que se entregará libre de deudas.

Montos más bajos

Alquileres: A la hora de alquiler o introducir un inmueble al mercado de la renta es importante también tener ciertos cuidados ya que es inevitable correr riesgos. La inmobiliaria debe garantizar la solvencia del posible inquilino, por eso debe ser obligatorio que el candidato presente recibos de sueldo y hasta un veraz.

Ahora, al propietario también se le exige un informe de inhibición y de dominio que garantice la tranquilidad del inquilino. Además, es fundamental que el propietario tenga el reglamento de copropiedad y es una obligación de los inquilinos exigirlo. Aquí está establecido si el edificio es apto profesional, si está permitido tener mascotas entre otros códigos de convivencia que será indispensable conocer a la hora de alquilar el inmueble.

Estado: Una cuestión importante es revisar el estado estructural del inmueble, ya que en muchas ocasiones futuros deterioros pueden ser detectados con la presencia de un profesional idóneo (como ser un arquitecto, plomero, etc). "Es necesario para saber si no se requerirá algún arreglo que pueda incomodar no sólo la estadía en el inmueble, sino la relación con el dueño ya que este se tiene que hacer cargo de cualquier gasto estructural del inmueble, pero sería bueno saber de antemano el estado del inmueble", agregó Cabuli.

Facturas: el locatario debe asegurarse que el locador emita factura formal por los alquileres que perciba. "Desde diciembre del año pasado y a través de una modificación a la Ley de Ganancias, los locatarios y contribuyentes de Ganancias de la Cuarta Categoría pueden deducir parte del alquiler que mensualmente abonan. Obviamente para esto necesitan contar con comprobantes formales emitidos por los locadores y, en ese punto, se están dando numerosos problemas con locadores que pretenden mantener sus rentas en la clandestinidad fiscal", concluyó el escribano Cabuli.