SU DINERO PERSONAL: un “departamentito” en la costa

"Mi hermano insiste en que compremos un departamento en Pinamar como inversión para las vacaciones y, a su vez, obtener una renta. La idea nos surgió cuando pagamos $ 30.000 por una casa durante enero pasado, lo cual me parece una locura. ¿Conviene comprar?" (Pablo Acevedo, Olivos)

Si el objetivo es económico, se debe estar dispuesto a poner la propiedad en alquiler durante gran parte del verano y el resto del año, porque de lo contrario, no queda margen para la duda. "Si bien un alquiler en Pinamar o cualquier lugar de la costa argentina puede llegar a niveles muy elevados, es claro que la alternativa de comprar un departamento para usarlo 15 días y algunos fines de semana durante el año no es recomendable. Es decir, el costo de oportunidad por tenerlo vacío sin alquilarlo, sin renta, sería muy elevado", sostuvo ante la consulta de Viernes el economista Mariano Pereira, de la consultora Federico Muñoz y Asociados. De todos modos, este analista advirtió que si se dispone del dinero para la adquisición de un inmueble, "la decisión debería estar pensada como una tradicional inversión ´en ladrillos´"; es decir, esperar que gane valor con los años para poder venderlo.

Si el camino es afrontar el riesgo de alquilar a terceros, la ecuación es otra, ya que se puede obtener una renta (que en principio irá a recuperar parte de lo invertido). Por ejemplo, si por una quincena se obtienen $ 10.000 por una unidad pequeña con espacio para cuatro personas, por 5 períodos iguales que se logre alquilar durante el verano, la suma dará $ 50.000, a lo que se agrega el "ahorro" de otros $10.000 de no tener que afrontar el gasto del alquiler. Los precios de inmuebles en la costa oscilan mucho, pero tomando como base un departamento de 800.000 pesos, se debe dar en alquiler más de 14 veranos durante 5 quincenas (ecuación óptima) para empezar a hablar de recuperar el valor del inmueble. Además, en este cálculo no se tienen en cuenta los gastos de mantenimiento del inmueble que debe afrontar el propietario (expensas, impuestos y servicios; unos 10.000 pesos), por lo que la ecuación empeora.

"Estamos por lanzar un bar con un amigo y necesito asesoramiento sobre tipo de asociación y cómo inscribirlo. ¿Qué me conviene y cuáles son los pasos que tengo que dar para comenzar a funcionar?"

(Marcos Sacco, Palermo)



Para responder a esta consulta, Viernes preguntó al abogado y exjuez en lo comercial Eduardo Favier Dubois, del estudio Favier Dubois & Spagnolo, quien detalló que, en primer lugar, hay que verificar las habilidades del amigo-socio y su grado de cumplimiento. Luego, hay que valorar debidamente los aportes de cada uno para determinar el porcentaje en los votos, ganancias y pérdidas de la sociedad. Si va a ser por partes iguales, hay que establecer en el contrato social o en los pactos privados mecanismos de desempate para evitar que un conflicto implique la paralización y posterior liquidación de la empresa.

En tercer término, se debe escribir, con ayuda de un contador, el plan de negocios en el que se detallarán los ingresos, egresos, reservas, reinversión de resultados, sueldos de los socios gerentes, y utilidades esperadas luego de cierto plazo de instalación.

"También hay que hacer un acuerdo privado que describa las obligaciones de cada socio, tareas de cada uno, horarios, gastos a aportar, alquiler, garantías, pago de impuestos, si van a tener empleados, si van a admitir familiares, si son full time o part time, prohibición de competir, eventual venta conjunta a terceros, quién va a ser el contador, entre otros aspectos fundamentales", señaló Favier Dubois.

Con todos estos pasos establecidos, se hace un contrato formal de sociedad que, salvo negocio de mucha envergadura, puede ser una SRL (sociedad de responsabilidad limitada). Se firma ante escribano, se integra el capital se publica e inscribe en el Registro Público de Comercio a cargo de la I.G.J. (Inspección General de Justicia).

"Sería bueno que el contrato tuviera ciertas cláusulas, como la limitación de la venta de las cuotas a terceros y la opción de compra las cuotas del otro en caso de fallecimiento o divorcio. También algunas cláusulas del acuerdo privado pueden trasladarse al contrato para darles más fuerza. Conviene establecer un plazo de duración corto (3 a 5 años) para poder valorar y salir del negocio a tiempo si corresponde. Siempre se puede prorrogar el plazo si todo va bien", continuó Favier Dubois y concluyó que "inscripta la sociedad hay que rubricar los libros, abrir la cuenta en el banco y cumplir con las inscripciones fiscales y municipales, como así las que correspondan al personal".



"Si bien no se pueden comprar dólares en la Argentina, me enteré hace poco de que existe un mercado en el que se negocian contratos a futuro en la moneda norteamericana. Mi duda es si de comprar por esa vía luego recibo los billetes. ¿Está permitido?".

(Josefina Delgado, La Plata)



En primer lugar, hay que recordar que las restricciones para comprar moneda extranjera abarcan a todas las divisas que existen en el país. Sin embargo, esta prohibición se centra en el mercado de contado, ya que en el de futuros nunca se reciben billetes en la transacción verde sino una diferencia entre el precio pactado de antemano y el que cerró finalmente.

En ese sentido, Javier Marcus, gerente de Desarrollo del Mercado a Término de Rosario (ROFEX), principal plaza donde se transan estas operaciones, ejemplificó: "si compré a 5,80 pesos para octubre y llegado el plazo, el dólar vale $ 6, lo que voy a tener son 20 centavos de ganancias. De esta manera, cuando compro en el mercado de contado (para quien pueda acceder; por ejemplo, un importador) a $ 6, en realidad estoy pagando 5,80 netos porque 20 centavos los obtuve con el contrato a futuro".

Es así que este mercado sirve como reaseguro para quien necesita pactar un precio del dólar de antemano, pero no para adquirirlos, ya que no se obtiene en la transacción el billete verde.(Ver Gráfico)

Producción: María Iglesia @iglesiamaria [email protected]