Montevideo, Buenos Aires o Miami ¿Dónde es mejor invertir según los impuestos?

La carga impositiva es un factor importante a la hora de determinar donde invertir en inmuebles ya sean para vivir o alquilar.

Montevideo tiene el menor impuesto a la renta entre Buenos Aires y Miami. 

A la hora invertir en real estate, una de los aspectos más importantes a tener en cuenta, además del presupuesto y el objetivo que tiene la compra de una propiedad, es la carga impositiva inmobiliaria que pueden variar dependiendo de la ciudad elegida para invertir.

En América, algunas de las ciudades más elegidas por los uruguayos para invertir son Buenos Aires, Montevideo y Miami. Es por eso que Roberto Vivaldo, Jefe de Operaciones de Sudamérica de la inmobiliaria Century 21, con presencia en los tres países, dialogó con Ámbito.com para explicar cuáles son los aspectos que los inversores deben tener en cuenta en relación a las cargas impositivas inmobiliarias.

En primer lugar, es preciso saber los valores aproximados de las propiedades en estas tres ciudades que, obviamente, varían dependiendo las características y la locación donde se ubican. En Miami, una casa con dos habitaciones y dos baños ronda los 425.000 dólares, mientras que en Montevideo cuesta 186.000 y en Buenos Aires 185.000 dólares. Lo que refiere a los departamentos, con características similares entre sí, los valores en la ciudad estadounidense rondan los 320.000 dólares, en la capital de Uruguay los 139.000 dólares y en la capital argentina, los 142.000 dólares.

En cuanto a los gastos de cierre de una compra de propiedad -que incluyen los costos de transferencia de la propiedad, los costos legales y los impuestos asociados- pueden variar significativamente dependiendo de la ciudad. En Montevideo, por ejemplo, los costos de cierre representan entre un 2% y un 5% del valor de la propiedad donde los impuestos y costos legales pueden llegar a oscilar entre el 1% y el 4%. En Miami, por su parte, los costos igualan a los de Montevideo, pero los impuestos pueden llegar a ser un 0,5% más. Buenos Aires tiene costos de cierre más altos, llegando hasta un 8% del valor de la propiedad donde los costos legales y los impuestos pueden llegar a representar el 2% hasta llegar al 5%.

La carga impositiva de una propiedad en Montevideo, Miami y Buenos Aires

En cuanto a la carga impositiva de una propiedad, según Vivaldo, pueden variar dependiendo de los impuestos nacionales como locales. Entre los impuestos más comunes en estas tres ciudades se encuentran el impuesto inmobiliario, a los bienes personales y el impuesto a la renta.

En Montevideo el impuesto inmobiliario se basa en el valor catastral de la propiedad y puede oscilar entre el 1% y el 4% de la misma. El impuesto a los bienes personales se aplica en el valor total de los bienes del propietario y puede oscilar entre el 0,7% y el 2,5% del valor total de la propiedad. Mientras que el de la renta, que se aplica a aquellas personas que obtienen ganancias por alquileres, puede variar entre un 10% y un 12% de sus ingresos brutos, siendo más bajo que en las otras dos ciudades comparadas.

En Miami el porcentaje del impuesto inmobiliario se aplica sobre el valor de mercado de la propiedad y puede variar entre un 1% y un 2%. Si bien en Florida no se aplica el impuesto a los bienes personales, las personas están sujetas a la contribución federal por la renta que se ubica entre un 10% y un 37% de los ingresos brutos.

Buenos Aires tiene el impuesto inmobiliario que se basa en el valor fiscal de la propiedad y puede oscilar entre un 0,5% y 1,5%. En cuanto al tributo por bienes personales, depende de un umbral determinado que, para 2022, era aplicable a aquellos que superaban los 260.000 dólares. El impuesto a la renta, por su parte, oscila entre el 5% y un 35% de los ingresos brutos, siendo menor a los de Estados Unidos.

Según Vivaldo, es preciso tener en cuenta a la hora de invertir cuál es el objetivo de esa inversión ya que, si se quiere comprar una propiedad para vivir, hay que tener presente otros factores como el salario relativo en dólares y el costo de vida. La situación varía si, en cambio, se adquiere un inmueble para destinarlo a alquilar temporalmente donde se debe tener en cuenta la demanda turística que tiene la ciudad y si la tiene todo el año para poder estimar el costo/beneficio de la inversión.