Departamentos: brecha entre nuevos y usados ya es de 100%

La reactivación de la industria de la construcción tras la crisis económica trajo algunas sorpresas. Una de ellas es el aumento de la brecha de precios entre departamentos nuevos y usados.

La brecha de precios entre departamentos a estrenar y usados de categoría similar ronda 100%; históricamente, la diferencia fue en las últimas décadas inferior a 50%. Así, una unidad en Barrio Norte de 20/25 años de construida puede costar u$s 1.500 el metro; un departamento de igual metraje o incluso menor, a estrenar pero con «servicios» (piscina, salón de usos múltiples, gimnasio, sauna, etc.) puede llegar a cotizarse al doble de esa cifra.

Y si bien el fenómeno de las torres con «amenities» es relativamente nuevo, hace ya más de veinte años que comenzaron a edificarse esa clase de complejos (entre los primeros se cuentan las torres de Ugarteche y Seguí, o el complejo Los Galgos, en Callao y Arenales). Y la brecha, por entonces, con usados sin servicios no era mayor a 50%.

«Si yo tuviera que aconsejar, diría que es un excelente momento para comprar un departamento usado en caso de que se lo destine a uso; en cambio, si se trata de una compra para inversión, ya es más complicado aconsejar: los valores de los 'cero kilómetro' están altos, pero nadie sabe cuál es el techo», afirma José Azpiroz Costa, gerente general de Bullrich. ¿Está, entonces, acompañando el mercado de los usados el «boom» que se verifica en la venta de unidades «Triple A» en áreas como Puerto Madero, avenida Figueroa Alcorta, Recoleta, etc.?

«No lo sé, pero lo que nos marcan nuestras estadísticas es que 90% de los créditos que otorgamos son para la compra de unidades usadas», dice Gustavo Massaro, gerente de producto de Créditos Hipotecarios del Banco Río. Esta entidad, junto con el Ciudad y el Banco Hipotecario son las más activas en el otorgamiento de créditos, a favor de plazos de hasta 20 años y tasas inferiores a la inflación.

De vuelta

Por su parte, Sergio Saraniti, gerente de Desarrollo de Productos del Banco Hipotecario, sostiene que «el mercado ya pegó la vuelta: estamos generando más hipotecas que las cancelaciones que recibimos. Entran unas 1.200 solicitudes mensuales, de las que se concretan unas 700».

En tanto, Eduardo Hecker, titular del Banco Ciudad, sostiene que «el otorgamiento de préstamos está condicionado al hecho de que los salarios se han recuperado más lentamente que el valor del metro cuadrado, pero la mayor parte de los créditos que estamos otorgando son para familias que, con la generación de empleo, hoy tienen más de un ingreso por grupo familiar». Con él coincide Massaro: después de afirmar que «estamos procesando unas 1.500 operaciones mensuales, una cifra casi idéntica a lo que sucedía antes de la crisis», agrega que «es verdad que el metro cuadrado creció más que los sueldos, pero sólo en algunas áreas de la ciudad y al alcance de la gente».

Como ejemplo podrían citarselas unidades que lanzaron a principios de año el Instituto Municipal de la Vivienda, el Banco Ciudad y el Banco Hipotecario: se trataba de departamentos que costaban en promedio $ 70.000 y se vendieron todos (más de un centenar) en menos de una semana. «En cambio, los departamentos nuevos ABC 1 apuntan a un segmento que no necesita crédito», dice Saraniti.

Los banqueros coinciden en las cifras: el crédito promedio ronda los $ 70.000, y si bien las entidades financian hasta 80% de las operaciones, se usan para sufragar un promedio de 45/ 48% del importe a pagar. «Por lo general se trata de gente que compra departamentos de un ambiente más del que tenían, o lo cambian por una casa», afirma Massaro.

Y si bien es cierto que los tres bancos mencionados están originando tantos créditos como antes del fin de la convertibilidad, también lo es que el total del mercado de hipotecas es hoy un tercio de lo que era en 1999, por lo que el resto de las entidades tiene muy poca participación en el mercado. De todos modos, bancos como el Galicia, el BBVA Francés y el Macro están comenzando a mostrarse más activos en este negocio, y su presencia fuerte será una clara señal de que la recuperación del mercado tiene bases sólidas.

La otra gran pregunta, entonces, es quién está comprando esas unidades que llegan a cotizarse en el «prepozo» hasta a u$s 5.000 el metro cuadrado. «El ladrillo se ha convertido en un commodity: la mayoría de quienes compran hoy departamentos 'cinco estrellas' lo hace para proteger su inversión», explica Azpiroz Costa.

Esos departamentos de lujo son construidos por inversores que traen fondos del exterior, y comprados por otros inversores que los adquieren en el pozo (o antes) especulando que una suba aun mayor a la que viene registrándose desde hace un par de años le ganará a la tasa de interés que reciben por depósitos «off shore». «De los departamentos que cuestan entre u$s 2.500 y u$s 5.000 el metro cuadrado, estimamos que 60/65% lo compran inversores, y el resto por usuarios finales», asegura Azpiroz.

El empresario coincide en que para ese segmento los « servicios» son no sólo una ventaja competitiva sino «una obligación; hoy nadie compra sin pileta o sauna. Contra eso, los usados sólo pueden competir en precio y en ubicación: en Alvear, por ejemplo, a nadie se le ocurriría pensar en comprar con pileta».

Coincide Silvia Bachino, de la inmobiliaria Tizado: «Hay muchos que vienen con cincuenta, sesenta mil dólares y prefieren comprarse un dos ambientes en lugar de poner la plata a plazo fijo. Después lo alquilan o simplemente lo guardan: el ladrillo, con nuestra tradición judeo-ítalo-española, es casi ' endiosado' por la gente».

La ejecutiva también se refiere a la fuerte suba en el valor de los terrenos, lo que empuja los precios finales hacia arriba: «Hasta hace algunas semanas, la incidencia del terreno en áreas como Núñez, Saavedra, etc., era de u$s 300/310, pero hace algunos días un diario publicó que ahora estaba en u$s 400, y los propietarios ya no quieren bajarse de esa cifra. Con esa incidencia, más la suba de la construcción, no pude venderse a menos de u$s 1.500 el metro.Y para cobrar esos valores en Núñez o Saavedra vamos a tener que remar...».

¿Se habrá tocado el techo entonces, o hay lugar para que los precios sigan creciendo? ¿Estamos frente a una burbuja a punto de estallar? Una respuesta es la de Saraniti: «Veo a los valores bastante estabilizados. Hay mucha demanda y se construyen muchos metros, pero no los veo subiendo mucho más a pesar de que la propiedad en el mundo creció hasta 100% y nosotros recién estamos en los valores de la convertibilidad».

Otra es la de Azpiroz: «Si todos los bancos se lanzan a dar créditos, y la gente puede pagarlos, no hay dudas de que la brecha entre usados y nuevos va a tender a cerrarse, a favor obviamente de los usados».