Alquileres temporarios en CABA: cuánto cuesta, oferta y por qué aún se construyen más unidades

Aunque la rentabilidad y la ocupación bajaron hay regulaciones más estrictas, el stock supera los 20.000 departamentos. Cuáles son los barrios más caros y los más accesibles.

Departamento equipado para alquiler temporario en CABA, una modalidad que mantiene más de 20.000 unidades activas pese a la regulación y la baja del turismo internacional

Mientras varias ciudades del mundo restringen los alquileres temporarios (Nueva York, Paris o Roma, entre otras). La última noticia la dio España, que ordenó el retiro de 66.000 anuncios de la plataforma Airbnb por infringir normas de licencias o por no estar claro el origen de ese anuncio.

Buenos Aires mantiene una de las ofertas más activas de la región, con más de 20.000 unidades registradas en distintas plataformas.

Sin embargo, nuevas regulaciones y cambios en la demanda están obligando a repensar el negocio dentro del mercado inmobiliario porteño. La ciudad implementó un registro obligatorio para propietarios y aplica una tasa adicional a los turistas no residentes.

Julian Genijovich, CEO de Urban Estate, explicó que pese al nuevo marco normativo y la baja del turismo internacional, el formato temporario sigue vigente. Su empresa administra unas 70 unidades en el barrio de Belgrano y mantiene una ocupación anual promedio del 70%, con servicios que incluyen desde el check in hasta la gestión integral de cobros y mantenimiento.

"El registro obligatorio va a reducir la oferta porque muchas unidades ya pasaron a la renta tradicional. Eso presiona al alza los precios. Aun así, trabajamos con buena demanda, en parte gracias a empresas extranjeras que llegan al país y buscan departamentos temporarios con servicios confiables", detalló Genijovich.

En cuanto a la rentabilidad, señaló que hoy un monoambiente deja en promedio unos u$s700 netos mensuales, y un dos ambientes supera los u$s900. "El costo de la tasa se empieza a trasladar a los precios", explicó.

A pesar de la regulación, algunas desarrolladoras continúan apostando a edificios diseñados específicamente para este tipo de uso en zonas como Belgrano, Palermo y San Telmo.

"Fatiga" en el sector

Desde la perspectiva del mercado, Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, advirtió que el modelo atraviesa una etapa de fatiga. "La ocupación bajó al 53%, cuando hace un año superaba el 70%. Eso implica entre 14 y 15 días vacíos por mes en promedio. El stock total cayó 8,68% en un año".

Según Bryn, los factores detrás de esta caída son varios:

• Sobre oferta en barrios como Palermo, Recoleta y San Nicolás.

• Tarifas en dólares estancadas frente a una inflación sostenida en pesos.

• Perfil del nuevo viajero, con mayor presencia de turistas locales o regionales que eligen estancias más cortas o contratos tradicionales por costos.

"Muchos propietarios están volviendo a la renta tradicional. Requiere menos esfuerzo, menos rotación, y la diferencia de rentabilidad ya no justifica el extra de trabajo", afirmó.

El 60% de toda la oferta se concentra en tres barrios:

• Palermo: 8.050 unidades (35%)

• Recoleta: 3.423 unidades (15%)

• San Nicolás: 1.524 unidades (7%)

Otros barrios con alta presencia de temporarios son Belgrano, Retiro, Monserrat y Almagro.

En cuanto a precios promedio, los más caros son:

• Puerto Madero

• Palermo

• Recoleta

• Retiro

• Belgrano

Y los más accesibles:

• Once / Balvanera

• San Telmo

• Almagro

• Caballito

• Villa Crespo

Según Zipcode, estos son los ingresos mensuales promedio por tipo de unidad:

• Monoambiente: entre u$s400 y u$s550

• Dos ambientes: entre u$s550 y u$s700

• Tres ambientes: de u$s700 a u$s1.000, según zona y equipamiento (vale recordar que en este formato los departamentos deben estar amoblados y con todos los servicios operativos)

Bryn indicó: "Los dos ambientes son el punto de equilibrio. Tienen buena demanda, no son tan caros de mantener y permiten ajustar tarifas. Los monoambientes están saturados y los de tres ambientes no siempre justifican el diferencial de tarifa".

Departamentos en Mijas, España, en la región de Andalucía. En este país se le hace la guerra a plataformas como Airbnb

Pexels

Sobre la rentabilidad, señaló que hoy la renta temporaria rinde 6,58% anual, frente al 5,32% de la renta tradicional. La diferencia, de solo 1,26 puntos, es la más baja en los últimos dos años. "Durante mucho tiempo, el temporario fue la joya de la renta. Pero hoy, con tarifas que no suben, ocupación que baja y costos al alza, la estabilidad empieza a valer más que la promesa de un rendimiento mayor", amplió.

Pese a ese escenario, el sector no detiene su dinamismo. La proliferación de proyectos orientados al alquiler por día o por semanas en zonas con buena conectividad indica que todavía hay espacio para nichos específicos. Algunos inversores ven en el perfil corporativo o en estancias médicas temporales una demanda sostenida, menos dependiente del turismo masivo.

Genijovich agregó: "Además, la posibilidad de convertir una unidad temporaria en una de contrato tradicional, según las condiciones del mercado, otorga cierta flexibilidad frente a otras formas de inversión más rígidas".

En ese marco, el futuro del alquiler temporario en Buenos Aires dependerá del equilibrio entre regulación, costos operativos y capacidad de los propietarios de adaptarse a una demanda cambiante. Aunque el modelo ya no garantiza retornos extraordinarios, conserva ventajas puntuales que algunos actores del mercado aún están dispuestos a aprovechar.