Dólares bajo el colchón: qué se necesita para usarlos en la compra de propiedades y por qué aún hay cautela

Aunque el Gobierno eliminó regímenes informativos y elevó algunos umbrales, no existe hoy un marco legal que permita emplear dólares no declarados sin consecuencias fiscales. El Congreso aún debe definir los cambios clave.

La cautela persiste en el mercado inmobiliario, a pesar de algunas flexibilizaciones. El riesgo de usar fondos no declarados sigue latente sin un cambio legal estructural

Imagen de Inteligencia Artificial

El uso de dólares billete no declarados en operaciones inmobiliarias (crecieron consultas para comprar cocheras) sigue rodeado de incertidumbre legal. A pesar de ciertas flexibilizaciones en regímenes de información y controles, expertos advierten que no se aprobó ninguna ley que permita destinar esos fondos al mercado formal sin consecuencias tributarias. Los riesgos siguen presentes y el margen para operar por fuera del sistema es estrecho.

“Hoy tenemos solo decretos del Poder Ejecutivo y resoluciones de la Unidad de Información Financiera (UIF), pero ningún cambio legal estructural”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. “El régimen simplificado de ARCA eliminó algunos reportes y elevó umbrales, pero no habilita el uso de dólares informales para comprar inmuebles sin consecuencias”, agregó.

La UIF es el organismo encargado de prevenir y combatir el lavado de activos y la financiación del terrorismo. Tiene la facultad de establecer los lineamientos para el control de operaciones sospechosas. Por su parte, ARCA (Agencia Federal de Ingresos Públicos) es el nuevo ente recaudador nacional que reemplazó a la AFIP, y concentra la administración de impuestos, aduanas y fiscalización.

El punto central es que el proyecto de ley que el Gobierno envió al Congreso —el que incluye cambios sobre presunción fiscal, ley penal tributaria y declaración simplificada— todavía no fue sancionado. En consecuencia, el escenario legal no cambió: usar dólares no declarados en una operación inmobiliaria implica los mismos riesgos que antes.

Desde el estudio LFS Tax, la especialista Yésica Baigorri coincidió: “Las medidas vigentes no son un blanqueo. Se derogaron los regímenes de información del COTI y el CITI para escribanos, pero eso no significa que el contribuyente esté protegido si usa fondos sin declarar”.

Ambos tributaristas remarcan que, si bien el fisco recibe hoy menos información de forma automática, la posibilidad de detectar operaciones sigue vigente. En caso de que se inicie una fiscalización y se identifiquen fondos no justificados, puede reclamarse el pago de los impuestos omitidos.

Riesgos tributarios

La compra de inmuebles con dólares no declarados puede derivar en la aplicación de la figura de incremento patrimonial no justificado. Esto implica el pago del impuesto a las Ganancias por el 35% del monto no declarado, sumado a posibles ajustes en Bienes Personales e IVA, si corresponde. También se exponen multas e intereses, además de una posible denuncia penal si se superan los umbrales de la ley penal tributaria.

Domínguez precisó que cualquier adquisición de inmuebles con fondos no registrados puede ser pasible de reclamos impositivos. Incluso si la operación no se bancariza y el fisco no recibe la información de inmediato, la operación sigue estando alcanzada por la normativa vigente. “Los riesgos son los mismos que antes. Puede ser más difícil para el fisco acceder a la información, pero si lo hace, las consecuencias son iguales”, sostuvo.

Qué piden escribanos e inmobiliarias

Desde el punto de vista operativo, la documentación requerida para concretar una operación inmobiliaria no sufrió modificaciones sustanciales. Las inmobiliarias no son sujetos obligados ante la UIF, pero los escribanos sí lo son. Por eso, en los casos que superan determinados umbrales, el escribano debe realizar un análisis del origen de los fondos utilizados.

La duda sobre el origen de los fondos. Escribanos e inmobiliarias piden claridad, mientras las normas tributarias mantienen bajo la lupa el uso de dólares "bajo el colchón"

Ese umbral subió de 700 a 750 salarios mínimos vitales y móviles, lo que en términos actuales representa unos $132 millones. A partir de ese monto, se exige la justificación del origen lícito del dinero. “Ya no se requiere certificación contable, pero sí alguna documentación adicional. No alcanza con una simple declaración jurada en papel”, señaló Domínguez.

Baigorri advirtió que, aunque el comprador puede voluntariamente presentar declaraciones juradas de impuestos para justificar el origen de los fondos, el escribano no puede exigirlas de forma directa.

Qué pasa con el proyecto oficial

El llamado “principio de inocencia fiscal” anunciado por el Gobierno busca dar mayor seguridad a quienes poseen dólares informales. El proyecto contempla cambios a la ley de procedimiento tributario, eleva los umbrales de punibilidad y crea una declaración simplificada con efecto de “bloqueo fiscal”.

No obstante, el texto aún no fue aprobado. “La liberación de riesgos dependerá de que el Congreso apruebe la ley tal como fue presentada”, indicó Baigorri.

Domínguez agregó que el beneficio solo aplicaría a quienes se adhieran al régimen general, lo que excluiría a muchos monotributistas.

Incluso si se sanciona la ley, el desbloqueo fiscal podría operar solo si ARCA detecta “una discrepancia significativa” entre la declaración simplificada y los bienes del contribuyente, lo que agrega un nuevo nivel de incertidumbre.

Efectivo, informalidad y controles

En la práctica, muchas operaciones inmobiliarias se concretan con dólares físicos. En estos casos, los boletos de compra venta suelen especificar que se paga “cara grande”, y la escritura se realiza con presencia de ambas partes y del escribano.

Cuando el monto no supera los 50 millones de pesos y no se realiza ningún depósito bancario, la operación no genera alertas automáticas. Domínguez explicó: “Es el único margen que existe hoy, aunque sin ninguna liberación de impuestos ni reforma legal”.

Si se tratara de la compra de un auto, bonos o bienes registrables, el esquema no es muy distinto. En todos los casos, si el monto supera cierto umbral, los distintos organismos informantes —como concesionarias, registros automotores o ALyCs (Agentes de Liquidación y Compensación), es decir, las sociedades de bolsa autorizadas a operar en mercados financieros— reportan las operaciones. A partir de ahí, ARCA puede cruzar datos y lanzar fiscalizaciones.

Consejos antes de usar los dólares

Ambos especialistas coinciden en que, mientras no se apruebe una nueva ley, lo más prudente es no utilizar los dólares informales para operaciones inmobiliarias.

Si el objetivo es incorporarlos al circuito formal, será necesario esperar que el Congreso defina las reformas necesarias (y eso dependerá de los tiempos legislativos, que no suelen ser tan rápidos).

Quienes planean usar dólares no declarados para comprar un inmueble deben seguir de cerca el proyecto de ley sobre el principio de inocencia fiscal. Esta iniciativa del Gobierno busca un "blindaje" al modificar la prescripción de la ley de procedimiento tributario y los umbrales de la ley penal tributaria.

No hay certezas sobre cuándo este "blindaje" fiscal entrará en vigencia, ya que depende del Congreso. "Si bien el proyecto eximiría de penalización el uso de dólares informales, no asegura que el fisco no reclame impuestos", advirtió Baigorri.

Hasta entonces, cualquier operación con dólares no declarados se encuentra expuesta. Y aunque en algunos casos el fisco tarde más en detectar las inconsistencias, los riesgos no desaparecen.