La directiva precisó que la mayor demanda hoy se concentra en departamentos y casas de dos y tres ambientes ubicados en zonas urbanas consolidadas, especialmente unidades aptas para crédito hipotecario.
En paralelo, la oferta de propiedades usadas todavía genera oportunidades en distintos puntos del país. Sobre todo en zonas periféricas o inmuebles que requieren refacciones, donde aparecen valores por debajo de tasación.
Córdoba Capital Centro Propiedades
Vista del área céntrica de Córdoda capital, una de las ciudades que motoriza operaciones de compraventa y alquiler en el interior
“Todavía nos encontramos con gran cantidad de oferta de usado en distintas provincias, especialmente en unidades que necesitan mejoras”, sostuvo Pantano.
La reaparición parcial del crédito hipotecario también empezó a mover consultas y operaciones, aunque desde el sector remarcan que la recuperación todavía depende de variables macroeconómicas más profundas.
Cuánto cuesta alquilar hoy
El segmento de alquileres continúa como uno de los más sensibles del mercado. Aunque la oferta creció con fuerza después de la derogación de la antigua ley, el acceso todavía representa una dificultad para gran parte de los inquilinos.
Pantano detalló que un departamento de tres ambientes presenta valores promedio de entre $500.000 y $1.100.000 mensuales según ubicación y características. En casas de tres dormitorios, los contratos oscilan entre $700.000 y $1.500.000.
Las diferencias aparecen por múltiples factores: cercanía a centros urbanos, estado general de la propiedad, amenities, antigüedad y tipo de barrio.
En Santa Fe, el vicepresidente primero de la FIRA, Jorge Pighin, advirtió que el principal problema ya no pasa exclusivamente por la oferta o los precios publicados, sino por el deterioro del poder adquisitivo. Planteó: “Hoy alquilar ya no es una cuestión de precios o de oferta, sino una cuestión de acceso”.
El dirigente inmobiliario remarcó que el atraso salarial frente a los ajustes contractuales explica buena parte de las dificultades actuales para sostener los alquileres. Resumió: “El principal problema es el atraso en los salarios”.
Pighin comparó la evolución de un alquiler típico de un dormitorio entre mayo de 2024 y mayo de 2026. Según explicó, si el contrato hubiera seguido únicamente inflación, el valor actual rondaría $475.000. Sin embargo, bajo el esquema ICL —uno de los índices más utilizados— ese mismo alquiler trepa cerca de $625.000.
Contratos más flexibles y nuevos acuerdos
El mercado también empezó a modificar las modalidades de contratación. Después de la salida de la ley de alquileres, propietarios e inquilinos comenzaron a negociar plazos y actualizaciones con mayor libertad.
Según Pighin, los acuerdos más habituales hoy se firman por dos años con ajustes cuatrimestrales cercanos al 43%. También aparecen contratos con actualizaciones trimestrales en torno al 25% y esquemas semestrales que crecieron durante los últimos meses.
El directivo explicó que actualmente existe más margen de diálogo entre las partes y mayor predisposición para encontrar acuerdos que permitan sostener los contratos. “Hoy hay mucho más margen de negociación que antes”, sostuvo.
Alquileres FIRA
Fuente: Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA)
Los datos de FIRA muestran además algunos cambios en el comportamiento de pago. Durante el último trimestre de 2025 el pago total de alquileres alcanzó 96,2%, mientras que en el primer trimestre de 2026 bajó levemente a 95,4%.
Al mismo tiempo, crecieron los pagos parciales, que pasaron de 1,6% a 2,65%. En contraste, los impagos mostraron una leve baja y descendieron de 2,2% a 1,93%.
Otro fenómeno que empezó a crecer es la desocupación anticipada de inmuebles. A fines de 2025 esa situación apenas representaba entre 0,2% y 0,3% de los contratos. Hoy ronda cerca del 2%.
Detrás de ese movimiento aparecen hogares que buscan reducir gastos y se trasladan hacia propiedades más económicas o zonas más accesibles.
Santa Fe, entre alquileres altos y nuevos desarrollos barriales
En Santa Fe capital, los departamentos de tres ambientes sin cochera ni amenities se ubican entre $720.000 y $750.000 mensuales. Cuando la unidad suma cochera, los valores trepan otros $85.000 o $100.000, especialmente en el centro de la ciudad.
Sin embargo, Pighin explicó que todavía aparecen alternativas más accesibles en barrios cercanos al área central, donde un tres ambientes con cochera ronda entre $650.000 y $700.000. La cercanía entre barrios y la conectividad urbana permiten mantener cierta competitividad frente a ciudades más extensas.
En casas familiares, los alquileres promedio oscilan entre $800.000 y $900.000 mensuales en sectores residenciales intermedios. En zonas más alejadas y con menor infraestructura urbana todavía aparecen valores más bajos, aunque con menor demanda.
En compraventa, una vivienda estándar de tres ambientes sobre terrenos de 10 por 12 o 10 por 15 metros, ubicada a pocas cuadras de Bulevar Pellegrini o Bulevar Gálvez, se mueve entre u$s85.000 y u$s100.000. En departamentos de tres ambientes, los precios promedio rondan entre u$s115.000 y u$s120.000, mientras que las cocheras parten desde u$s12.000 y pueden alcanzar u$s18.000 según ubicación y edificio.
CompraventaFIRA
Fuente: Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA)
El dirigente inmobiliario también destacó el crecimiento de pequeños desarrollos sobre avenidas troncales y corredores comerciales de la ciudad. Se trata de edificios bajos, de planta baja y hasta dos pisos, con valores inferiores al centro tradicional y fuerte demanda de empleados comerciales y estudiantes universitarios.
Según Pighin, varios barrios que habían quedado relegados en materia de construcción empezaron a recuperar dinamismo durante los últimos meses. En ese contexto, Santa Fe aparece junto con Córdoba entre las ciudades donde la actividad constructiva mostró mayor movimiento frente a mercados más frenados como Rosario o Paraná.
Qué puede pasar con los precios
En compraventa, el mercado todavía muestra una recuperación gradual después de la fuerte caída acumulada desde 2018. Aunque algunos barrios y ciudades comenzaron a mostrar subas moderadas, todavía persisten oportunidades en inmuebles usados.
Desde FIRA consideran que la estabilización económica y la mejora del crédito resultarán claves para consolidar una recuperación más sostenida.
Pantano consideró que el sector necesita reglas estables, menor presión impositiva y mejoras en el salario real para lograr una expansión más masiva: “El crédito hipotecario ayuda mucho, pero también se necesita estabilidad y recuperación del poder adquisitivo”.
De cara a los próximos meses, en la entidad esperan una continuidad de la estabilidad actual, con leves subas graduales en valores de compraventa y una desaceleración en el ritmo de aumentos de alquileres frente a la inflación.
También anticipan un posible incremento de vacancia en algunas zonas comerciales y microcentros urbanos, producto de cambios en hábitos laborales y consumo.
“Creemos que el mercado empezó a acomodarse y que los acuerdos equilibrados van a resultar fundamentales en esta etapa”, concluyó Pantano.
