Por qué los departamentos de 3 ambientes ganan liderazgo en las ventas del mercado inmobiliario de la Ciudad

Son los más buscados por las familias tipo. Cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos de CABA, y qué proponen estas viviendas con dos dormitorios.

El mercado inmobiliario dejó un 2025 muy activo en CABA, qué se espera para 2026, y por qué los departamentos de 3 ambientes lideran las operaciones y demanda

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En un mercado inmobiliario que todavía muestra precios contenidos en dólares y un repunte en la actividad (el mejor año en operaciones de compraventa luego de casi dos décadas), los departamentos de tres ambientes se consolidaron como el producto más dinámico de la Ciudad de Buenos Aires. Son las unidades que más consultas reciben, las que concentran buena parte de las operaciones cerradas y las que mejor combinan precio, funcionalidad y potencial de reventa.

El fenómeno no es nuevo, pero en el actual contexto económico tomó más fuerza. La combinación entre valores que aún no reflejan subas significativas, mayor protagonismo del comprador final y un mercado de crédito que empieza a asomar, aunque de manera incipiente, volvió a poner al tres ambientes en el centro de la escena.

Según explicó Leandro Molina, country manager de Zonaprop, a pesar del volumen de demanda que reciben este tipo de unidades, los precios se mantienen relativamente estables. “Hoy los valores promedio de los tres ambientes rondan los u$s178.000, de acuerdo con nuestro último índice. Esa estabilidad, sumada al interés de consumidores finales que analizan opciones con crédito hipotecario, los convierte en una de las oportunidades más atractivas del mercado”, señaló.

Desde el portal remarcan que el rezago en los valores responde, en parte, a lo que dejó el ciclo 2018-2023, con caída de operaciones, retracción del crédito y necesidad de muchos propietarios de vender. “Todavía no vimos una recomposición fuerte de precios en dólares, a diferencia de otros segmentos”, agregó Molina.

Un producto transversal

Uno de los factores clave detrás del liderazgo de los tres ambientes es su versatilidad, predomina la demanda de familias tipo con uno o dos hijos. Aunque hoy este tipo de unidades es elegido por una multiplicidad de perfiles: padres o madres solteros, parejas sin hijos que buscan un ambiente extra, amigos que comparten vivienda para reducir gastos y profesionales que incorporaron el home office como parte permanente de su rutina.

De acuerdo con datos de Zonaprop, los tres ambientes concentran alrededor de un 7% más de interés que los departamentos de dos ambientes dentro de la Ciudad. Molina señaló: “Para el usuario final es calidad de vida; para el inversor, es estabilidad. No tienen la rotación que suelen mostrar los monoambientes o los dos ambientes, y eso les da mayor resiliencia”.

Esa misma lectura comparten en el mercado inmobiliario tradicional. Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, señaló que los tres ambientes combinan funcionalidad, demanda sostenida y precios que aún no terminaron de ajustarse al nuevo escenario. “Durante los últimos años este segmento estuvo contenido por la caída del crédito y la necesidad de cerrar operaciones. Hoy el mercado está más activo, pero los valores todavía muestran rezago frente a la inflación en dólares y frente a otros productos”, explicó.

Un departamento de 3 ambientes usado en San Cristóbal como parte de la oferta actual en venta de CABA

Además, Ibarra apuntó a una lógica estructural del mercado: “A mayor cantidad de metros cuadrados, menor valor por metro. Eso hace que el precio total no suba con la misma fuerza que en unidades más chicas. Muchos propietarios priorizan vender antes que convalidar aumentos fuertes, y eso mantiene al tres ambientes como una opción muy atractiva”.

Verano activo y compradores decididos

Históricamente, el verano suele asociarse a una desaceleración del mercado. Sin embargo, este año el comportamiento fue distinto. Desde Salguero Propiedades aseguraron que no se registró una baja en la demanda. “Tuvimos mucha actividad, incluso más de la habitual. Observamos un fuerte movimiento de compradores del interior del país que aprovechan el receso para viajar, recorrer barrios y buscar propiedad con más tiempo”, explicó Ibarra.

Según la corredora, el comprador de tres ambientes llega hoy más decidido. “Es una búsqueda más planificada, con mayor análisis, pero con voluntad real de compra cuando el producto está bien ubicado y correctamente valuado”.

Una mirada algo más conservadora aportó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria. “En época estival la actividad suele ralentizarse porque la gente vacaciona y se postergan nuevos proyectos. Son pocas las obras que salen a la venta en diciembre”, explicó. Aun así, aclaró que la demanda se reactiva con fuerza a partir del inicio del ciclo lectivo y que el interés por los tres ambientes se mantiene constante.

Precios: usados vs. a estrenar

En cuanto a valores, la brecha entre unidades usadas y a estrenar sigue siendo uno de los grandes atractivos del mercado. Según Salguero Propiedades, en barrios como Almagro, Palermo y Barrio Norte, los tres ambientes usados se consiguen desde u$s95.000 o u$s100.000 en unidades a reciclar, y llegan hasta u$s140.000 o u$s150.000 en buen estado y buena ubicación.

En cambio, los departamentos a estrenar parten desde u$s160.000 y pueden superar los u$s200.000, según la calidad constructiva, los amenities y el barrio. “La diferencia sigue siendo grande y eso vuelve muy atractivo al usado bien ubicado”, afirmó Ibarra.

Toselli coincidió en que el tres ambientes usado es una oportunidad, especialmente porque suele ser el eslabón más costoso de mover en la cadena de recambio habitacional. Añadió: “Quien compra un dos ambientes a estrenar, casi siempre apunta como próximo paso a un tres. Esa fórmula se repite”.

Desde JT Inmobiliaria aportaron valores de referencia para unidades usadas de aproximadamente 60 m2: en Palermo, u$s170.000; Recoleta, u$s165.000; Caballito, u$s150.000; y Almagro, u$s135.000.

El rol del crédito

El regreso del crédito hipotecario es otro factor que influye en el mercado, aunque su impacto todavía es limitado. Para Ibarra, las tasas actuales funcionan más como un filtro que como un freno total. Precisó: “La consulta existe, pero el comprador analiza con mucho cuidado si la cuota es sostenible. Quedan activos quienes tienen ingresos estables o pueden aportar un anticipo mayor”.

Departamento más antiguo ubicado en Recoleta

Además, destacó el rol del comprador–vendedor. “Quienes venden su propiedad y necesitan una diferencia baja para acceder a más metros están muy activos. La brecha entre vender un dos o tres ambientes y comprar uno más grande todavía es accesible, y eso impulsa el recambio”.

Toselli fue más crítico con el sistema. “Las altas tasas siguen siendo un factor que tira para atrás. Es paradójico: en Argentina se compra un departamento de contado y una heladera en cuotas. Falta un sistema crediticio más previsible que anime a los compradores jóvenes”, señaló.

Qué se espera hacia adelante

De cara a los próximos meses, los especialistas no anticipan subas abruptas en dólares. “Si el objetivo es que el comprador con crédito pueda calificar, no tendría sentido pensar en aumentos fuertes”, explicó Ibarra. “Lo más probable es un escenario de precios contenidos, con ajustes selectivos según calidad y ubicación”.

Molina coincidió en que el mercado seguirá mostrando una recuperación gradual. Detallo: “El metro cuadrado en la Ciudad subió un 5,39% en 2025 y mantuvo una tendencia alcista moderada. Esperamos que ese comportamiento continúe, con una demanda que encuentre oferta y con renovación de stock”.

Para Toselli, el aumento interanual ronda el 5,7% y no muestra grandes diferencias entre tipologías. Afirmó: “Todas las unidades vienen subiendo a un ritmo similar”.

El liderazgo de los tres ambientes responde a una lógica clara del comprador actual. Ibarra concluyó: “Hoy el mercado premia la funcionalidad y la previsibilidad. El tres ambientes permite crecer en metros sin saltos de precio extremos y se adapta a distintos momentos de la vida. Por eso sigue siendo el producto que mejor se vende en la Ciudad”.

Valores

A continuación y en base sobre distintos portales especializados como Zonaprop, Argenprop o Cabaprop, se brindan detalles de los más caros y más baratos de la Ciudad, con cotizaciones promedio y unidades de 70 m2:

Barrios más caros para comprar un 3 ambientes usado

Puerto Madero: u$s420.000.

Palermo: u$s300.000.

Belgrano: u$s260.000.

Núñez: u$s250.000.

Recoleta: u$s240.000.

Retiro: u$s230.000.

Colegiales: u$s220.000.

Villa Devoto: u$s215.000.

Coghlan: u$s210.000.

Villa Urquiza: u$s205.000.

Barrios más baratos para comprar un 3 ambientes usado

Mataderos: u$s130.000.

San Cristóbal: u$s125.000.

Constitución: u$s122.000.

Parque Patricios: u$s120.000.

Liniers: u$s118.000.

Vélez Sarsfield: u$s112.000

La Boca: u$s110.000.

Parque Avellaneda: u$s105.000.

Villa Riachuelo: u$s98.000.

Villa Lugano. u$s90.000.