Convivientes y propiedad: qué pasa con los inmuebles cuando no hay matrimonio

Existen ciertos interrogantes entorno a los inmuebles compartidos por los convivientes. Cuáles son sus derechos y qué protección brinda la ley.

Es importante que las parejas comprendan los derechos sobre sus bienes. 

Cada vez más parejas en Argentina eligen convivir sin pasar por el Registro Civil. Esta decisión, sin embargo, trae consigo ciertos interrogantes en torno a la propiedad de los bienes compartidos, especialmente los inmuebles. ¿Qué derechos tiene cada uno si deciden separarse? ¿Y si uno fallece? ¿Qué protección brinda la ley?.

“Primero hay que entender la diferencia entre convivencia y unión convivencial”, advierte Nicolás Chejanovich, escribano Titular del registro en CABA. “Para la ley, los convivientes son dos personas con vínculo afectivo público y estable que tienen un proyecto de vida en común”. Para que una convivencia tenga efectos jurídicos, debe transformarse en una unión convivencial, lo que exige, entre otros requisitos, que la relación tenga al menos dos años de duración y que se inscriba en el Registro Civil. Recién entonces comienzan a operar ciertos derechos y obligaciones similares a los del matrimonio.

Qué pasa con los inmuebles durante la convivencia

Chejanovich explica que, como regla general, “cada conviviente dispone y administra los bienes de su propiedad como quiere”. La excepción a esta regla está en el artículo 522 del Código Civil y Comercial, que establece que si la pareja tiene una unión convivencial inscripta, se necesita el asentimiento del otro conviviente para vender o disponer de la vivienda familiar.

Ante este escenario, muchos especialistas recomiendan firmar un pacto convivencial, un documento que debe realizarse por escrito y que permite establecer cómo se administrarán y repartirán los bienes en caso de separación. “Este pacto es esencial en uniones convivenciales duraderas para el caso de ruptura: por ejemplo, quién se queda con la vivienda o cómo se reparten los bienes de la unión”, detalla Chejanovich.

También es posible que los convivientes adquieran un inmueble en conjunto, bajo la figura legal del condominio, en la proporción que acuerden. En estos casos, lo recomendable es que en la escritura conste que existe una unión convivencial, ya que eso puede facilitar el reconocimiento de derechos en un eventual conflicto.

Convivencia versus matrimonio: principales diferencias patrimoniales

En términos legales, es diferente una convivencia de un matrimonio. Por ejemplo, los cónyuges que están bajo el régimen de comunidad de bienes deben compartir la propiedad de los bienes adquiridos durante el matrimonio. En cambio, “en la unión convivencial, la regla es que el que compra es el dueño y puede vender y administrar como quiera”, subraya Chejanovich.

Además, mientras los cónyuges heredan entre sí, los convivientes no tienen derechos hereditarios, salvo que el fallecido haya hecho un testamento. Sin este instrumento legal, los bienes pasarán a los herederos legales: hijos, padres, hermanos, o incluso el Estado, si no hay familiares.

La ley contempla un caso particular: si uno de los convivientes fallece, el sobreviviente puede permanecer en la vivienda familiar durante dos años más, siempre que no tenga otro lugar donde vivir ni medios para obtenerlo. Por eso, Chejanovich enfatiza la importancia del testamento en estos casos: “Si la intención es beneficiar a un conviviente con la herencia, es necesario dejar un testamento, porque de lo contrario no recibiría nada”.

La figura del escribano es clave para evitar conflictos futuros. “El escribano cumple una función preventiva fundamental, asesorando a los convivientes sobre deudas, patrimonio, redacción de pactos convivenciales, testamentos, etc.”, señala Chejanovich. No se trata solo de “papeles”, sino de proteger el esfuerzo y los acuerdos construidos durante la relación.