La revancha del usado: por qué podría agotarse la oferta a inicios de 2026, y por qué se vende más ahora

Más de 18.000 operaciones en CABA, 36.000 en provincia de Buenos Aires y 11.000 en Rosario confirman un repunte sostenido. Cuál es hoy el atractivo y qué razones mejoran su preferencia sobre la opción de pozo o a estrenar.

Imagen Inteligencia Artificial

En apenas cuatro meses, el mercado inmobiliario argentino recuperó niveles de actividad que no se veían desde hace años. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y abril de 2025 se firmaron más de 18.000 escrituras de compra venta en CABA. En la provincia de Buenos Aires, el número superó las 36.000, y en Rosario ya se concretaron más de 11.000 operaciones.

Estos datos consolidan una tendencia que comenzó a mediados de 2024, con un repunte del interés por las propiedades usadas.

El fenómeno no se explica únicamente por el volumen de operaciones. También empiezan a observarse señales de tensión en la oferta, en particular sobre inmuebles usados bien ubicados, con características específicas o con valores ajustados a mercado. De a poco, algunas propiedades empiezan a escasear, y los especialistas advierten que el stock podría reducirse drásticamente en los próximos meses.

Propietarios que vuelven, precios que suben

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y creador del Radar Inmobiliario, explicó que “el stock de propiedades usadas todavía se mantiene en niveles elevados pese a la fuerte suba de operaciones.

Esto se debe a que muchos propietarios están volviendo al mercado frente a la recomposición de precios”. Según Achával, el piso de precios se tocó en 2024 y desde entonces el valor del usado comenzó una recuperación paulatina.

Según Zonaprop, Mercado Libre-Universidad de San Andrés, Cabaprop, y varios otros portales informaron que los precios de los departamentos usados en CABA y el AMBA se apreció cerca de un 10% en los últimos 12 meses. Y lo que más suele venderse tiene un techo de u$s150.000 en CABA.

Esa recuperación de precios no es homogénea, pero sí generalizada. En la práctica, se observan menos oportunidades por debajo del valor promedio, y una mayor competencia por unidades que cumplen con requisitos básicos de calidad.

“El crédito hipotecario, al dinamizar la demanda, va a acelerar la caída del stock de usados y esto podría anticipar una suba de precios”, sostuvo Achával. Sin embargo, aclaró que todavía estamos lejos del nivel de stock de la gestión Macri, cuando la cantidad de unidades disponibles era 40% menor. “El mercado de usados aún no se vació”, agregó.

Rosario como termómetro

Ari Milsztejn, CEO de Grupo AM Internacional y referente del mercado rosarino, aportó una mirada similar. Señaló que “según distintos relevamientos, al ritmo de ventas actual el stock de propiedades podría agotarse entre los próximos seis y ocho meses”. A su criterio, el impacto del crédito todavía es limitado, pero comienza a notarse.

“El préstamo hipotecario (en cuatro meses de 2025 ya se superó a los otorgados en 2024) forma parte del movimiento, aunque con un peso acotado. La relación cuota-ingreso se empieza a restringir por la suba de precios ante una oferta que no crece”, explicó.

En cuanto a consecuencias, Milsztejn fue claro: “La primera es el aumento del valor, que ya se está viendo. La propiedad en Argentina todavía está barata y representa una buena oportunidad de ingreso al mercado”. Además, remarcó que hoy la clave del desarrollo inmobiliario no pasa por la ubicación, sino por el timing: “El que construyó antes, en dólares más bajos, está en mejores condiciones de venta. Pero no se puede ignorar el valor de reposición”.

Crecieron las ventas y se anticipa que el usado podría agotarse en 8 meses

Milsztejn también precisó que los costos de construcción actuales varían entre u$s800 y u$s1.300 por metro cuadrado en desarrollos estándar, y alcanzan los u$s2.400 en torres premium, sin contar el valor del terreno ni gastos indirectos. Esa brecha entre costos y precios de venta empuja al alza el valor de los usados.

La demanda se concentra en unidades específicas

Diego Ferreyra, miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de la inmobiliaria homónima, observó que la caída de stock no se da de forma uniforme. “Primero se venden las unidades con atributos diferenciales: buena orientación, balcones, luminosidad, ubicación. En cambio, los inmuebles sin esas características se mantienen en oferta”, señaló.

A su criterio, los compradores con crédito eligen con precisión y priorizan calidad sobre cantidad.

En Rosario, las hipotecas representan entre el 8% y el 10% de las operaciones actuales (en CABA promedian el 22%). Ferreyra remarcó que para lograr una expansión masiva del crédito será necesario mejorar el poder adquisitivo. “Hoy hay quienes acceden al crédito porque la cuota está por debajo del alquiler, pero ese grupo es todavía reducido. Si los ingresos mejoran, el volumen de operaciones puede crecer de forma sustancial”, explicó.

Para Ferreyra, si ese escenario se concreta, los precios van a reaccionar: “La escasez relativa de propiedades bien ubicadas ya empezó a generar aumentos puntuales. Si la demanda se sostiene, esa tendencia va a profundizarse”.

¿Qué mirar para anticipar el agotamiento?

Achával, Milsztejn y Ferreyra coinciden en que las señales ya están a la vista: más compradores, múltiples interesados por una misma propiedad, reducción del tiempo promedio de publicación y subas en las cotizaciones de las unidades más buscadas.

El proceso no es uniforme, pero la tendencia es clara: si no aparecen nuevas unidades o si no se reactiva el flujo de propiedades a estrenar, el usado va a escasear.

Milsztejn advirtió que, para sostener la producción de nuevas viviendas, será clave reducir costos de construcción y garantizar condiciones de financiamiento estables. Mencionó como ejemplo el modelo uruguayo de vivienda promovida, que combina incentivos fiscales con reglas claras.

También destacó la necesidad de promover el crédito al desarrollador y fortalecer el rol del mercado de capitales. “La eficiencia y la industrialización de la vivienda deben ser parte del debate”, concluyó.