"Dólares bajo el colchón" y ladrillos: qué tener en cuenta para comprar propiedades sin sobresaltos fiscales

La eliminación del COTI y otros regímenes de información simplifica operaciones inmobiliarias, pero el uso de dólares no declarados mantiene algunos interrogantes. Qué dicen los especialistas tributarios y del mercado sobre los nuevos riesgos y oportunidades.

Se espera que el uso de dólares "debajo del colchón" dinamicen con más fuerza una actividad que ahora viene en alza

El reciente Decreto 353/2025, publicado el 23 de mayo, busca descomprimir el mercado inmobiliario con una batería de medidas que apuntan a la simplificación. Entre ellas, se destacan la eliminación del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) y del régimen CITI Escribanos, así como otros regímenes informativos vinculados a consumos relevantes y expensas. La intención es clara: reducir la burocracia y facilitar la operatoria del sector.

Sin embargo, lo que más expectativa generó fue la mención al “Plan de reparación histórica de los ahorros de los argentinos”, orientado a permitir el uso de dólares guardados en casa "debajo del colchón" -fuera del circuito bancario- para concretar compras de propiedades. La iniciativa despierta interés, pero también múltiples dudas respecto de su impacto fiscal.

Estos cambios llegan en un momento donde el mercado inmobiliario reaccionó favorablemente. En CABA, en abril último según el Colegio de Escribanos porteño se hicieron 5.471 operaciones, un 50,5% más que hace un año, resultó ser el mejor abril desde 2018.

Cambios en el mercado inmobiliario: menos papeles, más dudas

Para la contadora Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo y especialista tributaria, los cambios representan un alivio operativo para muchos actores del mercado, pero no eximen de riesgos a quienes decidan blanquear dólares sin respaldo documental.

“Si alguien vende una propiedad por u$s120.000 y declara que solo u$s75.000 provienen de fondos bancarizados, los u$s45.000 restantes -si no se pueden justificar con declaraciones anteriores- podrían generar contingencias por presunto ocultamiento de capacidad contributiva”, explicó. En ese caso, tanto la Ley de Procedimientos Tributarios como la Penal Tributaria siguen vigentes.

Beade destacó que, aunque se prevé una segunda etapa del plan que incluya cambios legales más profundos, por ahora no se trata de un régimen de exteriorización formal. En consecuencia, la recomendación es actuar con cautela: “El fisco puede seguir investigando, y los contribuyentes deben estar preparados para responder”.

Qué se sabe y qué no

Fernanda Laiún, socia del estudio LFS Tax, advirtió que por el momento no existe un marco reglamentario que indique cómo se instrumentará la utilización de dólares no declarados. “Sin normativa específica, es probable que muchos escribanos opten por no hacer preguntas en el momento de la escritura. Pero luego, al momento de depositar esos fondos o declarar ingresos, los contribuyentes deberán tener claridad sobre cómo justificar esas operaciones”, afirmó.

Laiún remarcó que el esquema actual no funciona como un blanqueo tradicional. Más bien, se enmarca en un nuevo enfoque fiscal donde las personas con ingresos exclusivamente locales y sin categoría de grandes contribuyentes podrán acceder a un régimen simplificado. Allí, la declaración jurada se basará en flujos reales (acreditaciones bancarias y facturación) sin necesidad de detallar el patrimonio.

Desde el sector sostienen que quien destine dólares debajo del colchón podrá comprar viviendas y aprovechar valores de oportunidad

Invera

Sin embargo, subrayó un punto crítico: “El dinero deberá tener origen argentino para calificar en este régimen. Si los dólares guardados no tienen respaldo documental, difícilmente puedan ingresar sin generar algún tipo de exposición tributaria”.

Desde el lado inmobiliario

Carlos D’Odorico, titular de la inmobiliaria homónima, aportó una visión desde la trinchera del mercado. Consideró que la eliminación del COTI no afecta directamente al comprador, ya que era un trámite a cargo del vendedor. En cambio, cree que la nueva lógica fiscal sí puede mejorar el flujo de operaciones al reducir la presión documental y las consultas sobre el origen de fondos.

“Aunque cada banco mantiene sus propios criterios de evaluación para otorgar préstamos, la menor carga informativa puede agilizar los tiempos. Hoy un crédito hipotecario promedio se aprueba en unos 60 a 90 días, pero con estas medidas, ese plazo podría achicarse”, señala.

D’Odorico también observó que las propiedades entre u$s80.000 y u$s150.000 son las más activas en el mercado actual. Son las que suelen calificar como “apto crédito” y, con un sistema menos burocrático, podrían experimentar una mayor rotación. “Faltan políticas que impulsen el crédito sobre unidades a estrenar o la posibilidad de hipotecar por partes. Pero el movimiento ya se empieza a notar”, aseguró.

Una puerta entreabierta

Desde el sector del desarrollo inmobiliario, Sebastián Loggio -asesor financiero de la desarrolladora Spazios- apuntó que el plan oficial, aunque prometedor, no genera confianza inmediata. “En el corto plazo, la mayoría no se va a arriesgar a usar dólares sin declarar. Hay que cambiar leyes, no solo decretos, para que el temor desaparezca”, sostuvo.

Loggio cree que si el Gobierno logra avanzar con reformas de fondo, la situación puede mejorar. “La idea de monetizar ahorros dormidos y ponerlos al servicio de la economía es positiva. Pero mientras no se garantice seguridad jurídica, será difícil convencer al pequeño ahorrista”, remarca.

Recomendaciones clave y expectativas

Los expertos coinciden en que el contexto actual ofrece oportunidades, pero exige prudencia. Estos son algunos puntos esenciales a considerar antes de usar dólares no declarados en una operación inmobiliaria:

• Consultar con un contador especializado: la falta de reglamentación puede exponer a interpretaciones subjetivas de los organismos de control. Un profesional puede ayudar a estructurar la operación sin exponerse a sanciones.
• Evitar montos elevados sin respaldo: aunque no existen límites explícitos en el decreto, montos altos sin justificación pueden despertar sospechas en futuros cruces de información fiscal.
• No asumir que todo está permitido: la derogación del COTI y otros regímenes no implica que se haya eliminado la fiscalización. ARCA mantiene sus facultades para investigar.
• Cuidar la bancarización posterior: si los dólares ingresan luego al sistema financiero, los bancos pueden pedir documentación o informar movimientos a la Unidad de Información Financiera (UIF).
• Analizar la figura del escribano: su rol puede volverse más central en esta etapa. Aunque hoy no informan ciertas operaciones, eso podría cambiar con nueva normativa.

El fin de algunos controles y la apertura al uso de dólares informales marcan un cambio de paradigma. Pero no se trata de una amnistía fiscal ni de un blanqueo encubierto. "Se recomienda actuar con cautela, asesorarse bien y no confundir simplificación con descontrol", dijo Beade.

El mercado inmobiliario argentino recibe estas medidas con expectativa. Si el gobierno logra avanzar hacia una legalidad más clara y segura, quizás los dólares escondidos debajo del colchón puedan convertirse -sin sobresaltos- en ladrillos concretos.