La posibilidad de acceder a una vivienda propia enfrenta dificultades en la Argentina. La proporción de hogares propietarios cayó del 72% en 2016 al 68% en 2025, mientras que el alquiler ganó participación y pasó del 17% al 20% durante el mismo período. Entre los jóvenes de 25 a 34 años, la diferencia entre ambos regímenes de tenencia es mínima: el 42% alquila y el 40% es propietario. Los datos reflejan un cambio en el acceso a la vivienda y plantean interrogantes sobre las posibilidades de emancipación de las nuevas generaciones.
Menos propietarios y más inquilinos: la casa propia pierde terreno en Argentina y preocupa el acceso de los jóvenes
La proporción de hogares dueños de su vivienda bajó del 72% al 68% en nueve años. Entre los menores de 35 años, alquilar tiene un peso creciente, mientras el crédito hipotecario sigue mostrando limitaciones.
-
Comprar una casa con crédito en 2026: las tres condiciones indispensables para no quedar afuera
-
Rescindir un contrato de alquiler: qué plazos rigen, cómo se calcula la multa y qué conviene revisar antes de irse
El acceso a la vivienda propia se vuelve cada vez más difícil para los jóvenes: el 42% de las personas de 25 a 34 años alquila y solo el 40% es propietario.
El diagnóstico surge del Monitor de asequibilidad de la vivienda, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), que lidera el economista Federico González Rouco. El documento analizó la situación habitacional del país, las diferencias entre propietarios e inquilinos, el perfil de los hogares, el mercado de alquileres y la evolución del crédito hipotecario.
El informe también advierte que la proporción de propietarios no alcanza, por sí sola, para medir las condiciones habitacionales. En algunas provincias, los porcentajes de propiedad son elevados, pero persisten problemas de déficit, precariedad y falta de documentación que acredite el dominio. Por eso, el análisis de OFAVA propone observar no solo quién es propietario, sino también cómo se accede a la vivienda y en qué condiciones viven los hogares.
Los jóvenes, entre el alquiler y la propiedad
La brecha generacional aparece entre los principales resultados del estudio. Más de la mitad de los hogares cuyo jefe tiene entre 18 y 24 años alquila su vivienda, mientras que solo cerca de un cuarto es propietario. En el siguiente tramo, de 25 a 34 años, los inquilinos representan el 42% y los propietarios, el 40%.
A partir de los 35 años, la propiedad pasa a ser el régimen de tenencia mayoritario y alcanza el 56%. La diferencia se amplía en los hogares de entre 45 y 65 años, donde el 78% es propietario y apenas el 14% alquila. Entre las personas mayores de 65 años, la propiedad también tiene un peso predominante.
El perfil de quienes alquilan es distinto del de quienes ya cuentan con una vivienda propia. Según OFAVA, los hogares inquilinos tienen un jefe de hogar con una edad promedio de 41 años, frente a 56 años entre los propietarios. También son más chicos: reúnen 2,5 integrantes, mientras que los hogares propietarios tienen un promedio de tres personas.
La composición familiar importa para entender los datos. González Rouco explicó: "Entre los jóvenes, el alquiler puede ser una vía para independizarse sin disponer del capital necesario para comprar una vivienda. Sin embargo, la posibilidad de sostener esa alternativa depende de los ingresos, del costo de los contratos y de la disponibilidad de unidades en las zonas donde se concentran las oportunidades laborales y educativas".
Menos propietarios y más hogares que alquilan
La proporción de hogares propietarios cayó del 72% en 2016 al 68% en 2025, mientras que el alquiler pasó del 17% al 20% en el mismo período. El retroceso de la propiedad llegó a su punto más bajo en 2023 y 2024, cuando alcanzó el 67%. Las otras formas de tenencia, que incluyen situaciones distintas de la propiedad y el alquiler, se mantuvieron cerca del 11% durante toda la serie.
González Rouco dijo: "La cifra nacional esconde diferencias importantes entre provincias. Santiago del Estero registra la mayor proporción de hogares propietarios, con el 87%, seguida por Formosa, con el 86%, y Catamarca, con el 83%. En el extremo opuesto aparece Santa Cruz, donde la propiedad representa el 53% de los hogares. La distancia entre ambos extremos alcanza los 34 puntos porcentuales".
El alquiler presenta una distribución inversa. La Ciudad de Buenos Aires y las provincias patagónicas concentran una mayor proporción de hogares inquilinos. En CABA, el 33% de los hogares alquila, mientras que en Formosa ese porcentaje es del 7% y en Santiago del Estero y Chaco llega al 9%. El informe advierte que una tasa elevada de propiedad no necesariamente refleja mejores condiciones habitacionales: también puede estar vinculada con la transmisión hereditaria de inmuebles y con la falta de alternativas de acceso.
Los datos por departamento refuerzan esa diferencia. En el norte del país, numerosos departamentos de Santiago del Estero, Chaco, Formosa, Salta y Jujuy superan el 80% de hogares propietarios, y en algunos casos llegan a más del 85%. En esas mismas zonas, la proporción de inquilinos suele ubicarse por debajo del 8%.
La evolución de algunas jurisdicciones permite observar con más claridad el cambio. En Neuquén, los propietarios bajaron del 70% en 2016 al 65% en 2025, mientras que los inquilinos subieron del 17% al 25%. En Mendoza, la propiedad retrocedió del 67% al 63% durante el mismo período y el alquiler aumentó del 20% al 23%, luego de alcanzar un máximo del 24% en 2024.
En la Ciudad de Buenos Aires, la trayectoria fue más cambiante. Los hogares inquilinos pasaron del 30% en 2016 al 38% en 2022 y 2023, mientras que los propietarios descendieron del 64% al 52%. Después se produjo una recuperación parcial de la propiedad: en 2025, el 60% de los hogares era propietario y el 33% alquilaba.
Catamarca siguió el camino contrario. La proporción de propietarios creció del 80% en 2016 al 83% en 2025, mientras que el alquiler se mantuvo entre el 10% y el 11%, cerca de la mitad del promedio nacional. La comparación muestra que la tendencia argentina no se reproduce de la misma manera en todas las jurisdicciones y que las condiciones de acceso dependen también de las características de cada mercado.
Los ingresos no garantizan el acceso a la casa propia
Uno de los resultados más relevantes del Monitor es que alquilar no significa necesariamente tener menos ingresos. En el total nacional, el ingreso familiar promedio de los hogares inquilinos llega a $2,9 millones, frente a $2,6 millones en los hogares propietarios.
"Al medir el ingreso per cápita familiar, la brecha se amplía. Los hogares inquilinos registran un promedio de $1,3 millones por persona, un 34% más que los $983.000 correspondientes a los propietarios. El resultado muestra que, en términos individuales, los inquilinos disponen de mayores ingresos relativos, aunque eso no implica que cuenten con los recursos suficientes para comprar una vivienda", comentó González Rouco.
La diferencia es todavía más marcada en algunos grupos de edad. Entre los hogares cuyo jefe tiene entre 25 y 44 años, el ingreso per cápita de los inquilinos supera entre 56% y 67% al de los propietarios. En el tramo de 35 a 44 años, el ingreso per cápita de los inquilinos llega a $1,4 millones, frente a $897.000 en los hogares propietarios.
La relación cambia después de los 65 años. En ese grupo, el ingreso familiar de los inquilinos es inferior al de los propietarios: $1,8 millones frente a $2 millones. Sin embargo, como los hogares inquilinos son más pequeños, su ingreso per cápita todavía resulta superior: $1,2 millones contra $1 millón.
Comprar una vivienda no depende solo del ingreso mensual: también exige ahorro previo, financiamiento accesible y capacidad para afrontar una cuota.
El crédito hipotecario, una herramienta todavía limitada
El acceso al financiamiento constituye otro de los puntos centrales del relevamiento. Según los datos incluidos en el Monitor, solo el 14% de los hogares argentinos accedió alguna vez a financiamiento relacionado con la compra, refacción o ampliación de una vivienda. La cifra se basa en la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares 2017-2018.
La situación del mercado hipotecario también refleja las dificultades para transformar la demanda potencial en operaciones concretas. Durante los primeros nueve meses de 2026, la cantidad de créditos hipotecarios otorgados fue 37% inferior a la del mismo período de 2025. El informe registra una recuperación desde junio y un repunte en septiembre, cuando se otorgaron alrededor de 3.600 préstamos.
La tasa promedio ofrecida para créditos UVA bajó del 8,7% en julio al 7,7% en septiembre de 2026, mientras que la pactada rondó el 7%. Sin embargo, los préstamos todavía quedaron por debajo del año anterior.
Además de la tasa, para acceder a una hipoteca se necesitan ingresos suficientes, ahorro inicial y cumplir los requisitos bancarios. El crédito también se concentra en pocas regiones, lo que limita el acceso en buena parte del país.
Una brecha territorial en el acceso a la vivienda
El crédito hipotecario se concentra en Buenos Aires y CABA, que reunieron casi dos tercios de los préstamos otorgados entre enero y julio de 2026. El NOA y el NEA recibieron menos del 4%.
Las diferencias también se observan en la propiedad formal. En Santiago del Estero, el 25% de los hogares propietarios no cuenta con documentación que acredite el dominio, lo que dificulta vender, transferir o utilizar el inmueble como respaldo financiero.
El alquiler tiene más peso en las ciudades con mayor oferta y oportunidades laborales, mientras que en otras regiones predomina la propiedad heredada, incluso con problemas de formalización.
El informe de OFAVA reúne tres tendencias: menos hogares propietarios, más inquilinos y un acceso limitado al crédito. Aunque bajaron las tasas hipotecarias, los préstamos otorgados en los primeros nueve meses de 2026 cayeron 37% interanual.
