Antes de entusiasmarse con una propiedad, conviene saber si los números cierran tanto al pedir el préstamo como al momento de concretar la compra.
Acceder a una vivienda con crédito exige mirar mucho más que el valor de la cuota mensual.
Los créditos hipotecarios UVA volvieron a estar entre las opciones de quienes sueñan con comprar una casa propia. Sin embargo, antes de empezar a buscar una propiedad hay que hacer algunas cuentas. Tener un buen sueldo ayuda, pero también es necesario contar con ahorros para cubrir la parte que el banco no financia.
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Una simulación para un préstamo de u$s80.000 permite tener una idea más clara de cuánto se necesita para acceder a una vivienda. Las cifras sirven como referencia, aunque las condiciones cambian según la entidad y el plazo elegido para devolver el dinero.
Para entender cuánto hay que ganar, el Gobierno presentó un ejemplo con una propiedad de u$s106.667. El banco prestaría u$s80.000, equivalentes al 75% del precio, mientras que el comprador tendría que aportar el resto.
Si el crédito se devuelve en 25 años, con una tasa anual del 7% más UVA, la primera cuota sería de $865.098. El valor corresponde a las condiciones del ejemplo y sirve para tener una referencia de lo que podría costar una operación de estas características.
Ahora bien, no alcanza con poder pagar esa cantidad todos los meses. Las entidades también miran cuánto gana la persona que solicita el préstamo y suelen aplicar una regla bastante sencilla: la cuota no debería superar el 25% de sus ingresos netos.
Por eso, en esta simulación, una familia necesitaría ganar al menos $3.460.391 por mes. Si se trata de una pareja, cada integrante podría aportar alrededor de $1,73 millones netos, siempre que el banco permita sumar ambos sueldos.
Hay otro detalle importante. Como estos préstamos se ajustan por UVA, las cuotas van cambiando con la inflación. Es decir, los $865.098 corresponden al primer pago y no a una suma fija durante los próximos 25 años.
Llegar al sueldo necesario es solamente una parte de la cuenta. También hay que tener dinero ahorrado, porque el banco no cubre necesariamente el valor completo de la propiedad.
Siguiendo el ejemplo anterior, el comprador tendría que aportar u$s26.667 de su bolsillo. Ese monto corresponde al 25% que queda fuera del financiamiento y debe estar disponible antes de concretar la operación.
Pero hay otros gastos que suelen pasar desapercibidos. Uno de ellos es la escritura, cuyo costo depende del lugar donde se encuentre el inmueble. También puede corresponder el pago del Impuesto de Sellos, aunque existen exenciones para determinadas compras de vivienda única.
Si la propiedad se adquiere mediante una inmobiliaria, el comprador podría tener que pagar una comisión. Además, algunos bancos cobran la tasación antes de aprobar el préstamo. Como referencia, los gastos adicionales pueden representar entre el 7% y el 9% del precio de una propiedad usada, aunque ese porcentaje varía según cada operación.
En una casa de u$s106.667, esto significa que el ahorro total necesario podría ubicarse entre u$s34.100 y u$s36.300, contando también el dinero que hay que poner de entrada. La cifra puede ser menor si el comprador accede a alguna exención o evita determinados costos.
A la hora de pedir un crédito hipotecario, hay una diferencia que muchas personas desconocen. Algunas entidades ofrecen tasas más bajas a quienes cobran allí su sueldo, por lo que tener los haberes depositados en el banco puede resultar beneficioso.
Por ejemplo, el Banco Nación ofrece una tasa del 6,7% anual más UVA para quienes cobran allí y quieren comprar su vivienda única, siempre que la propiedad no supere el valor máximo establecido para ese beneficio. En otras situaciones, el interés puede llegar al 12%.
El Banco Ciudad también cuenta con una alternativa para primera vivienda, con una tasa preferencial del 6,5% más UVA y un plazo de devolución de hasta 25 años. En este caso, el beneficio corresponde a una línea especial para quienes cumplen los requisitos del programa.
La diferencia entre una tasa y otra se nota en la cuota mensual. Cuanto menor sea el interés, menos dinero habrá que pagar al comienzo y, por lo tanto, también será más bajo el ingreso necesario para cumplir con la regla del 25%.
De todas formas, cobrar el sueldo en la entidad no garantiza la aprobación. El banco también revisa si el solicitante tiene otras deudas y cuánto vale la propiedad que quiere comprar. Antes de elegir una opción, conviene hacer la simulación con las condiciones específicas de cada línea.