Oficinas en Buenos Aires cuestan como en Asunción

El valor de las oficinas en Buenos Aires cayó 68,8% en dólares en los últimos doce meses, mientras que el alquiler de esos mismos espacios se desplomó 55,7% en igual período. Estos guarismos ponen a la capital argentina en el octavo lugar en América latina en lo que hace a precios de inmuebles comerciales, detrás de San Juan (Puerto Rico), Nassau (Bahamas), México DF, Caracas, San Pablo, Rio de Janeiro y Montevideo.

Hace un año, Buenos Aires se ubicaba entre las 25 urbes más cotizadas en lo que hace a negocios inmobiliarios. Ahora, está en una especie de «empate técnico» con Santiago de Chile, Asunción del Paraguay y Lima, y apenas supera las cotizaciones por metro cuadrado de Bogotá, Quito y Panamá. En sentido inverso, San Juan (34°) y México (47°) son las únicas ciudades del subcontinente que aparecen dentro de las 50 más caras.

Según un estudio anual realizado por la consultora estadounidense CB Richard Ellis, el mercado de oficinas de Buenos Aires «se deterioró durante el primer semestre de 2002. En dólares, los alquileres cayeron dramáticamente: 70% desde diciembre del año pasado». El informe agrega que «las tasas de ocupación de las oficinas clase A registraron niveles de caída históricos, llegando a 23,78%. Además, la construcción está totalmente interrumpida debido a las actuales condiciones del mercado».

En su capítulo referido a América latina, el «paper» afirma que «la economía de la región siguió en baja, principalmente por la falta de crecimiento en América del Norte y la profunda recesión de la Argentina». Agrega que en general la región muestra un comportamiento hacia la baja, «salvo San Juan, San Pablo y Rio de Janeiro, donde se registran incrementos en los alquileres».

En relación con Buenos Aires, el reporte dice que «la ciudad, considerada la más cara de América latina, experimentó una caída histórica en sus valores de resultas de la devaluación del peso y de una demanda inexistente».

Cabe apuntar que todos los precios contenidos en el informe se refieren a oficinas de máxima categoría. Ignacio Aguirre Céliz, miembro de la filial local de CB Richard Ellis, dice que a una oficina clase A la define una serie de requisitos.

•Superioridad

«Son técnicamente superiores al promedio, tienen aire acondicionado central, cielorraso suspendido (lo que permite distribuir mejor el aire acondicionado y también adecuar la iluminación y otras instalaciones a los requerimientos del ocupante), piso técnico elevado (por debajo corren todas las instalaciones eléctricas, electrónicas, de telefonía, etc.). También lo definen su ubicación y -aunque parezca raro-la categoría de los demás inquilinos: no es lo mismo tener como vecino a una gran corporación que a una firma desconocida o de dudosa reputación», dice el ejecutivo.

De acuerdo con el trabajo al que tuvo acceso este diario, el costo anual del metro cuadrado en alquiler en Buenos Aires alcanza los u$s 233; el listado de la región es encabezado por San Juan de Puerto Rico, con una cotización que resulta poco menos del doble que las oficinas porteñas: u$s 425.

Aguirre Céliz dice que «difícilmente volvamos a ver alquileres de u$s 50 mensuales el metro cuadrado, como llegó a alquilarse hace algún tiempo el edificio República. Pensamos que la recuperación de los valores se producirá en el mediano a corto plazo, pero los precios tenderán a ubicarse en niveles similares a los de San Pablo y Rio de Janeiro». Esos precios, de acuerdo con el informe en cuestión, están hoy (en dólares) alrededor de 25% por encima de los valores porteños.

•Caída

En Buenos Aires se comercializaban entre 100.000 y 140.000 m2 por año, según Aguirre Céliz. «En lo que va de 2002, el mercado absorbió apenas 35.000 m2; esa cifra, proyectada todo el año, da unos 50.000 m2, muy lejos de las cifras que veníamos manejando en los últimos años. Y a eso hay que sumarle la depreciación de los bienes en dólares, lo que termina de pintar un panorama muy negro para la actividad.»

Sin embargo, el experto es moderadamente optimista: «Las perspectivas, sin ser brillantes, son -por ejemplo-mejores que en Santiago de Chile. Allí las AFJP construyeron muchísimo y ahora parecería que la economía de ese país no está en condiciones de absorber todo lo que se edificó».

De cualquier modo, todas las ciudades de América latina y el Caribe quedan a años luz de las principales metrópolis de Europa, Asia y Estados Unidos. A la cabeza del ránking de CB Richard Ellis se coloca (una vez más) la zona de Londres conocida como West End, donde alquilar un metro cuadrado de oficinas tiene un costo anual de u$s 1.636. En la misma ciudad, pero en la «City» (el distrito financiero), el costo baja a u$s 1.243. Entre estos dos barrios londinenses se ubican otras tantas áreas de Tokyo: en el «Inner Central» (microcentro) el metro cuadrado en alquiler vale u$s 1.496 al año; en el «Outer Central» (el macrocentro), algo menos: u$s 1.342.

Algunos pasos (o dólares) más atrás vienen París, Moscú y Hong Kong. Recién después aparece el «Midtown» de Nueva York, apenas por encima de Edimburgo (Escocia), Bombay (India), Dublín (Irlanda), Birmingham (Inglaterra), Francfort (Alemania), Manchester (Inglaterra), Zürich (Suiza) y Glasgow (Escocia).

Del listado apuntado se desprende que hoy las Islas Británicas son el área más cara del planeta para hacer negocios: del «top 16», siete ciudades (o sea 44%) están ubicadas en el archipiélago británico.