Ante la suba de los alquileres comerciales, muchas empresas se están volcando por una alternativa novedosa en la Argentina, pero muy difundida en otros mercados, como los Estados Unidos: el leasing inmobiliario. Consiste en un contrato de alquiler por diez años, pero con opción a compra al final del período, un esquema que además ofrece importantes beneficios impositivos.
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Por ahora sólo algunos bancos salieron a ofrecer este producto, que desde su aparición a fines del año pasado ya registra operaciones por $ 170 millones. Entre las empresas que optaron por esta herramienta para abrir nuevos locales, inaugurar centros de distribución o incluso construir hoteles se encuentran Garbarino, Giesso, Frávega, el Grupo Glaciar (hotelero) y el Parque Industrial La Matanza.
Este tipo de leasing les permite pagar una cuota mensual (como si fuera un alquiler tradicional), pero al final del período transformarse en el propietario del inmueble. Al mismo tiempo, no inmovilizan el activo y pueden disponer de los fondos para dedicarlo a otros negocios.
El más activo en esta operatoria es Banco Galicia, pero otras entidades ya lo están ofreciendo, como los casos del Santander Río, Standard y BBVA Banco Francés.
Lorenzo Lett, gerente de desarrollo de negocios corporativos inmobiliarios del Galicia, explicó que «para las empresas resulta una alternativa muy conveniente, porque las cuotas del leasing se pueden utilizar para descargar ganancias y es una gran ventaja para la exposición del balance». Además, las compañías que optan por este tipo de esquema consiguen financiar 100% de la compra del inmueble o el terreno, lo cual es virtualmente imposible con un crédito hipotecario tradicional (que usualmente financia hasta 60% o 70% del monto de la operación, el resto lo tiene que aportar la empresa).
Pasos
Este esquema no tiene nada que ver con otro tipo de instrumento, el «sale and lease back», por el cual le vende un inmueble propio a una entidad financiera que luego se lo «realquila». El problema con este tipo de figuras es que la AFIP prohíbe expresamente la posibilidad de deducir las cuotas del Impuesto a las Ganancias.
El leasing inmobiliario consta de los siguientes pasos:
El banco compra el inmueble y luego se lo alquila por diez años a la empresa interesada. La última cuota (conocida como la «número 121») se hace por el remanente del valor de la propiedad, que es apenas de 3% su precio actual en pesos, con lo cual se estima que dicha opción será ejercida por la compañía.
La entidad financiera cobra una cuota mensual, que incluye tanto la amortización del capital del inmueble como la tasa de interés. Esa tasa se encuentra hoy levemente por encima de 14% anual en pesos, ya que se ubica en alrededor de 6 puntos por arriba de la tasa encuesta del Banco Central para depósitos (8,3%).
La totalidad de la cuota puede ser anotada por la compañía en el renglón de gastos, con lo cual puede aprovechar una importante deducción para el Impuesto a las Ganancias. En la compra de un inmueble el plazo de amortización es de 50 años, con lo cual la deducción impositiva llega a sólo 2% anual, mucho más lenta que en el caso del leasing.
El año pasado el Banco Supervielle ofreció por primera vez en la Argentina leasing inmobiliario pero para alquiler de viviendas. El objetivo era ofrecer una alternativa a aquellas familias que alquilan para que el pago del alquiler luego pudiera contarse como adelantos para la compra. Pero no tuvo aceptación en un mercado poco acostumbrado a este tipo de operatoria.
Por otra parte, el leasing tuvo un fuerte crecimiento después de la crisis, incluso a través de varias compañías especializadas en el negocio. Pero por lo general se trata de financiamiento de maquinaria y equipos, que también permite la amortización acelerada y beneficios impositivos.
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