Tras 2 años se recupera el crédito

Por primera vez desde la salida de la convertibilidad, los créditos hipotecarios en los bancos mostraron una evolución positiva. En julio crecieron 0,7% y rompieron una inercia generada por fuertes cancelaciones y el temor del público a endeudarse. Son datos todavía incipientes, pero que muestran alguna voluntad de endeudamiento a mediano plazo. La misma cara de este fenómeno es el resurgimiento de créditos entre privados, en general con garantía hipotecaria. Se trata de préstamos en dólares, con tasas de 18% anual, que toman quienes no pueden acceder a líneas bancarias debido a los altos requisitos que exigen las entidades. Aunque no parece un escenario cercano, el peligro es que se escape la cotización y el incremento de cuotas genere nuevamente grandes problemas entre deudor y acreedor.

Los créditos hipotecarios entre privados reaparecieron en escena. A más de dos años y medio de la salida de la convertibilidad, son cada vez más los que se animan a prestar y también los que se animan a tomar fondos en dólares para la compra de una vivienda o de un local comercial, que quedan como garantía. Las tasas que se pactan oscilan de 15% a 18% anual y los plazos no superan los cinco años.

El resurgimiento se produce en paralelo con el incremento de la oferta de créditos por parte de las entidades financieras, que ofrecen líneas a tasa fija en pesos, en niveles, inclusive, más bajos que durante los últimos años de la convertibilidad, con plazos de hasta diez años. El problema que presentan estos préstamos es que requieren un nivel de ingreso que el deudor en la mayor parte de los casos no está en condiciones de demostrar. En cambio, en el caso de préstamos privados este requisito no existe.

Los fondos son utilizados tanto para la compra de inmuebles destinados a vivienda, como para la adquisición de locales comerciales. Entre quienes los otorgan se encuentran inversores privados que buscan oportunidades, inmobiliarias y escribanías, por sólo nombrar algunos.

Por supuesto, se trata de una operación no exenta de riesgos: para el acreedor está el peligro de no cobrar y también que el contrato sea modificado por el Estado (es decir pesificado). El deudor también corre el riesgo de que el dólar se escape y así terminaría pagando una cuota mucho más alta que la vigente, siempre que luego no termine interviniendo el sector público.

• Modalidades

Las características de este mercado incipiente de préstamos hipotecarios privados son:

• Las operaciones se pactan en dólares. Esto significa que el deudor debe devolver dólares (ni siquiera pesos al tipo de cambio libre) en una dirección prefijada.

• Las tasas de interés rondan de 15 a 18% anual, dependiendo del monto exigido y del porcentaje del valor del inmueble que está financiando la compra.

• La condición central para otorgar el préstamo es que en la escritura pública que se realiza figure que el dinero no será aplicado a la compra de una vivienda única. Se trata de un aspecto clave para que no se trabe el remate del inmueble en caso de incumplimiento, ya que los jueces están protegiendo el concepto de «vivienda única y familiar» por más que éste no haya sido inscripto como bien de familia al haberse aplicado la hipoteca.

Uno de los temas centrales de estos préstamos privados pasa por el «blanqueo» de la operación. Durante la convertibilidad, la mayor parte de estas operaciones no se declaraba. Sin embargo, la AFIP ahora es mucho más dura en este tipo de préstamos y exige que los fondos estén declarados en caso de remate.

Por lo tanto, el acreedor deberá justificar de dónde sacó los fondos para realizar el préstamo y, eventualmente, las ganancias que pudiera obtener por el mismo. De lo contrario, corre el riesgo no sólo de ser descubierto por un acto de evasión, sino también de no poder avanzar con el remate si el deudor no cumple.

Los créditos entre privados otorgados durante la convertibilidad arrastran aún numerosas discusiones en la Justicia. No fueron pesificados uno a uno, como ocurrió en el caso de los préstamos bancarios, sino que el decreto 214/02 dispuso que la modalidad de pago surja de acuerdos entre deudores y acreedores. Para los casos en que no existieron estos acuerdos, muchos jueces optaron por la teoría del «riesgo compartido», es decir fijar un tipo de cambio intermedio cercano a $ 2 por dólar.