Amenaza a Wall St.: caen más precios de viviendas

José Siaba Serrate - Economista

La economía de los EE.UU. está mejor. Nadie dice que se arregló. Nada de eso: la pesadez es el signo de la dinámica laboral y no cesan las penurias de los bienes raíces. Pero el peligroso bache de actividad y gasto que se insinuó a mitad de año es un incidente superado. No hay doble recesión sino otro envión. El optimismo, que siempre ayuda, se recuperó rápido como cortesía del relax cuantitativo que prometió la Fed. Tanto que cuando el así llamado QE2 se comenzó a ejecutar en noviembre, los mercados de capitales ya habían anticipado buena parte de sus efectos.

Tal el caso concreto del mercado de bonos -el escenario tangible de las compras de activos financieros que realiza el banco central- que registró el «piso» de sus tasas de interés a comienzos de octubre, virtualmente un mes antes de que la Fed desembolsara el primer dólar de su intervención. Una economía que se afirmó antes que lo previsto facilitó un empujón a las tasas largas de un punto completo. Pero, en paralelo, catapultó las acciones en Wall Street con un avance de más del 20% (desde sus mínimos de julio) que ratifica la vigencia plena del mercado «bull» (alcista).

Se dijo, y los números del índice Case-Shiller lo confirman: las penurias del mercado inmobiliario no cesan. Los precios de la vivienda (corregidos por estacionalidad) cayeron el 1% en octubre y habían retrocedido otro tanto en septiembre. En seis áreas metropolitanas -de las veinte que cubre el informe-, los precios horadaron todo el repunte insinuado en 2009/2010 y volvieron a la rutina de establecer nuevas marcas mínimas desde que comenzó el descreme de la burbuja en 2006/2007. Es el caso de Miami, Tampa, Atlanta, Charlotte, Portland y Seattle. Quizá la mayor señal de fragilidad sea notar que tanto en septiembre como en octubre las veinte áreas relevadas acusaron bajas de precios. Sin excepción. En palabras de David Blitzer, quien es el responsable del índice que publica Standard & Poors, «el double dip está casi aquí». La doble recesión que menta es de la vivienda, no de toda la economía. Pero la primera recesión fue también inmobiliaria antes que arrastrara tras de sí al resto de la nación.

Diferencias

No es sencillo escudriñar la marcha de los precios de los bienes raíces con la precisión deseada. No se trata de activos homogéneos y, por ende, toda medición arrastra sus bemoles. Los precios promedio (o la mediana de precios) que surgen de las estadísticas de ventas de casas nuevas y usadas encubren diferencias de tamaño, calidad y localización mucho más insalvables que los supuestos de Case Shiller. Quizá la vara metodológicamente mejor construida sea el índice de la FHFA (el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac), ya que compara la evolución de los precios de una misma propiedad a lo largo del tiempo. Quien revise los números de octubre encontrará, a simple vista, una grata sorpresa: allí los precios no cayeron sino que treparon, a nivel nacional, el 0,7% en octubre (tras retroceder el 1,2% en septiembre). Pero la historia de fondo que cuenta la medición de la FHFA es la misma. O peor. Según Case Shiller, el precio de la vivienda declinó el 0,8% el último año a octubre; según la FHFA, el 3,4%. Agotado el estímulo del crédito fiscal para la compra de la primera vivienda, la tendencia se recortó nítida hacia la baja. El repunte de las valuaciones se coronó en noviembre del año pasado, cuando se produjo el primer vencimiento estipulado del incentivo. Este se prorrogó y ello sostuvo buena parte de la mejoría. Pero cuando el programa expiró, el mercado volvió a hundirse. No sólo las cotizaciones. Ventas y precios se mueven en tándem. Y el derrumbe de las ventas es fácil de medir. Es una caída de estrépito.

¿Estamos al filo de la doble recesión inmobiliaria? Seguro. Pero desde mayo/junio. Allí se sintió el cimbronazo. No es de ahora. Las estadísticas de precios sugieren que el declive es suave pero persiste y se profundiza. Las estadísticas de ventas, actividad y permisos de construcción -incluyendo las cifras de noviembre- alientan otra idea. El fin del estímulo fiscal supuso un lógico vacío de demanda y lentamente comienza a ser absorbido. En la duda, ¿por qué escenario decantarse? No hay qué discutir: la situación es de cristal, los riesgos apuntan abrumadoramente a la baja.

Oportunismo

La paradoja del QE2 es que la Fed lo pensó también para oxigenar el mercado de la vivienda. Pero la baja de tasas largas duró un santiamén. Y si la demanda se anticipó por el crédito fiscal, mal pudo luego estimularla, más allá de permitir una oleada oportunista de refinanciaciones de hipotecas (que terminarán alentando el consumo, el ahorro o la cobranza de créditos personales). Entiéndase bien: la percepción de una economía más robusta justifica tasas de interés más elevadas, nominales y reales, pese a la vulnerabilidad inmobiliaria. A menos, una salvedad crucial, que esta percepción (que hoy los indicadores económicos convalidan) se pruebe drásticamente errada. Convendrá, pues, tener agendada esta posibilidad como quien hace una lista de temas pendientes (que deberá encabezar con los avatares de la deuda de Europa y, en el renglón de los EE.UU., con las obligaciones de los estados y municipios). No son temas urgentes. Más bien del segundo trimestre del año próximo. O, con más precisión, de cuando Wall Street agote el jugo que pueda exprimirle al rally actual.