El boom que no fue: el mercado inmobiliario rural no despega

• Real EstateA pesar de los buenos pronósticos de 2016, en los primeros meses del año la actividad del sector está amesetada. Las alternativas financieras son la principal competencia para un negocio que hoy deja baja rentabilidad.

Uno de los sectores que más pareció celebrar la asunción de Mauricio Macri a la presidencia fue el campo. Y es que con ella llegó la quita de las retenciones, el sinceramiento fiscal y la posibilidad de la llegada de inversiones extranjeros. Lo cierto es que a pesar de las medidas favorables para el sector, el mercado inmobiliario rural sigue sin despegar.

Según el último informe dado a conocer por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), la actividad en abril apenas superó un 0,8% a la de un mes atrás y registró un alza interanual del 4%. Estos datos preocupan, sobre todo si se tiene en cuenta que en el segundo semestre de 2016 la actividad había tenido un repunte que volvió a desplomarse en los primeros meses del año. "Se nota cierto estancamiento en lo que va del año en el mercado inmobiliario rural con niveles bajos de actividad", indicó Javier Christensen, vicepresidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales y responsable de la Comisión que elabora el informe.

Las principales causas del amesetamiento que está atravesando el sector parecen situarse en las alternativas financieras de bajo riesgo con un dólar quieto, la baja rentabilidad que genera hoy el campo, la inestabilidad política ante un nuevo escenario eleccionario y los precios de los campos. El último punto es quizás el más importante, es que los vendedores quieren desprenderse de sus tierras a valores más altos de la cotización real, lo que genera una sobrevaluación de la hectárea.

Precios

"Hay oferta de campo a la venta, pero hay muy poco en condiciones de venta real. Esto se da porque hay dos tipos de vendedores, uno que lo hace por necesidad y quien lo pone en venta para comprar un campo mejor. Es en este último caso en que inflan los precios y pretenden vender sus hectáreas a los valores históricos de 2012", explicó a Ámbito Biz Alejandro Benazzar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, quien además tiene una inmobiliaria rural.

Esta puja entre el comprador y el vendedor existe desde comienzo de 2016, un año después parece no haberse resuelto. Por un lado, están los vendedores (que todavía confían en que vendrá una ola de actividad para el sector) y subieron los precios por el cambio favorable del Gobierno y no están dispuestos a bajarlos. En la vereda de enfrente, los compradores que, ante la actividad paralizada, se rehúsan a pagar esas sumas. La conclusión: no se compra, ni se vende.

"Los valores están entre un 10% y 20% por arriba de lo que los compradores quieren pagar. Por lo que las operaciones que hoy se están haciendo son en el caso solo de los vendedores que realmente quieren vender", explicó Agustín de Elizalde, de la inmobiliaria Elizalde Garrahan .

Efecto clima

Otro de los factores que afectaron de lleno al sector son las inundaciones que se vivieron en las provincias del interior del país. "Los valores se ven afectados en decrecimiento momentáneamente; con esta acotación nos referimos a los inmuebles rurales con cercanía a arroyos y ríos. Estas cifras se recuperan al pasar los años, siempre y cuando las lluvias cesen aunque hay localidades en las cuales el fenómeno persiste por meses. En cuanto a los que se encuentran alejados de lagunas y canales, se ha presentado una valorización, ya que estos inmuebles cuentan con un buen drenaje natural", indicó un informe elaborado por Serinco, especialista en este tema.

En las zonas más afectadas, como Coronel Villegas y Pergamino, en la provincia de Buenos Aires, los precios de los campos bajaron; para muchos es quizás una oportunidad de compra, ya que se trata de zonas muy buenas y se espera su recuperación. "En estas zonas lo que observamos es que en promedio cayeron un 5% los precios en dólares en comparación con el año anterior. Esto se da porque se dañaron los suelos, lo que genera un retraso en las cosechas y una afectación en general en la producción", sostuvo Mónica Fonseca, coordinadora del área de negocios de Serinco.

Otro de los factores que golpeó de lleno al campo fueron los incendios desatados en la provincia de La Pampa. La zona, en donde se decretó la emergencia agropecuaria, no sólo se ve afectada hoy sino también en el futuro. Y es que sus suelos se vieron perjudicados por la quema de pastizal. "Las complicaciones se dan en la pérdida de materiales que aportan a la valoración de los campos (un 30% aprox.): alambrados, corrales, aguadas, molinos, mangas, divisiones, etc. hacen a las mejoras del sector y a la cotización de la hectárea en esta zona, donde dependiendo de ello su valor varía entre u$s250 y u$s400", detalla el informe de Serinco; ahora esos precios se desvalorizaron en promedio un 15% en dólares.

Créditos y blanqueo

El sinceramiento fiscal anunciado el año pasado trajo una ola de optimismo en el mercado rural; lo cierto es que aún ese dinero no se canalizó en la compra de tierra. "El campo siempre fue un resguardo de inversión; todo lo que tiene que ver con ladrillo o rural es para resguardar dinero. Es cierto que la rentabilidad no es buena comparado con diferentes herramientas financieras, por eso parece no haber llegado flujo de dinero proveniente del blanqueo", resaltó Bennazar.

Otra de las grandes deudas para el nicho son los créditos hipotecarios. Mientras desde el sector aseguran que los bancos privados están trabajando junto a la Cámara Inmobiliaria para agilizar los trámites de otorgamiento de éstos, en el sector rural parecen casi no existir. "Los créditos en el campo no existen. Recién ahora está empezando a aparecer la financiación, a través de hipotecas del campo", explicó Elizalde. "La financiación es muy poco convencional,se trata en general de un producto que sólo se vende de contado, porque históricamente se vendió de esa forma", concluyó Bennazar.

Lo que se viene

Si bien el nivel de operaciones no es el que desde el sector esperaban para esta época, el optimismo parece persistir. "Los índices de venta van a mejorar en junio y julio y se va a ver reflejada en agosto, que son los meses pico en el campo", sostuvo Bennazar. Y esto se observa en la falta de oferta que existe en el mercado "Nadie quiere vender al precio del mercado porque en el fondo creen que vendrá una buena racha y no se la quieren perder", agregó Elizalde.

Lo cierto es que para los especialistas, es un gran momento para invertir en hectáreas. "Hay buenas oportunidades, son pocos, pero hay que aprovecharlas; si el vendedor quiere realmente concretar la operación, lo hace con precios muy atractivos", indicó Bennazar. El segundo semestre es nuevamente el objetivo del mercado inmobiliario rural; la expectativa está puesta en el segundo tramo del año. Lo que está claro es que se trata de un sector que aún parece despegar.