Polémica ley de inquilinos: ¿una nueva traba al sector?

• Real EstateLas organizaciones de inquilinos impulsan una norma que busca que las comisiones las paguen los propietarios. Desde las inmobiliarias aseguran que eso se traducirá en un incremento de los alquileres y una fuerte falta de incentivo al inversor de bienes raíces.

Mientras la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires estudia aprobar la tan polémica ley de inquilinos que busca que las comisiones las paguen los propietarios, en el mercado inmobiliario parece haber más voces en contra que a favor. Según las inmobiliarias, se trata de una normativa que desalienta la inversión en ladrillos y que además perjudica de lleno a los inquilinos. Es que de tener que afrontar más gastos, los dueños de los inmuebles traducirán esos incrementos en los alquileres.

Hoy existen dos proyectos de leyes, una a nivel nacional y la otra que sólo contempla a los porteños. Esta última es, según los más optimistas, la que está a pasos de aprobarse. "Hace un tiempo largo que planteamos 4 propuestas; la primera y quizás más importante es que la comisión la pague el dueño. Además exigimos certificación de firmas y pedido de informes gratuitos. Y por último, que el Estado sea garante de los inquilinos", explicó al diario Ámbito Financiero Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados, uno de los principales impulsores de la ley.

Lo cierto es que de estas modificaciones propuestas, el ítem que llegó a la Legislatura porteña es que la comisión vaya a cuenta de los propietarios y no de los inquilinos como viene sucediendo. "Nos reunimos con el Gobierno y fuimos avanzando en nuestras propuestas. Además el Gobierno de la Ciudad será el encargado de controlar a las inmobiliarias para que la ley se cumpla. En las próximas semanas se vota en la Legislatura y lo vemos con mucho optimismo", concluyó Muñoz.

"No hay ninguna razón ni argumento para pensar que el inquilino es un cliente de la inmobiliaria, y como tal deba pagar una comisión para firmar un contrato de alquiler; es de sentido común que la persona que requiere los servicios del inmobiliario es el propietario. El inquilino no debe pagar jamás ninguna comisión por un servicio que no recibe", agregó. Lo cierto es que los referentes del mercado de bienes raíces coinciden en que el propietario trasladará esa suma que debe pagar al precio de los alquileres.

"No hay dudas de que los precios de los alquileres van a subir porque los propietarios no querrán perder plata, por lo que el costo de la comisión lo van a trasladar en un aumento de la renta. Creemos que no defiende a los inquilinos, sino que los perjudica", argumentó, por su parte, Héctor D'Odorico, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. Desde el Colegio aseguraron que están en reuniones con autoridades del Gobierno porteño para generar ciertos cambios en la Ley. "Creemos que es una forma de desalentar la inversión en ladrillos, hoy con una de las rentabilidades más bajas de la historia", agregó.

"Se intenta avanzar hacia un sistema como el de EE.UU. o Europa; para ello deberían considerar muchas otras variantes, como los récords de incumplimiento, la calificación inmediata para créditos, la automación, un sistema más ágil para el desalojo en caso de incumplimiento. En esos países, el broker es muy respetado y sus honorarios también y, en EE.UU., los contratos son generalmente anuales. Creo que los honorarios profesionales debería abonarlos a quien se le brinda el servicio (a veces puede ser a una sola de las partes, pero en muchos casos es a ambas)", sostuvo, por su parte, Diego Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Panorama

No es un dato menor el desaliento de inversión que puede generar esta ley de aprobarse. "Hoy en día la rentabilidad es acotada. Con estas nuevas inversiones se va a perder rentabilidad si no se traslada al alquiler. Claramente Puede incidir en el interés en la inversión, es decir, en comprar propiedades", indicó a Ámbito Financiero el especialista y director de Reporte Inmobiliario, José Rozados. "De todos modos, no creo que afecte al inversor medio que busca los ladrillos como un resguardo seguro, pero sí será un punto a estudiar a la hora de la transacción. De alguna forma es una traba más", concluyó.

Si bien todos los referentes inmobiliarios están a favor de una ley que regule los alquileres, no consideran que esta ley vaya a beneficiar al mercado, sino por el contrario empeoraría la situación. "Yo creo que es necesario adecuar determinados artículos a una realidad que se está viviendo hoy en día que tiene que ver con la inflación. Es necesario tratar de encontrar una fórmula de actualización de alquileres, eso me parece positivo, porque deja de claras las reglas de juego. También es importante reducir costos, para las dos partes, lo que tiene que ver con documentación, costos burocráticos. Pero considero que no es bueno regular precios, porque eso limita la oferta", finalizó Rozados.

"El proyecto de ley no regula los alquileres, sino que interviene en los honorarios del profesional invirtiendo la carga al propietario. Regular los alquileres significa que el Gobierno te diga cuánto puede pedir el propietario por su alquiler como ocurre en Venezuela. Pero eso no va ocurrir en la Argentina porque se respeta firmemente el derecho de propiedad", agregó por su parte Migliorisi.

"Habrá menos oferta y será más cara. Saben que lo que hay que hacer es estimular la inversión y lograr a través de distintos incentivos que haya más propiedades en alquiler, más vivienda para la gente, pero es muy lamentable que se priorice la elección por encima del bienestar de la próxima generación. Siguen castigando al que invierte en propiedades, con un altísimo costo impositivo, que deriva en una bajísima renta y ahora más gasto", concluyó Mariano Oppel, de la inmobiliaria que lleva su mismo nombre.



Contexto

Los alquileres son uno de los jugadores determinantes en el mercado inmobiliario. Esto se debe a que el acceso al crédito durante años fue casi imposible, básicamente por la falta de financiación. Al aparecer si existieran hipotecas tentadoras -que las cuotas signifiquen el valor de un alquiler- el problema de los abusos en las rentas estaría casi resuelto, ya que la gran mayoría de los inquilinos se inclinarían por comprar su propio departamento.

Un informe elaborado por Properati y la consultora de economía y finanzas Oikos Buenos Aires desprende que, en comparación con otras plazas de la región, en Buenos Aires la relación entre ingresos y precio del metro cuadrado es relativamente mejor que la de nuestros vecinos. Sin embargo, en la Argentina existe la mayor cantidad de inquilinos en la región y esto se debe a la falta de créditos hipotecarios.

"Para realizar el estudio se comparó el salario medio en cada una de las ciudades con el costo del metro cuadrado de un barrio característico de la clase media. Así, en Caballito el salario promedio (u$s 1.100) cubre un 45,6% del valor de un metro cuadrado, de u$s2.425, es decir que si el 100% del ingreso fuese destinado a la compra de una vivienda, se tardarían aproximadamente 9 años en comprar un departamento de 50 metros cuadrados, contra 19 necesarios en Río de Janeiro", detalla el informe. El mismo cálculo se puede hacer teniendo en cuenta una pareja en la que ambos perciben el salario promedio y quieren comprar un departamento, destinando el 20% de sus ingresos conjuntos para lograrlo: en Buenos Aires tardarían casi 23 años en pagarlo, mientras que en Lima 33, en Santiago de Chile 36 y Montevideo 43.

Sin embargo, a pesar de este buen indicador, Buenos Aires es una de las ciudades con mayor proporción de inquilinos. "Este desfase puede explicarse en parte por el acceso a los créditos hipotecarios, que en Argentina representan el 6% del PBI, mientras que en países como Chile llega al 36%. Por eso si bien Buenos Aires rankea bien en la relación salarios/precios, no presenta tasas tan altas de dueños de sus viviendas", explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Ley Nacional

Sin dudas, el proyecto de ley que hoy está en la boca de todos es sobre la que rige en la Ciudad de Buenos Aires. Pero también existe una ley a nivel nacional, que busca cambiar el concepto de alquiler. "Se votó en el Senado por unanimidad, pero actualmente no se mueve de la Comisión de la Legislación nacional. Hoy está trabado y esto se debe a que el Gobierno nacional no quiere regular un mercado de compra y venta. Después de octubre, va a tener otra dinámica por las elecciones", explicó Muñoz.

La ley propone cinco artículos: que las expensas extraordinarias y el impuesto a le renta lo pague el propietario. Además busca que sea obligatorio sentarse 60 días antes del vencimiento del contrato del alquiler con el inquilino para renegociar el próximo contrato y así evitar especulaciones. Prohíbe el cobro de más de un mes de anticipo.

Uno de los puntos más determinantes que impulsan las organizaciones de inquilinos es que el plazo mínimo de contrato se extienda a tres años y que se regulen los precios de alquileres a través de un índice anual que es el promedio de la inflación y la suba del salario.