Ante la falta de créditos hipotecarios, ¿en qué puedo invertir para tener la casa propia?

Ante los distintos factores que afectan la posibilidad de tener una vivienda propia, el mercado ofrece alternativas para planificar a largo plazo. Las inversiones como reemplazo de los créditos hipotecarios.

Inmuebles en venta

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El sueño de la casa propia en Argentina es un objetivo difícil de cumplir, teniendo en cuenta la pérdida del poder adquisitivo, la inflación mayor al 100% interanual y la escasa oferta de créditos hipotecarios. A este escenario, se le suma la cotización en dólares del mercado inmobiliario y la alta tasa de interés que ajusta un préstamo. Sin embargo, hay instrumentos financieros que acercan a los argentinos a cumplir los objetivos a largo plazo.

Según el último informe que elaboró la Dirección de Estadísticas y Censos porteña, se registraron un poco más de 12 mil escrituras en lo que va del año. De las cuales, solo 515 fueron gracias a una hipoteca. En términos porcentuales, no representa más del 4%, mientras que en 2018 -dos años después del lanzamiento de las UVA- la marca histórica rondó cerca del 40%.

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La Fundación Libertad y Progreso asegura que los créditos hipotecarios cayeron 65,8% durante la gestión de Alberto Fernández

La Fundación Libertad y Progreso asegura que los créditos hipotecarios cayeron 65,8% durante la gestión de Alberto Fernández

"Las expectativas de tener un hogar se ven insatisfechas. No solo porque prácticamente no hay créditos hipotecarios en las entidades bancarias, sino también porque está en vigencia una Ley de Alquileres que no es apropiada para el contexto actual", asegura Miguel Ángel Di Lorenzo, asesor de bienes raíces en REMAX.

Entre lo más vendido, Di Lorenzo asegura que mayormente se compran monoambientes, preferentemente con balcón. Luego, un dos ambientes. En tercer lugar, los PHs dado a que no suelen tener expensas. Por último, las casas, donde se destacan las familias que buscan reubicarse.

Cuánto dinero necesito para comprar un departamento

La compra de una casa implica una decisión financiera que tiene que ser analizada con detenimiento, más aún por el volumen de dinero que representa. En esta línea, el análisis de mercado que hizo Zonaprop en junio de este año determinó las siguientes tarifas, según la cantidad de metros cuadrados:

  • Monoambiente, superficie cubierta de 40M2 + balcón 4M2: u$s93.000
  • Dos ambientes, superficie cubierta 50M2 + balcón 5M2: u$s112.000
  • Tres ambientes, superficie cubierta 70M2 + balcón 7M2: u$s158.000
Departamentos Zonaprop.pdf

Informe de mercado junio 2023

Sobre el ranking de los barrios más caros, la zona porteña de Puerto Madero encabeza la lista con un costo de u$s5.670M2. Seguido de este, Palermo y Belgrano. En el último puesto, Lugano presenta la opción más económica con un precio de u$s1.012.

En qué invertir para comprarme una casa

Dentro del sistema financiero, una persona puede comprar dólares, invertir en acciones, bonos ajustados por inflación, bonos en dólares, fondos comunes de inversión y plazo fijo, por ejemplo. De todos estos, el asesor financiero de Grupo SBS Ignacio Mura afirma que el mercado de acciones es líder de rendimiento, incluso por encima de la evolución del dólar en general.

"En términos de poder adquisitivo, se trata de uno de los activos que mejor nos protegieron en moneda dura durante los últimos doce meses, muy por encima de las inversiones en real estate o plazo fijo", agrega Mura.

Ahora bien, al tener en cuenta que el escenario depende de la coyuntura política y económica, lo ideal sería escaparle al riesgo local. Desde el Agente de Liquidación y Compensación (ALyC) asegura que se puede lograr, principalmente, invirtiendo en CEDEARs: "El porcentaje que tengamos de estos instrumentos dependerá del perfil de riesgo de cada uno. Cuanto más agresivos y riesgo tomemos en nuestras inversiones, más acciones podremos tener en nuestras carteras. Por el contrario, cuanto más conservadores, más instrumentos de renta fija deberíamos tener en cuenta".

De esta manera, se definen dos perfiles de riesgo a la hora de planificar el objetivo de la casa propia:

  • Perfil de riesgo moderado: cartera 40% acciones / 60% renta fija
  • Perfil de riesgo agresivo: cartera 80% acciones / 20% renta fija
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Mercado financiero

Mercado financiero

Sobre los retornos, la inversión en el principal índice americano (S&P500, al cual podemos acceder con el ETF SPY) tiene un retorno promedio anual de entre 8% y 10% en el largo plazo, dependiendo del punto de entrada. La tasa de efectividad (no perder dinero) es alta cuando se invierte por más de tres años.

En cuanto al mercado de renta fija, las Obligaciones Negociables Corporativas en dólares son una buena opción, especialmente en aquellos que tienden al riesgo más agresivo. "Si bien actualmente estos instrumentos tienen tasas algo distorsionadas por la coyuntura actual, podemos asumir que en el mediano/largo plazo nos ofrezcan retornos en dólares que sean, por lo menos, el doble de la inflación americana", detalla Ignacio. Y cierra: "De esta manera, si creemos que la inflación en EEUU convergerá nuevamente al 2,5% anual, podemos esperar recibir retornos en dólares en torno al 4,5% o 5% si nos posicionamos en renta fija".

Cartera de inversión

Al tener en cuenta los rendimientos anuales que nos proporcionarán los instrumentos en cuestión, 8,15% la agresiva y 6,45% la moderada, el escenario ideal debería ser el siguiente:

  • Objetivo: u$s112.000, el precio de un departamento 2 ambientes
  • Sueldo mensual: u$s1.000
  • Ahorro: 30% del ingreso
  • Perfil de riesgo: agresivo

Con los datos mencionados, e invirtiendo el ahorro en nuestra cartera objetivo de manera mensual, necesitaríamos ahorrar durante 15 años para poder acceder a un departamento de dos ambientes. Por el contrario, si asumimos una actitud moderado, con las demás variables igual, el tiempo que tardamos en ahorrar el monto necesario sube a 17 años.

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Las empresas constructoras suelen ofrecer descuentos para los compradores que reservan una propiedad antes de finalizar la construcción

Las empresas constructoras suelen ofrecer descuentos para los compradores que reservan una propiedad antes de finalizar la construcción

El análisis anterior puede variar según las situaciones de mercado, sobre todo en la renta variable.

Créditos hipotecarios en Argentina

Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la secretaria Roxana Cutri Hollar asegura que "estamos en uno de los años más bajos de la serie estadística". Y explica: "En general, el sistema bancario ya no los ofrece. Y si los ofrece, es muy raro que una familia pueda reunir todos los requisitos que se piden para ingresar, son condiciones muy difíciles de acceder". Entre ellos, una relación cuota-salario alta.

Sobre las complicaciones actuales que afronta el sector, Roxana nombra la cotización y la pérdida de valor en la moneda: "Un crédito hipotecario podía representar hasta un 80% del valor de la vivienda, hoy no es más de un 20%". Y agrega: "Las compraventas en la Ciudad se hacen en dólares y sus saltos fueron retirando a las familias del sueño del techo propio".

Ante posible giro en la economía, lo ideal -según Hollar- sería pensar una política de vivienda, que convoque a todos los actores de la mesa inmobiliaria. "No hay acceso genuino a la vivienda, ni movilidad social sin crédito", termina.

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